HELOC-Salden steigen stärkste seit 2005 – Hausbesitzer schöpfen Eigenkapital ab
Bericht der New Yorker Fed zeigt den 18. Quartalsanstieg in Folge bei Home-Equity-Kreditlinien.
US-Haushalte haben im dritten Quartal so stark auf ihre Home-Equity-Lines-of-Credit (HELOC) zurückgegriffen wie seit mehr als zwei Jahrzehnten nicht mehr. Das geht aus einem am Dienstag veröffentlichten Bericht der Federal Reserve Bank of New York zur Verschuldung privater Haushalte hervor. Die Salden bei HELOCs stiegen in den drei Monaten bis zum 30. September um 23 Milliarden US-Dollar – der größte Anstieg seit 2005. Damit belief sich die ausstehende Schuld auf 481 Milliarden Dollar. Es ist zugleich der 18. Quartalsanstieg in Folge.
Ein Blick auf die langfristige Entwicklung zeigt, wie stark sich das Niveau verschoben hat: Laut einem Bericht der New York Fed aus dem Jahr 2015 erreichten die HELOC-Salden im ersten Quartal 2009 mit rund 714 Milliarden Dollar ihren Höhepunkt. Der aktuelle Anstieg vollzieht sich also von einem deutlich niedrigeren Ausgangsniveau aus, markiert aber dennoch eine klare Trendwende bei der Nutzung dieser Kreditform.
Der Immobilienmarkt bremst – der Lock-in-Effekt hält Eigentümer fest
Der jüngste Anstieg der HELOC-Salden findet vor dem Hintergrund eines schwächelnden Immobilienmarktes statt, der zumindest teilweise auf den sogenannten „Mortgage Rate Lock-in"-Effekt zurückzuführen ist. Knapp unter der Hälfte der ausstehenden Hypotheken – 49,1 Prozent – wiesen im zweiten Quartal Zinssätze von 4 Prozent oder darunter auf. Das ergab eine Analyse von Realtor.com auf Basis bundesstaatlicher Hypothekendaten. Viele Eigentümer zögern daher, auf ihre niedrigen Zinsen zu verzichten, um ein neues Zuhause zu den derzeit höheren Kreditkosten zu finanzieren.
Der Medianpreis für einen bestehenden Eigenheimverkauf lag im September bei 417.500 Dollar, wie die National Association of Realtors (NAR), eine Handelsvereinigung der Immobilienbranche, mitteilte. Obwohl dieser Wert nur um 1,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen ist, liegt er nach NAR-Angaben nahezu 54 Prozent über dem Stand von September 2019. Der durchschnittliche Zinssatz für eine typische festverzinsliche Hypothek mit einer Laufzeit von 30 Jahren betrug am Dienstag laut Mortgage News Daily 7,3 Prozent.
Gebundenes Eigenkapital erreicht 17,5 Billionen Dollar
Hypothekeneigner verfügten im dritten Quartal insgesamt über 17,5 Billionen Dollar an gebundenem Immobilieneigenkapital. Das geht aus einem neuen Bericht der Intercontinental Exchange (ICE) hervor, eines Unternehmens für Technologie und Daten in den Finanzmärkten. Das verfügbare Eigenkapital, das tatsächlich abgerufen werden kann – also jenes, bei dem das Eigenkapital des Eigentümers auch nach der Inanspruchnahme bei mindestens 20 Prozent des Hauswerts liegen würde –, stieg um 1,2 Prozent beziehungsweise um 16.600 Dollar gegenüber dem Vorjahr auf einen Durchschnittswert von 204.000 Dollar pro Kreditnehmer.
HELOC ermöglichen es, eine Kreditlinie zeitgestaffelt in Anspruch zu nehmen, wenn das Geld benötigt wird, anstatt den gesamten Betrag auf einmal zu erhalten, wie dies bei einem Home-Equity-Loan oder einer Cash-Out-Refinanzierung der Fall ist. Zwar können HELOCs im Vergleich zu einem Home-Equity-Loan geringere Anfangskosten aufweisen, jedoch handelt es sich dabei in der Regel um variable Zinssätze. Diese bewegen sich nach einem Benchmark wie dem Prime Rate, den Banken als Grundlage zur Festlegung der Zinsen für verschiedene Kredite nutzen. Und obwohl die Federal Reserve diesen Satz nicht direkt kontrolliert, wird er durch Änderungen beeinflusst, die die Fed am sogenannten Federal Funds Rate vornimmt.
Variable Zinsen und Tilgungsphase bergen Risiken für Kreditnehmer
Der durchschnittliche Zinssatz für eine HELOC in Höhe von 30.000 Dollar lag laut Bankrate am 4. November bei 7,49 Prozent. Viele HELOCs verfügen zudem über eine sogenannte „Draw"-Phase, in der Geld entnommen werden kann, die oft fünf oder zehn Jahre dauert. Während dieses Zeitraums müssen Kreditnehmer in der Regel lediglich die Zinsen auf die abgerufenen Mittel zahlen. Danach tritt jedoch eine Tilgungsphase von beispielsweise 10 oder 20 Jahren ein, in der sowohl Zinsen als auch der Kapitaldienst geleistet werden müssen. Aufgrund dessen springen die Raten in die Höhe, wenn bislang nur die Zinsen gezahlt wurden.
Darüber hinaus sollte man bedenken, wofür man das Geld verwenden plant, sagte Boneparth. In diesem Fall sagte er: „Wenn sich Ihre Konsumgewohnheiten nicht ändern, verschieben Sie das Problem nur an etwas unangenehmere Stelle." Für deutsche Anleger und Immobilienbesitzer illustriert der Bericht, wie stark die Zinslandschaft das Verhalten von Haushalten prägt: Niedrig verzinste Altkredite werden gehalten, während gleichzeitig über variable Kreditlinien neues Kapital mobilisiert wird – ein Muster, das die Verwundbarkeit gegenüber künftigen Zinsänderungen erhöhen kann.