Span-Siedlungen: Wie Eric Lyons' Wohnungsbau die Zukunft prägen könnte

Kann das spanische Wohnungsbauprogramm der Nachkriegszeit eine Vorlage für die Zukunft bieten? Diese Frage stellt die Financial Times in ihrem wöchentlichen Newsletter, den Chefredakteurin Roula Khalaf kuratiert. Anlass ist ein doppeltes Jubiläum: Zwei der am meisten gefeierten Londoner Siedlungen des Entwicklers Span – Parkleys in Richmond und The Priory in Blackheath – feiern in diesem Jahr ihr 70-jähriges Bestehen. Der Blick zurück lohnt sich, denn die Prinzipien hinter Span könnten in einer Zeit, in der spekulative Entwicklungen dringend benötigt werden, relevanter denn je sein.

Die Geschichte beginnt mit harscher Kritik. Im Jahr 1955 erhielt ein junger Architekturkritiker namens Ian Nairn eine Sonderausgabe der „Architectural Review" mit dem Titel „Outrage" (Empörung). Darin tobte er gegen das von ihm geprägte Konzept der „Subtopia" – „die planende Überformung aller individuellen Ortscharaktere zu einem einheitlichen und mittelmäßigen Muster". Sein Argument lieferte die Vorlage für die meisten Kritikpunkte an der spekulativen Wohnbebauung der Nachkriegszeit. In ganz Großbritannien sind Wohnsiedlungen aus dieser Ära typischerweise ästhetisch langweilig und sozial steril, ohne jegliches Gemeinschaftsgefühl oder Identität.

Doch bis 1961 wurde Nairn von einigen Entwicklern ermutigt, die die Dinge anders machten. „Mehr Bäume bleiben erhalten, die Wohneinheiten sind sauberer und klarer strukturiert, und – ganz vereinzelt – sie sind in Mustern gruppiert, die ein Gefühl für den Ort erzeugen können", schrieb er. Dafür sprach er „den Pionierbemühungen eines Architekten, Eric Lyons", dem führenden kreativen Kopf des Entwicklers Span, sein Lob aus.

Die Details

Lyons gab das Kompliment zurück. In einer Werbebroschüre aus dem Jahr 1961 bezeichnete sich Span selbst als „eine Arbeit gegen Subtopia". Wie der Verband der Beratenden Architekten (Association of Consultant Architects) nach Lyons' Tod im Jahr 1980 formulierte: „Eric wollte moderne Architektur in die finanzielle und intellektuelle Reichweite der mittleren Klasse der Hauskäufer bringen."

Ein heutiger Blick auf die 73 Span-Projekte, die Lyons zwischen 1948 und 1969 abschloss und die 662 Wohnungen sowie 1.463 Häuser umfassen, zeigt deutlich, dass er erfolgreich war. Vier der Siedlungen sind heute vollständig als Grade-II-Baudenkmäler eingestuft. Zwanzig weitere haben große Auszeichnungen erhalten, wie etwa Preise der RIBA Architecture und des Civic Trust.

Der Kunsthistoriker Nikolaus Pevsner schrieb in seinen wegweisenden Architekturführern „The Buildings of England", dass Span-Siedlungen „still, aber konsequent gezeigt haben, dass es humane und attraktive Alternativen sowohl zu den großen, dominierenden öffentlichen Wohnungsbauprogrammen als auch zu den gleichgültigen Spekulationsbauten der 1950er und 1960er Jahre gab".

Obwohl Lyons Span leitete – der Name wurde 1957 übernommen, nachdem das Unternehmen bereits mehrere Projekte abgeschlossen hatte –, war der Entwickler auch den Talenten mehrerer Partner verpflichtet, insbesondere Geoffrey Townsend und dem Landschaftsarchitekten Ivor Cunningham. Richard Lyons, der viele Jahre mit seinem Vater zusammenarbeitete, sagt: „Wenn man sich Parkleys heute ansieht, sieht es nicht so aus, als wäre es 70 Jahre alt, weil es geliebt wird."

Die Anziehungskraft ist offenbar nachhaltig. Wer in eine Span-Siedlung zieht, zieht nur langsam wieder aus. Sheila Markham ist ein extremes Beispiel: Sie wurde im Jahr nach der Eröffnung von The Priory geboren und zog nach einem Aufenthalt für die Universität und dann für die Arbeit wieder ein, als ihre Mutter, die nie fortgegangen war, in eine betreute Wohnanlage umzog. „Es schien wie ein großes Glück", erzählt sie. „Es ist seit dem Bau in derselben Familie geblieben, daher sehe ich es als mein Ahnenhaus."

Beim Gang durch eine Span-Siedlung fällt nicht primär die Architektur selbst ins Auge, sondern ihre Lage, eingebettet in ruhige, offene Räume mit viel Grünfläche. Viele wurden auf dem Gelände verfallener Anlagen errichtet, und die meisten reifen Bäume wurden erhalten; die Wohnungen und Häuser wurden so angeordnet, dass sie diese optimal nutzten. Die Landschaftsgestaltung schafft ein Gefühl von Offenheit, oft in kleinen Bereichen. Wie Nairn es ausdrückte, hat man das Gefühl, dass „immer etwas um die Ecke liegt".

Die Architektin und Parkley-Bewohnerin Justine Langford zitiert den vielleicht überraschenden Einfluss des österreichischen Architekten des 19. Jahrhunderts Camillo Sitte. Sowohl Sitte als auch Span planten um Plätze und Grünflächen herum. „Oft betritt man an der Ecke und verlässt sie ebenfalls an der Ecke", sagt Langford. „Es ist eine gute Balance aus Durchlässigkeit und Abgeschlossenheit."

Die Bäume und Sichtachsen kaschieren die Dichte der Entwicklungen. Span hatte ebenso viel Anreiz, die Anzahl der Wohneinheiten zu maximieren wie jeder andere Entwickler. Parkleys hatte beispielsweise eine Dichte von 74 Personen pro Acre (ppa) – höher als der Durchschnitt von 30–40 ppa für niedriggeschossige Projekte jener Zeit in der Hauptstadt. Lyons und Cunningham zeigten, dass es möglich ist, gewinnbringend auf Land zu bauen, ohne das Gefühl zu erwecken, dass es bis zum Rand gefüllt ist. Sie hielten die Kosten teilweise durch die Verwendung einer begrenzten Anzahl von Wohnungs- und Hausdesigns niedrig. Da diese jedoch nicht in sauberen Reihen platziert waren und sich mit jeder Iteration weiterentwickelten, entsteht niemals ein Gefühl der eintönigen Uniformität.

Hintergrund: Was bisher geschah

Bereits am 11.05.2026 berichtete aktien.news, dass Großbritannien vor dem ehrgeizigsten Wohnungsbauprogramm seit Jahrzehnten steht. Die Labour-Partei hat das Ziel von 1,5 Millionen neuen Wohnungen bekräftigt und sieben Standorte für neue Planstädte benannt – von Yorkshire bis Gloucestershire. Jede dieser Städte soll mindestens 10.000 Menschen beherbergen. Als mögliches Vorbild diente damals das fast 50 Jahre alte Wiener Projekt Alterlaa. Die öffentliche Konsultation zum „New Towns Draft Programme" endete am 19. Mai.

Bereits am 15.09.2026 berichtete aktien.news zudem, dass das britische Flaggschiff-Immobilienprogramm „Help to Buy" einer bevorstehenden offiziellen Überprüfung zufolge „ein sehr hohes Preis-Leistungs-Verhältnis" aufweist. Dem Bericht zufolge war das Programm für jedes siebte zusätzliche neu gebaute Wohnhaus in England verantwortlich. Mehr als 300.000 Menschen konnten durch Help to Buy ihr erstes Zuhause erwerben. Fast die Hälfte dieser Käufer gab an, ohne das Programm hätten sie keinen Kauf tätigen können.

Was das für Anleger bedeutet

Für deutsche Privatanleger ist die Span-Geschichte vor allem ein Lehrstück über die Bedeutung von Landschaftsgestaltung und Gemeinschaftsflächen für den langfristigen Werterhalt von Immobilien. Die Agentur The Modern House und Inigo verkauft laut ihrer Geschäftsführerin Louise Willocks „rund zwei oder drei pro Jahr" von Span-Heimen, von „Erstkäufern bis hin zu Paaren, Familien und Downsizern, die später im Leben breiter aufgestellt leben möchten". Mit ihren ursprünglichen Merkmalen seien sie „zuverlässig beliebt bei unserem Publikum". Willocks betont: „Im Vergleich zu dem, was man zu einem ähnlichen Preispunkt kaufen kann, bieten Span-Heime gut gestaltete, gut gebaute und sorgfältig gepflegte Häuser mit großzügigen Proportionen."

Ein wesentlicher Faktor für den Werterhalt ist die Verwaltung. Die gemeinsamen Bereiche werden von einem von den Bewohnern gewählten Ausschuss geleitet. Wo es Wohnungen gibt, liegt die Verantwortung für die Gebäudehülle bei der Eigentümergemeinschaft. Bewohner dürfen das äußere Erscheinungsbild ihrer Häuser nicht ohne Genehmigung des Ausschusses verändern. Lyons hielt es für „eine eigenartige Idee des 20. Jahrhunderts, dass Ihr Haus Sie repräsentieren muss". Für Hauseigentümer, die vollständige Kontrolle gewohnt sind, könnten solche Assoziationen ein Hindernis darstellen. Markham entgegnet: „Aber dies ist eine Form des Gemeinschaftslebens, und ich denke nicht, dass man in eine solche Umgebung ziehen sollte, wenn man möchte, dass sein Zuhause seine Burg ist."

Ausblick

Die Achillesferse der Span-Heime sind heute ihre schlechten thermischen Eigenschaften, insbesondere in Siedlungen, in denen es keinen Übergang zu doppelter Verglasung gegeben hat. Das Nachrüsten ist möglich, wird jedoch durch die Notwendigkeit erschwert, dasselbe äußere Erscheinungsbild beizubehalten. „Ich denke, jeder würde sagen, dass es ein großes Problem mit Kondensation gibt", sagt Markham. Richard Lyons hebt hervor: „Jedes Gebäude in den 1960er Jahren wurde auf einem furchtbaren Niveau der Wärmedämmung gebaut."

Die Architektin Ana Sutherland, Bewohnerin der Span-Siedlung Parkend in Blackheath, ist überzeugt: „Die gleichen Prinzipien mit etwas mehr Dichte würden immer noch ein viel bessere Ergebnis liefern als der Großteil der mittelmäßigen Häuser, die im Vereinigten Königreich gebaut werden." Richard Lyons glaubt, dass sich Span-Prinzipien breiter anwenden ließen: „Der Schlüssel ist die soziale Organisation. Es hätte nicht so sehr eine Rolle gespielt, wenn die ästhetischen Ideen, die mein Vater hatte, etwas anders gewesen wären." Langford stimmt zu, dass Span „mehr eine Haltung und Herangehensweise als ein Stil ist".

Den Geist von Span am Leben zu erhalten, bedeutet indes nicht einfache Reproduktion. „Span kann aufgrund seiner Natur nicht statisch sein", behauptete das Unternehmen selbst. „Eric hätte die Denkmalschutzauflistung missbilligt", sagt Richard. „Er dachte nicht, dass Dinge eingefroren werden sollten." Die Bilder in der Broschüre von 1961 müssten sich für ein Span von morgen ändern, aber fast alle Wörter könnten wortwörtlich bleiben: „Das Ziel ist es, eine Gesamtunity zu schaffen, die Reglementierung vermeidet, ein Gefühl von Frische bietet, die natürlichen Merkmale des Standorts verbessert statt auszulöschen."

Kurz erklärt

• Subtopia: Von Ian Nairn geprägter Begriff für die Vereinheitlichung individueller Ortscharaktere zu einem mittelmäßigen Muster.
• Grade-II-Baudenkmal: Britische Denkmalschutzklasse für Gebäude von besonderem architektonischem oder historischem Interesse.
• Personen pro Acre (ppa): Maßzahl für die Wohndichte, die angibt, wie viele Menschen auf einer Fläche leben.
• Eigentümergemeinschaft: Zusammenschluss von Wohnungseigentümern, der gemeinsame Bereiche und die Gebäudehülle verwaltet.