Vonovia und Co.: Enteignungsrisiko in Berlin bleibt real

Wenn am Sonntag in Berlin ein neues Landesparlament gewählt wird, dürften die Vorstände der großen Immobilienkonzerne genau hinschauen. Für sie geht es um viel: Die Linke könnte nach der Wahl eine wichtige Rolle bei der Regierungsbildung spielen – und sie will Wohnungskonzerne mit mehr als 3000 Wohnungen vergesellschaften.

Die Spitzenkandidatin der Linken, Elif Eralp, macht keinen Hehl aus ihrer Haltung zur Immobilienbranche. Sie trägt eine Kette mit dem Schriftzug „Mietendeckel“, und Social-Media-Videos zur Enteignung großer Konzerne erhalten besonders viel Zuspruch. Das Feindbild ist klar: große Vermieter im Allgemeinen – und Vonovia im Besonderen.

Der Wohnungskonzern ist der prominenteste Akteur einer Branche, die in Berlin seit Jahren unter Beschuss steht. Bereits beim Volksentscheid 2021 stimmte eine Mehrheit der Berliner dafür, große private Wohnungskonzerne zu vergesellschaften. Die Linke will dieses Ergebnis umsetzen, Unterstützung kommt von den Grünen. Dass sich mit dem Thema Wählerstimmen gewinnen lassen, zeigte zuletzt die Wahl von Zohran Mamdani zum Bürgermeister von New York.

Wohnungsnot und politischer Druck

Der Berliner Wohnungsmarkt gehört zu den angespanntesten Deutschlands. Das Angebot hält mit der Nachfrage bei Weitem nicht Schritt. Laut Pestel-Institut fehlen in Berlin mindestens 58.000 Wohnungen. Vonovia gehört zu den großen Bauherren der Stadt. Der Konzern teilt auf Anfrage mit, dass sich allein in Berlin mehr als 1000 Wohnungen im Bau befinden, rund 300 seien dieses Jahr bereits fertiggestellt worden.

Seit 2013 hat Vonovia in der Hauptstadt mehr als 6000 Wohnungen gebaut und dafür rund zwei Milliarden Euro investiert. Insgesamt besitzt der Konzern rund 138.000 Wohnungen in Berlin und Umgebung, sein Marktanteil liegt bei knapp acht Prozent.

Dass Vonovia das politische Klima genau beobachtet, zeigt auch seine Mietpolitik. Laut einer Analyse der DZ Bank würde der aktuelle Berliner Mietspiegel eine Steigerung von 6,8 Prozent ermöglichen. Vonovia setzt aber nur 4,8 Prozent um. Das Management begründet die Zurückhaltung damit, die ohnehin aufgeheizte Debatte nicht weiter anzuheizen.

Wie realistisch sind Enteignungen?

Enteignungen in Berlin würden Vonovia hart treffen. Doch wie realistisch sind sie? „Markt- und Finanzierungsrisiken gehören zum Geschäft. Dass eine Investition aber durch ein Gesetz entwertet wird, passt nicht zu der Wirtschaftsordnung, auf die sich Investoren bislang verlassen konnten“, sagt Thorsten Lange, Analyst der DZ Bank.

Sicher ist: Verfassungsrechtliche Fragen sind ungeklärt. Bei einer Umsetzung wäre mit langwierigen Gerichtsverfahren zu rechnen. Entwarnung will Lange nicht geben: „Verfassungsrechtlich steht das Vorhaben auf wackeligen Füßen. Aber auch ein später aufgehobenes Gesetz könnte zunächst erheblichen wirtschaftlichen Schaden anrichten – etwa durch langwierige Prozesse, Unsicherheit und den Rückzug von Investoren.“

Banken als Kollateralschaden

Die möglichen Folgen reichen weit über Vonovia hinaus. Der vorliegende Gesetzesentwurf betrifft auch die Rechte der Banken, die betroffene Immobilien finanziert haben. Er sieht vor, dass Grundschulden und Hypotheken auf vergesellschafteten Beständen erlöschen. Neue Grundpfandrechte könnten nicht mehr bestellt werden.

Das ist brisant, weil Grundpfandrechte zu den Grundlagen der Immobilienfinanzierung gehören. „Bislang gilt die Durchsetzbarkeit eines Grundpfandrechts als praktisch hundertprozentig gewährleistet“, so Lange. Die Gefahr liegt auch in Folgeeffekten: Verlieren internationale Investoren das Vertrauen in den deutschen Immobilienmarkt, könnten sie ihr Kapital künftig anderswo investieren.

Zinsdruck belastet zusätzlich

Doch selbst ohne die Enteignungsdebatte bliebe ein mindestens ebenso großes Problem: die Zinsen. Erst vor wenigen Tagen stufte Goldman Sachs die Vonovia-Aktie von „Kaufen“ auf „Neutral“ herab und senkte das Kursziel drastisch von 29,50 auf 21,20 Euro. Das operative Geschäft läuft dabei keineswegs schlecht. Mietwachstum und operative Entwicklung bezeichnet Goldman als solide. Sorge bereitet jedoch, dass die gestiegenen Zinsen die Nachfrage belasten.

Die Mieten steigen, die Immobilienwerte haben sich zuletzt stabilisiert. An der Börse kommt wenig davon an: Seit Jahresbeginn hat die Vonovia-Aktie rund 25 Prozent an Wert verloren. Der Nettovermögenswert liegt bei 46 Euro je Aktie, das Papier selbst kostet nur etwa 18 Euro. Der Abschlag hat seinen Grund: Investoren stellen infrage, wie viel die Immobilien bei dauerhaft höheren Finanzierungskosten tatsächlich wert sind.

Kaum eine Branche hängt so sehr am Zins wie die Immobilienwirtschaft. Konzerne wie Vonovia finanzieren einen erheblichen Teil ihres Besitzes über Anleihen und Kredite. Steigen die Zinsen, wird die Refinanzierung teurer. Die EZB hat ihren Einlagensatz Mitte September auf 2,5 Prozent erhöht. Statt mit Zinssenkungen rechnen die Märkte inzwischen mit weiteren Erhöhungen.

Wachstumsgrenzen und Chancen

Selbst die Wohnungsknappheit ermöglicht den Konzernen nur begrenztes Wachstum. In Berlin liegt der Leerstand bei Vonovia laut DZ Bank bei rund 0,5 Prozent. Viel zusätzliche Auslastung ist kaum zu erzielen. Die Mieten könnten zwar zulegen, auf Dauer aber kaum wesentlich stärker als die Einkommen, so Analyst Lange. Er sieht deshalb keine große Wachstumsstory im deutschen Wohnungsmarkt.

Hoffnungslos ist die Lage aber nicht. Gerade Vonovia kann aufgrund seiner Größe Sanierungen deutlich effizienter vornehmen als kleinere Vermieter. Das Vermietungsgeschäft bleibt stabil. Wohnungen in Berlin, Frankfurt oder München dürften auch in Jahren noch gefragt sein. Für langfristig orientierte Investoren können die planbaren Cashflows interessant bleiben.

Dass Vonovia mit seinen Problemen nicht allein ist, zeigt der Blick auf LEG Immobilien. Der Düsseldorfer Konzern gehört mit rund 170.000 Mietwohnungen zu den größten börsennotierten Wohnungskonzernen Deutschlands. Anders als Vonovia spielt Berlin für LEG kaum eine Rolle, der Schwerpunkt liegt in Nordrhein-Westfalen. An der Börse hilft das derzeit wenig: Auch die LEG-Aktie hat seit Jahresbeginn mehr als 20 Prozent verloren. Die grundsätzlichen Probleme sind dieselben: Hohe Zinsen verteuern die Finanzierung und drücken auf die Bewertung.