Galeria-Kaufhäuser werden zu Seniorenwohnungen: Neues Wohnen im Alter
Leere Kaufhausflächen werden zu Seniorenresidenzen: von Luxus in Berlin bis zu bezahlbaren Wohnungen in Essen und Duisburg.
In deutschen Innenstädten entstehen aus leerstehenden Kaufhausflächen neue Wohnformen für ältere Menschen. Ein prominentes Beispiel ist die Tertianum-Residenz in Berlin, eine Luxus-Seniorenresidenz über sieben Etagen mit rund 100 Bewohnern. Die Bewohner sind zwischen 65 und 101 Jahre alt.
Die Standardwohnung misst 70 Quadratmeter, verfügt über zwei Zimmer und einen Balkon und wird von den Bewohnern selbst eingerichtet. Nach oben offen ist das Angebot mit einem Penthouse von bis zu 160 Quadratmetern. Jährlich werden etwa 15 Wohnungen frei. Zum Service zählen Reinigung, Physiotherapie und Verpflegung, ergänzt durch Spa, Pool und Innenhof. Das Drei-Gänge-Menü stammt von Zwei-Sterne-Koch Tim Raue. Palliativpflege gehört dagegen nicht zum Leistungsumfang. Rund 100 Mitarbeiter betreuen die Bewohner.
Der Luxus hat seinen Preis und bleibt laut DPF Group ein Nischenprodukt
Eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin kostet rund 7600 Euro monatlich. Fallen Pflegekosten an, liegt die Belastung deutlich über 8000 Euro. Für Felix von Braun von der DPF Group bleibt das Tertianum ein Nischenprodukt. Weitere Tertianum-Residenzen betreibt das Unternehmen in München im Glockenbachviertel und in Konstanz.
Mit Livree will die DPF Group günstigere Wohnungen für einen breiteren Markt anbieten
Die Marke Livree richtet sich an Senioren mit kleinerem Budget. In Essen und Duisburg kosten Wohnungen von etwa 50 Quadratmetern unter 2000 Euro monatlich inklusive Servicepauschale. Die Objekte liegen in der Innenstadt, die Nahversorgung ist zu Fuß erreichbar. Das Modell besteht aus einem Mietvertrag mit dem Projektentwickler und einem Servicevertrag mit der DPF Group. Die Pflege organisieren die Bewohner selbst, die DPF Group hilft bei der Suche.
In Paderborn entstehen aus einer ehemaligen Galeria-Filiale 37 Seniorenwohnungen
Die Immobiliengruppe Sahle baut die alte Galeria-Filiale in Paderborn um. Geplant sind 24 Singlewohnungen und 13 Paarwohnungen mit 48 bis 57 Quadratmetern. Der Erstbezug ist für das dritte Quartal 2027 vorgesehen. Die Projektkosten liegen bei 31,4 Millionen Euro, davon 19,3 Millionen Euro Förderung. Galeria hatte den Standort Mitte 2023 geschlossen. Im Erdgeschoss sollen Deichmann und C&A als Ladenmieter einziehen. Sahle hatte zudem Ende 2025 die ehemalige Karstadt-Filiale in Bielefeld gekauft; der Umbau des früheren Karstadt-Komplexes an der Frankfurter Zeil hat bereits begonnen.
Die Zahl der Pflegebedürftigen in Deutschland steigt deutlich
Laut Statistischem Bundesamt gab es 2011 rund 2,5 Millionen Pflegebedürftige, 2021 waren es 4,96 Millionen. Für 2055 werden 7,6 Millionen prognostiziert. Gleichzeitig fehlen Tausende Pflegekräfte. Benjamin Schrödl von PwC warnt: "Es ist personell und kostenseitig in den nächsten Jahren kaum darstellbar. Die Rahmenbedingungen müssen sich ändern". Senioren ziehen häufiger in die Städte, weil dort Pflegeplätze verfügbar sind. Auf dem Land ist die Versorgung teils nicht darstellbar, weshalb Pflege durch Angehörige an Bedeutung gewinnt.
Experten fordern Mixed-Use-Quartiere mit Wohnungen für verschiedene Altersgruppen
Doris Sibum von Urbanista hält kleinere Wohnungen, flexible Grundrisse und mehr Gemeinschaftsflächen für nötig. Viele Ältere leben allein in großen Wohnungen, während adäquater Wohnraum fehlt. Mixed-Use bedeutet, verschiedene Altersstufen und Pflegegrade unter einem Dach zu vereinen. Sibum sieht die Mischnutzung als Rezept für Innenstädte, der Umbau statt Abriss früherer Kaufhof- oder Karstadt-Gebäude spielt dabei eine zentrale Rolle. Der Verein Parea, vor 25 Jahren gegründet, setzt auf Gemeinschaftsraum, Nachbarschaften und Hilfe zur Selbsthilfe. Vereinsamung ist ein großes Thema, Gemeinschaft gilt als wichtiger Faktor. Sibum formuliert es so: "Zukunft ist kein Schicksal, das auf uns zukommt, sondern sie ist gestaltbar".
Anleger sollten bei solchen Projekten auf Förderung und Betreibermodell achten
Für Privatanleger sind die Umbauten vor allem ein Signal für die Entwicklung von Innenstadtimmobilien. Auffällig ist die Bandbreite: Während das Tertianum mit monatlich rund 7600 Euro für eine Zwei-Zimmer-Wohnung klar auf zahlungskräftige Kunden zielt, starten die Livree-Wohnungen unter 2000 Euro inklusive Servicepauschale. Bei geförderten Projekten wie in Paderborn hängt die Kalkulation stark von öffentlichen Zuschüssen ab. Wer sich für solche Modelle interessiert, sollte zudem genau prüfen, welche Leistungen im Servicevertrag enthalten sind und welche Pflegekosten separat anfallen.