Wall Street entdeckt Industrial Outdoor Storage: Mieten verdoppeln sich seit 2020
Brookfield und Blackstone investieren Milliarden in US-Außenlagerflächen – kleinere Anleger finden weiterhin Nischen.
Brookfield und Blackstone, zwei der weltweit größten Manager alternativer Anlagen, gehören zu den institutionellen Investoren, die in das Segment Industrial Outdoor Storage (IOS) vorstoßen. Dabei geht es um Grundstücke, die zur Lagerung von Industriemaschinen, Raupenbaggern, Lastwagen und anderem schweren Gerät genutzt werden. Diese Flächen fallen im Alltag kaum auf, sind aber in den lokalen Immobilienmärkten der USA weit verbreitet und stark fragmentiert. Genau diese Zersplitterung wollen die Wall-Street-Riesen ausnutzen.
Anleger beobachten das Segment, weil der Ausbau der KI-Infrastruktur die Nachfrage nach schwerem Gerät erhöht. „Wir haben eine starke Überzeugung hinsichtlich Industrial Outdoor Storage, das eine kritische Rolle in unserer Lieferkette spielt“, sagte Devin Barnwell, Managing Partner und Co-Leiter der Logistiksparte von Brookfield. Bisher sei das Segment fragmentiert gewesen, doch das ändere sich. „Wir sehen erhebliche Möglichkeiten, institutionelles Kapital und operative Expertise in diesen fragmentierten Sektor einzubringen, die Qualität und Effizienz dieser Vermögenswerte zu verbessern und gleichzeitig die Widerstandsfähigkeit unserer industriellen Lieferketten zu stärken“, so Barnwell.
Brookfield und Blackstone treiben die Institutionalisierung des IOS-Marktes voran
Brookfield gab zu Beginn dieses Jahres 1,2 Milliarden US-Dollar aus, um Peakstone Realty Trust zu privatisieren. Der Deal wurde im Mai abgeschlossen und verschaffte dem Konzern ein Portfolio von mehr als 70 Industrieimmobilien, von denen die meisten Außenlagerplätze waren. Blackstone baut in dem Sektor vor allem als Kreditgeber aus: Die Immobilien-Schuldtiteltochter hat sechs Kredite an Eigentümer von Außenlagerflächen vergeben, die zusammen mehr als 1,1 Milliarden US-Dollar umfassen. Dazu gehört ein Kredit über 244 Millionen US-Dollar, den Blackstone im Juni an Alterra IOS für den Kauf von 37 Objekten vergab.
Die Mieten für Außenlagerflächen haben sich seit 2020 etwa verdoppelt
Die Zahlen erklären die Attraktivität. Laut Daten von Newmark Research und Alterra IOS haben sich die Mieten für Industrial Outdoor Storage zwischen 2020 und dem dritten Quartal dieses Jahres in acht großen Märkten etwa verdoppelt. Die durchschnittliche Miete pro nutzbarer Acre stieg um 103,5 Prozent auf fast 11.000 US-Dollar pro Monat – verglichen mit einem Anstieg von 66 Prozent bei traditionellen Industrieimmobilien wie Innenlagerhäusern. Das Mietwachstum hängt laut Alterra am engsten mit Infrastruktur- und Energieaktivitäten in der Region zusammen, sogar stärker als mit der Entwicklung von Rechenzentren.
Die Entwicklung verlief jedoch nicht einheitlich. Baltimore (204 Prozent), Houston (159 Prozent) und Norfolk (148 Prozent) führten die Rangliste an, während South Florida und Savannah hinter traditionellen Industrieimmobilien zurückblieben. Lisa DeNight, Managing Director und Leiterin der nordamerikanischen Industrieforschung bei Newmark, sagte, die IOS-Vakanz in Savannah bleibe trotz der Mietzahlen sehr knapp. Ein Faktor könnte die jüngste Hafenaktivität sein: Die Containermengen in Savannah haben sich zwischen 2010 und 2022 mehr als verdoppelt, sind seither aber gesunken, während Houston von 2022 bis 2025 ein Wachstum von rund 15 Prozent verzeichnete.
Kleinere Investoren finden bei Drei-bis-fünf-Acre-Grundstücken weiterhin Chancen
Trotz der Milliardenbeträge, die von der Wall Street in den Markt fließen, gibt es weiterhin Möglichkeiten für einzelne Anleger und lokale Unternehmer. „1.000 Prozent ja“, sagte Adam Petrillo, Executive Managing Director beim Immobilienberater Newmark, auf die Frage, ob kleinere Investoren noch Chancen hätten. Eine gute IOS-Stätte müsse nicht 50 Acres groß sein. Grundstücke von nur drei bis fünf Acres in Primär- oder Sekundärmärkten könnten noch robuste Renditen abwerfen. „In dieser handlichen Größe kann ein Einzelner einschreiten. Wir sprechen nicht von zehn Millionen“, sagte Petrillo.
Sam Cheema, Mitgründer des in Dallas ansässigen Unternehmens CanTex Capital, verweist auf die Knappheit. Richtig zonierte Infill-IOS-Standorte seien viel schwerer zu finden, und jedes Jahr würden mehr davon in Lagerhäuser und andere Nutzungen umgewandelt. Große Institutionen wollten Exposure in IOS, doch der Besitz sei über Familien- und Kleinunternehmen fragmentiert, was das Ausbringen großer Kapitalbeträge erschwere. Anders als bei traditionellen Lagerhäusern fehle es an Standards wie Quadratmetern oder lichter Höhe – dieser Mangel an Standardisierung halte die Tür für kleine Investoren offen.
Zonierung und Finanzierung bleiben die größten Hürden für kleine Käufer
Alex Sutterer, Executive Vice President bei NAI Hiffman in der Region Chicago, nennt zwei Hauptgründe für das Interesse: geringere Kapitalausgaben als bei traditionellen Industrie- oder Mehrfamilienimmobilien und das Potenzial für höhere Renditen. Für private Investoren werde IOS typischerweise mit einer Rendite gehandelt, die etwa einen Prozentpunkt über der traditioneller Industrieimmobilien liege. Im Großraum Chicago liegt die Vakanz unter 3 Prozent, und keine einzelne Nutzerkategorie stellt mehr als 18 Prozent der IOS-Mieter. Sutterer sieht Chancen in Deals unter drei bis fünf Millionen US-Dollar.
Die größte Herausforderung bleibt die Zonierung. „Wenn Sie die Pläne der Stadt für die Gegend nicht verstehen, könnten Sie am Ende eine Nutzung besitzen, die sie auszusterben versuchen“, sagte Cheema. Auch die Finanzierung ist für kleinere Käufer teurer. Kellie McIvor, Vice President of Acquisitions bei Redwood Living, weist darauf hin, dass Kreditgeber kleinere Käufer als riskanter einstufen als große institutionelle Investoren und mehr Eigenkapital verlangen. Die Fed wird laut einigen Wall-Street-Prognosen erwartungsgemäß im Dezember die Zinsen erhöhen und nach dem jüngsten Oktober-CPI-Bericht möglicherweise Anfang 2027 zweimal weiter anheben.
Ross Blankenship, der über Wins Parking zwei eingezäunte Contractor- und Flottenhöfe im Vail Valley in Colorado besitzt, betont die Vakanz als entscheidenden Faktor. In einem Bergmarkt mit wenig entsprechend zonierter Fläche vermietet er Plätze für 210 US-Dollar pro Monat für ein Auto oder einen Pickup, 265 US-Dollar für einen LKW oder Anhänger und zwischen 1.250 und 5.500 US-Dollar monatlich für Contractor-Zonen. „Ein voller Hof wirft mehr Cash pro Dollar Capex ab als ein kleines Einzelhandels- oder Bürogebäude. Ein leerer verdient nichts“, sagte er.