Warum REITs diesmal nicht von steigenden Zinsen zerstört werden
Cohen & Steers und Hoya Capital sehen Fundamentaldaten stärker als das Zinsniveau; REIT-Renditen legen 2026 über 6 Prozent zu.
Real-Estate-Investment-Trusts, kurz REITs, galten lange als klassische Anlageklasse für Niedrigzinsphasen. Der Grund: Es handelt sich um Dividendenaktien mit hoher Ausschüttung, und die zugrunde liegenden Immobilienwerte steigen in der Regel, wenn die Zinsen sinken. Ein neuer Bericht von Cohen & Steers stellt diese scheinbar einfache Gleichung nun infrage.
Laut Cohen & Steers haben sich die Korrelationen zwischen den Renditen von REITs und den Veränderungen der Renditen zehnjähriger US-Staatsanleihen wiederholt gewandelt. Das Unternehmen kommt zu dem Schluss, dass allein das Niveau oder die Richtung der Zinsen kein verlässlicher Indikator für die Performance von REITs ist. Für Anleger bedeutet das: Der Blick auf die Zinskurve allein greift zu kurz.
Tatsächlich liegen die REIT-Renditen im laufenden Jahr bis dato über 6 Prozent, gemessen am FTSE NAREIT All REIT Index. Bestimmte Segmente erzielen sogar zweistellige Renditen. Damit deutet sich an, dass die Fundamentaldaten des Sektors derzeit stärker wiegen als die Zinsentwicklung.
Die Details
Von 2022 bis 2024 hatten höhere Zinssätze dem Sektor der gewerblichen Immobilien definitiv geschadet. Die gestiegenen Finanzierungskosten drückten den Wert der Vermögenswerte. In mehreren Segmenten kam ein hohes Angebot an neuen Projekten hinzu, was zu einer Verlangsamung des Miet- und Cashflow-Wachstums führte.
Zwar erschwerten die höheren Zinsen neue Entwicklungsprojekte – doch genau diese Angebotsverknappung trägt heute in einem Umfeld steigender Zinsen zur Stärkung des Sektors bei. Wenn das neue Angebot seinen Höhepunkt erreicht, verbessert sich das Cashflow-Wachstum, und die Bewertungen sind im Vergleich zu Aktien attraktiv, so Laughlin.
David Auerbach, Chief Investment Officer bei Hoya Capital Real Estate, weist darauf hin, dass die Korrelationen zwischen REIT-Renditen und Zinsen auf ihrem niedrigsten Stand seit etwa vier Jahren stehen. Er betont, dass die Fundamentaldaten deutlich gesünder sind, als die Schlagzeilen vermuten lassen. Ein Beleg dafür: 58 der 98 REITs, die eine Volljahresprognose abgegeben haben, haben ihre Erwartungen angehoben.
Die Performance fällt innerhalb des Sektors sehr unterschiedlich aus. Hotel- und Beherbergungsunternehmen, Rechenzentren sowie Seniorenwohnanlagen führen mit zweistelligen Renditen. REITs im Bereich Mehrfamilienhäuser befinden sich dagegen weiterhin im negativen Bereich, da der Sektor mit einem Überangebot und schwächeren Mieten kämpft. Die Nachfrage nach Mehrfamilienwohnungen dürfte jedoch mit den steigenden Zinsen wachsen – schlicht weil sich immer weniger Menschen den Kauf eines Eigenheims leisten können.
Auch andere Segmente wie Industrieimmobilien, regionale Einkaufszentren und selbst Büroimmobilien verzeichnen positive Renditen, trotz höherer Zinsen.
Hintergrund: Was bisher geschah
Bereits am 02.07.2026 berichtete aktien.news, dass REITs im Juli 2026 erneut glänzen könnten. Seit der Finanzkrise 2008 hätten sie in diesem Monat eine ungebrochene Gewinnserie vorzuweisen – eine Bilanz, die selbst der bekannt starke Nasdaq-100 nicht erreicht. Damit rückte ein Sektor in den Fokus, der im bisherigen Jahresverlauf weitgehend unter dem Radar der Anleger geblieben war.
Am 04.08.2026 berichtete aktien.news über Realty Income. Der US-amerikanische Immobilienfonds gehört zu den bekanntesten Net-Lease-REITs weltweit und gilt traditionell als solides, aber eher gemächliches Investment. Zu Jahresbeginn startete Realty Income mit einer Prognose für die bereinigten Funds from Operations (AFFO) von 4,38 bis 4,42 US-Dollar je Aktie; bereits im ersten Quartal hob das Unternehmen die Erwartung an.
Am 21.09.2026 meldete aktien.news einen REIT-Ausverkauf. Der durchschnittliche Immobilien-Investmenttrust war in diesem Jahr bislang um rund acht Prozent gefallen. Besonders betroffen waren zwei Vertreter des Net-Lease-Segments: Realty Income verzeichnete einen Rückgang von 14 Prozent, Agree Realty lag sogar 16 Prozent im Minus. Haupttreiber waren steigende Zinsen und Anleiherenditen.
Am 25.09.2026 berichtete aktien.news, dass Stifel im REIT-Sektor seine aktuelle Top-Aktienauswahl vorgestellt hat. Nach Einschätzung der Equity-Research-Analysten ist First Industrial Realty Trust derzeit die favorisierte Idee.
Was das für Anleger bedeutet
Für deutsche Privatanleger sind REITs über internationale Börsen oder ETFs zugänglich. Sie verbinden Immobilienrenditen mit der Liquidität von Aktien. Die jüngsten Zahlen deuten darauf hin, dass die pauschale Gleichung „steigende Zinsen gleich fallende REIT-Kurse" zu kurz greift. Der Blick auf die Segmententwicklung und die Fundamentaldaten einzelner Unternehmen erscheint wichtiger als die reine Zinsrichtung.
Dabei gilt: Die Performance innerhalb des Sektors fällt sehr unterschiedlich aus. Mehrfamilienhaus-REITs stehen weiter im Minus, während Hotel-, Rechenzentrums- und Seniorenwohn-REITs zweistellig zulegen. Eine pauschale Betrachtung des gesamten Sektors wird der Lage daher nicht gerecht. Dies ist keine Kauf- oder Verkaufsempfehlung.
Ausblick
Cohen & Steers erwartet, dass sich das Cashflow-Wachstum verbessert, sobald das neue Angebot seinen Höhepunkt erreicht. Die Bewertungen seien im Vergleich zu Aktien attraktiv, so Laughlin. Auerbach verweist auf die gesünderen Fundamentaldaten und die gestiegenen Prognosen der Unternehmen. Konkrete Termine für die weitere Entwicklung nennt die Quelle nicht.
Kurz erklärt
- REIT: börsennotierte Gesellschaft, die in Immobilien investiert und einen Großteil ihrer Erträge als Dividenden ausschüttet.
- Net-Lease-REIT: Immobilienfonds, bei dem die Mieter die meisten immobilienbezogenen Betriebskosten tragen.
- AFFO: bereinigte Funds from Operations, eine Kennzahl für die operative Ertragskraft eines REITs und Basis der Dividendenzahlungen.
- Korrelation: statistisches Maß dafür, wie stark sich zwei Größen gemeinsam bewegen.