Von Paris bis Washington: Büros werden zu Wohnungen umgebaut
In La Défense plant Groupama Immobilier den Umbau des Bürogebäudes Le Diamant – ein Vorbild für Städte wie Washington und New York.
Wenn Roland Cubin durch das führt, was später eine neue Pariser Wohnung werden soll, braucht es Fantasie. „Hier befinden Sie sich in der Küche, und hier ist das Badezimmer“, sagt der stellvertretende CEO des französischen Immobilienunternehmens Groupama Immobilier. Noch sieht der Raum nicht nach einer gehobenen Wohnung im Westen von Paris aus. Er liegt in einer Ecke einer Etage des neunstöckigen Bürogebäudes Le Diamant, in dem 1.800 Menschen arbeiten.
Groupama Immobilier beabsichtigt, das gesamte Gebäude in Wohnungen umzuwandeln. Es soll das erste von vielen solchen Projekten zur Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum in der umliegenden Gegend sein. Schauplatz ist La Défense, das eigens dafür geplante Geschäftsviertel der französischen Hauptstadt, in dem Paris seine modernen Skyline-Gebäude konzentriert hat.
Paris La Défense, die öffentliche Entwicklungsbehörde, die das Gebiet verwaltet, hat Pläne vorgestellt, bis zu einem Fünftel der Bürogebäude in Wohnraum umzuwandeln. Damit folgt sie ähnlichen Trends in Städten wie New York, Washington DC und London.
Die fensterlose Mitte der Etagen bleibt ein Kernproblem
Cubin führt in einen heutigen Konferenzraum in der Mitte des Gebäudes. Er hat keine Fenster – ein Hinweis auf eine große Herausforderung bei der Umwandlung von Büros in Wohnungen: Was soll mit den großen Flächen in der Mitte jeder Etage geschehen, die kein natürliches Licht erhalten? „Dort werden keine Räume entstehen. Nur Zugänge“, sagt Cubin und meint damit Aufzüge und Treppen. Weitere Probleme sind der Bedarf an mehr Sanitärinstallationen und Decken, die zu niedrig sein können.
Trotz dieser Herausforderungen gibt es einen einfachen Grund für die zahlreichen Umplanungen: Die Nachfrage nach Büroflächen in La Défense und ganz Paris ist seit der Covid-19-Pandemie und dem Aufstieg des Homeoffice eingebrochen. „La Défense hat eine Leerstandsquote von 14-15%, die höher ist als früher“, sagt Pierre-Yves Guice, CEO von Paris La Défense.
Guice nennt einen weiteren Grund für das Umwandlungsprogramm: das Geschäftsviertel von einem Ort, an dem die Menschen ausschließlich arbeiten, zu transformieren. „Um Unternehmen in Frankreich und Westeuropa zu halten, müssen wir diese Bürolandschaften des letzten Jahrhunderts diversifizieren, denn niemand möchte länger in einer solchen Umgebung arbeiten“, sagt er.
Die Nachfrage nach Pariser Büroflächen ist um fast ein Drittel gesunken
Ludovic Delaisse, CEO der französischen Niederlassung des kanadischen Immobilienunternehmens Colliers, sagt, dass die Nachfrage nach Büroflächen in Paris in den vergangenen fünf bis sechs Jahren um fast ein Drittel gesunken sei. Hochhäuser für Bürozwecke würden weiterhin benötigt, Städte müssten jedoch sicherstellen, dass Freizeitaktivitäten in ihrer Nähe genossen werden könnten – etwa durch Restaurants, Bars, Kinos und Fitnessstudios vor der Haustür.
„Die Leute mögen die Idee, sich in einem Zentrum der Expertise [für die Arbeit] zu gruppieren – beispielsweise in Tech-Hubs. Die Herausforderung für La Défense besteht darin, ein Ort zu sein, an den man gerne zurückkehrt, den man am Abend nach der Arbeit sehen möchte“, sagt Delaisse.
Washington und New York treiben den Umbau mit Steuersenkungen voran
Inspiration für La Défense kann aus Washington DC und New York City stammen, wo Steuersenkungen für Bauträger die umfangreichste Umwandlung von Büro- in Wohnraum in den USA vorantreiben. Wie in Paris ist dies eine Reaktion auf die rückläufige Nachfrage nach Büroflächen seit der Pandemie. Ein Bericht aus dem letzten Jahr ergab, dass in New York 8.310 umgewandelte Wohnungen in Planung waren und in Washington 6.533. An dritter Stelle lag Los Angeles mit 4.322, gefolgt von Chicago mit 3.606.
„Wir haben uns zum Ziel gesetzt, bis 2028 15.000 neue Bewohner in der Innenstadt anzusiedeln, und wir liegen nun auf Kurs, dies zu erreichen“, sagt Nina Albert, die stellvertretende Bürgermeisterin für Planung und Entwicklung von Washington DC. Sie sagt, dass „es zwar ein oder zwei ziemlich bedeutende Gebäudeabriss geben könnte … die Mehrheit jedoch aus Büro-Umwandlungen besteht“.
Wie in Paris haben sie auch technische Herausforderungen bewältigt. Das Problem des fehlenden natürlichen Lichts in der Mitte von Bürogebäuden wurde manchmal dadurch gelöst, dass Atrien – also Lichtsenken – in deren Mitte geschaffen wurden. Albert fügt hinzu, dass „Hunderte Millionen US-Dollar an privater Investition“ in diesen Sektor geflossen sind. Zusätzlich zu den Steuersenkungen hat das DC Department of Buildings, Teil des Council of the District of Columbia, die Bauvorschriften gelockert, um es Büro-Umwandlungsprojekten in der US-Hauptstadt zu erleichtern, offizielle Genehmigungen zu erhalten.
In New York City ist die Lage ähnlich. Im Vereinigten Königreich gibt es ebenfalls Steuersenkungen und gelockerte Planungsregeln für die Umwandlung von Büros in Wohnungen. Dies hat zu einem anhaltenden Boom bei solchen Umwandlungen geführt. Ein Bericht der Immobilienfirma Knight Frank aus dem letzten Jahr ergab, dass die Zahl solcher Projekte in London um 60% höher war als vor der Pandemie.
aktien.news berichtete mehrfach über den Umbau von Büroimmobilien
Bereits am 31.03.2026 berichtete aktien.news über die Ten Towers in München: Fünf Doppeltürme, durch Brücken miteinander verbunden, 14 Stockwerke hoch und vergleichsweise zentral gelegen, sollten einst rund 3.000 Mitarbeitern der Deutschen Telekom als moderner Arbeitsplatz dienen. Das Prestigeprojekt steht heute exemplarisch für die Umwandlung von Büroflächen in Wohnraum.
Am 30.10.2026 meldete aktien.news, dass die Transaktionen im europäischen Büroimmobilienmarkt im dritten Quartal auf das niedrigste Niveau seit der Talfahrt während der Finanzkrise gesunken sind. Der Wert der Bürotransaktionen ging laut Daten von MSCI im Vergleich zum Vorjahr um ein Drittel zurück und lag bei 8,8 Milliarden Euro – der niedrigste Stand seit dem dritten Quartal 2009.
Ebenfalls am 31.03.2026 berichtete aktien.news, dass BlackRock laut einem Bericht der Financial Times den markanten HSBC-Turm in Canary Wharf als neue Londoner Zentrale prüft. Das 45-stöckige Gebäude wird die britische Großbank HSBC voraussichtlich im Jahr 2027 verlassen. Am 16.10.2026 folgte der Bericht, dass der Canary-Wharf-Entwickler George Iacobescu die Pläne für einen 70-stöckigen, 300 Meter hohen Turm in der City of London überwacht.
Der Umbau verschiebt die Nachfragestruktur am Büroimmobilienmarkt
Für Anleger zeigt der Trend, dass sich die Nachfragestruktur am Büroimmobilienmarkt verschiebt. Die Leerstandsquote in La Défense liegt bei 14-15%, und die Nachfrage nach Pariser Büroflächen ist in fünf bis sechs Jahren um fast ein Drittel gesunken. In Europa sind die Bürotransaktionen laut MSCI auf 8,8 Milliarden Euro gefallen, den niedrigsten Stand seit dem dritten Quartal 2009.
Zugleich entstehen neue Investitionsfelder: In Washington DC sind laut Nina Albert „Hunderte Millionen US-Dollar an privater Investition“ in den Umwandlungssektor geflossen. Steuersenkungen und gelockerte Bauvorschriften gelten als zentrale Hebel. Cubin betont, dass die Steuerfrage darüber entscheide, ob Frankreich 2% oder 18 bis 23% seiner leerstehenden Büros umwandeln könne. Eine Kauf- oder Verkaufsempfehlung lässt sich daraus nicht ableiten.
Paris hofft auf Steuersenkungen nach US-Vorbild
Cubin hofft, dass französische Behörden den Beispielen aus den USA und Großbritannien folgen und sowohl Steuern als auch Vorschriften bezüglich Umwandlungen reduzieren. „Wie die Regierung die Steuerfrage regelt, wird darüber entscheiden, ob Frankreich in der Lage sein wird, 2% seiner leerstehenden Büros umzuwandeln oder 18 bis 23%“, sagt er.
Der Groupama-Manager verweist auf eine regulatorische Hürde: „Und derzeit wird ein Gebäude, dessen Funktion geändert wird, nicht als altes, verändertes Gebäude klassifiziert, sondern als neues Gebäude mit allen regulatorischen Anforderungen, die damit einhergehen, hinsichtlich Parkplatzflächen, barrierefreiem Zugang, Brandschutz und so weiter.“ In Washington DC will die Stadt bis 2028 15.000 neue Bewohner in der Innenstadt ansiedeln.
Diese drei Fachbegriffe helfen beim Verständnis des Umbautrends
- Leerstandsquote: Sie gibt den Anteil der Büroflächen an, die aktuell nicht vermietet sind.
- Atrium: Ein Atrium ist ein großer, oft über mehrere Etagen offener Innenraum, der Tageslicht ins Gebäudeinnere leitet.
- Umwandlung: Damit ist die Änderung der Nutzung eines Gebäudes gemeint, etwa von Büro- zu Wohnflächen.