Zehnjährige US-Rendite auf 24-Jahres-Hoch: Was das für Realty Income bedeutet

Die Rendite der zehnjährigen US-Staatsanleihe hat mit über 5,3 Prozent ihr höchstes Niveau seit Anfang April 2002 erreicht. Damit liegt sie sogar höher als während der Finanzkrise von 2008. Für Anleger in Real Estate Investment Trusts (REITs) wie Realty Income (O-0,24%) stellt sich die Frage, was dieser Zinssprung für ihre Investments bedeutet – denn die landläufige Annahme lautet, dass steigende Zinsen schlechte Nachrichten für REITs sind.

Ein Blick auf die Entwicklung zeigt: Ende Februar lag die Rendite der zehnjährigen US-Staatsanleihe noch unter 4 Prozent, kurz bevor die USA und Israel militärische Angriffe gegen Iran starteten. Dieser Konflikt trieb Energie- und Schiffspreise in die Höhe und löste einen Wiederaufschwung der Inflation aus. Addiert man massive Defizitausgaben sowie einen gigantischen, schuldenfinanzierten Boom bei Investitionen in KI-Infrastruktur hinzu, erklärt sich der Anstieg der Rendite auf über 5,3 Prozent.

Was die Geschichte über Zinsen und REITs aussagt

Die National Association of Real Estate Investment Trusts (Nareit) hat historische REIT-Renditedaten ab 1992 sowohl in Phasen steigender als auch fallender Zinsen analysiert. Entgegen der landläufigen Meinung verzeichneten REITs historisch gesehen Gewinne, als die Zinsen stiegen – in 78 Prozent der Fälle. Sie legten auch zu, als die Zinsen fielen, und zwar in 78,1 Prozent der Fälle. Die durchschnittliche Rendite für REITs über vier Quartale hinweg in Perioden steigender Zinsen betrug 19,7 Prozent – das beste Ergebnis der untersuchten Szenarien.

Ein ähnliches Bild zeigte sich bei Realty Income beim letzten Mal, als die zehnjährige Rendite so hoch war. Von April 2002 bis April 2003 stieg der Aktienkurs von Realty Income um 10,8 Prozent. Im Vergleich dazu verzeichnete der S&P 500 einen Rückgang von 22,1 Prozent. Seit 2022 besteht zwischen der Performance von REITs und den Renditen von Staatsanleihen jedoch allgemein eine inverse Beziehung: Steigen die Renditen, fallen die Kurse der REIT-Aktien. Dies war 2022 zu beobachten, als die Rendite der zehnjährigen Anleihe zeitweise von weniger als 2 Prozent auf mehr als 4 Prozent sprang und den REIT-Preisen – einschließlich des Aktienkurses von Realty Income – nach unten Druck verlieh.

Das Muster von 2022 scheint sich zu wiederholen

Der Grund für den Bruch der historischen Korrelation liegt in der Ursache des Zinssprungs. Die meisten positiven Perioden waren von starkem Wirtschaftswachstum geprägt, das die Nachfrage nach Immobilien antrieb. REITs profitierten von höheren Auslastungsraten, stärkerem Mietwachstum und steigenden Einnahmen. Heute, wie auch 2022, ist die Inflation ein wichtiger Faktor. Zudem wächst die Wirtschaft zwar, doch dieses Wachstum ist nicht breit angelegt.

Der Haupttreiber des Wirtschaftswachstums ist die Investition in KI-Infrastruktur, etwa Rechenzentren. Während die robuste Nachfrage nach Rechenzentren für diese Objekte starke Auslastungsraten und Mietwachstum antreibt, verzeichnen andere Immobiliensektoren – darunter Wohnungen, Büros und einige Lagermarktsegmente – nur schwaches Wachstum. Dies ist teilweise auf die Inflation zurückzuführen, dieselbe Gegenwindkraft, die die Immobilienbranche 2022 beeinflusste. Es ist wahrscheinlich der Grund, warum der Aktienkurs von Realty Income ein ähnliches Muster wie in dieser Periode zeigt und sich entgegengesetzt zur Entwicklung der zehnjährigen Rendite bewegt.

Eine historisch attraktive Investitionsmöglichkeit

Die Aktien von Realty Income liegen derzeit etwa 20 Prozent unter ihren Hochs zu Beginn dieses Jahres. Infolgedessen ist die Dividendenrendite des REITs auf rund 6 Prozent gestiegen – ein historisch attraktives Niveau, das über seinem langfristigen Durchschnitt der vergangenen Dekade liegt. Auch die Bewertung ist attraktiver geworden: Das Unternehmen erwartet derzeit, mindestens 4,44 US-Dollar pro Aktie an bereinigtem Cashflow aus dem operativen Geschäft zu erwirtschaften. Zum jüngsten Aktienkurs von 54 US-Dollar handelt der REIT nur etwas über dem Zwölffachen des Free Cash Flow, was einer Free-Cashflow-Rendite von mehr als 8 Prozent entspricht – niedrig in einem heute historisch überbewerteten Markt.

Für deutsche Anleger, die auf Dividendenwerte setzen, ist die Entwicklung bemerkenswert: Während die Aktienkurse von REITs historisch stiegen, wenn die Rendite der zehnjährigen Anleihe zulegte, brach dieses Muster 2022 zusammen und scheint sich diesmal erneut aufzutreten. Infolgedessen fällt die Bewertung von Realty Income, während seine Rendite steigt. Der Lichtblick: Anleger haben die Möglichkeit, einen der qualitativ hochwertigsten REITs zu einer seiner besten Bewertungen seit über einem Jahrzehnt zu kaufen. Mit einem festungsartigen Finanzprofil und wachsenden Quellen für privates Kapital kann Realty Income weiterhin wachsen, selbst wenn die Zinsen steigen.