US-Hypothekenanleihen: Risiken bei steigenden und fallenden Zinsen

An den Picknicks zum Labor Day könnten in diesem Jahr Millionen weniger Amerikaner stolz darauf sein, eine Hypothek mit einem Zinssatz von unter drei Prozent zu haben als noch vor einigen Jahren. Was für frustrierte Hauskäufer eine Erleichterung sein mag, ist für Anleger ein beunruhigendes Zeichen. Der Wandel am US-Hypothekenmarkt hat weitreichende Konsequenzen für den Anleihemarkt.

Viele Hauseigentümer und Immobilienkäufer sicherten sich während der Pandemie extrem niedrige Kreditzinsen. Obwohl die Hypothekenkreditzinsen seither stark gestiegen und das neue Kreditvolumen verlangsamt haben, geht das Leben weiter. Erstkaufinteressenten kauften weiterhin Häuser, ältere Hypotheken wurden abbezahlt, Menschen gaben kostengünstige Hypotheken auf, um wegen Familie oder Arbeit umzuziehen.

Ende 2021 gab es nach Angaben der Intercontinental Exchange (ICE) nahezu 15 Millionen aktive Primärhypotheken in den USA mit Zinssätzen unter drei Prozent. Bis Juli dieses Jahres waren es weniger als 12 Millionen. Der Rückgang um rund drei Millionen Hypotheken zeigt, wie sich der Markt allmählich verändert.

Marktverschiebung in Dollarbeträgen

Noch deutlicher wird der Wandel, wenn man die ausstehenden Tilgungsbeträge betrachtet. Ende 2022 entfielen rund zehn Prozent der ausstehenden Tilgungsbeträge laut ICE auf Hypotheken mit Zinssätzen von fünf Prozent oder höher. Im Juli dieses Jahres repräsentierten Hypotheken mit über fünf Prozent bereits mehr als 40 Prozent der ausstehenden Beträge.

Diese Entwicklung hat wirtschaftliche Folgen. Viele Hauseigentümer waren 2022 durch festgeschriebene Zinssätze noch vor den steigenden Zinsen geschützt. Heute bedeutet der Anstieg der Renditen, dass Immobilienkäufer, die zu höheren Zinssätzen leihen mussten, etwas länger warten müssen, um ihre Hypotheken umzuschulden und niedrigere monatliche Raten zu genießen.

Für Anleger in Hypothekenanleihen ist dies ein zweischneidiges Schwert. Steigen die Zinsen weiter, verlieren die Anleihen an Wert, da die festverzinslichen Papiere weniger attraktiv werden. Fallen die Zinsen hingegen, steigt das Risiko von vorzeitigen Tilgungen, da Hauseigentümer ihre teuren Hypotheken umschulden – und Anleger ihr Geld zu niedrigeren Zinsen wieder anlegen müssen.

Der US-Hypothekenmarkt bleibt damit ein Gradmesser für die Zinsentwicklung. Die schrumpfende Zahl von Niedrigzins-Hypotheken signalisiert, dass der Puffer für Hauseigentümer langsam schmilzt. Für Anleger bedeutet dies: Die Zeiten außergewöhnlich stabiler Hypothekenanleihen sind vorerst vorbei.