Vermieter-Check: Wo sich Immobilien in Deutschland noch lohnen
Bürokratie, Milieuschutz und Heizungswahl: Wo Vermieten in deutschen Großstädten noch lohnt.
Henrik Sanders (Name geändert), 61, möchte einen Fahrstuhl an sein denkmalgeschütztes Mietshaus in Berlin anbauen. Damit ließen sich die neuen Dachgeschosswohnungen besser vermieten. Doch der Aufzug wird vorerst nicht gebaut. Der Grund: Bezirk und Denkmalschutzbehörde streiten über die genaue Position des Aufzugs – und können sich nicht einigen.
Sanders hat nach vier Jahren Planung nun einen Bauantrag ohne Fahrstuhl gestellt. Den müsste er später vor Gericht einklagen. „Im Milieuschutzgebiet zu sanieren ist als Bauherr sehr anstrengend“, sagt er. Der Fall steht exemplarisch für ein wachsendes Problem in deutschen Großstädten: Immer mehr Kommunen regulieren das Vermieten bis ins Detail – und bremsen damit Investitionen.
Milieuschutz: Gut gemeint, aber oft kontraproduktiv
Milieuschutz war ursprünglich dazu gedacht, alteingesessene Mieter vor Verdrängung zu schützen. In der Praxis führt er jedoch häufig zu Sanierungsstau und Baustopp. Besonders extrem ist die Lage in Berlin. Die Hauptstadt ist Deutschlands Regulierungshochburg: Seit 2011 ist die Zahl der Milieuschutzgebiete dort von 18 auf 82 gestiegen. Mehr als eine Million Berliner wohnen inzwischen in solchen Gebieten.
Nach den Wahlen in Berlin droht Vermietern noch mehr. Die Linke, in Umfragen vorn, plant neue Mietendeckel, eine Taskforce gegen Mietwucher und die Enteignung von Immobilienkonzernen wie Vonovia. „Das wäre eine Katastrophe für den Wohnungsmarkt“, sagt Immobilienökonom Ramón Sotelo. Investoren würden die Hauptstadt meiden. Vonovia-CEO Luka Mucic setzt auf ein Bundesgesetz, das Enteignungen verhindern soll: „Wer mehr bezahlbaren Wohnraum will, muss Investitionen ermöglichen und Neubau fördern.“
Die Folgen sind sichtbar: Berlin will bis zu 20.000 neue Wohnungen pro Jahr schaffen. Vergangenes Jahr waren es nur 13.754. Deutschlandweit fehlt Wohnraum – nicht nur wegen hoher Baukosten, sondern vor allem wegen überbordender kommunaler Regulierung.
Wo sich Vermieten überhaupt noch lohnt
Die WirtschaftsWoche hat die zwölf größten deutschen Städte einem Check unterzogen. Die Frage: Welche Kommunen legen Vermietern Steine in den Weg – und welche agieren vermieterfreundlich? Die Durchschnittsrenditen in deutschen Metropolen sind oft niedriger als angemessen. Sogar mit Bundesanleihen lässt sich teils mehr verdienen.
Ein zentrales Problem ist der sogenannte Genehmigungsvorbehalt. Kommunen können das Aufteilen von Mietshäusern in Eigentumswohnungen schlicht verbieten. Das richtet sich zwar primär gegen professionelle Aufteiler, trifft aber auch private Käufer. „Das Umwandlungsverbot verhindert, dass sich private Anleger am Immobilienmarkt beteiligen können“, sagt Pekka Sagner vom Institut der Deutschen Wirtschaft (IW Köln). Denn komplette Mietshäuser können meist nur vermögende Investoren bezahlen.
Mal gilt der Genehmigungsvorbehalt für das ganze Stadtgebiet (München), mal nur für Milieuschutzgebiete (Frankfurt). Wer ein größeres Objekt später weiterverkaufen will, sollte die lokalen Vorschriften genau kennen.
Klimaschutz im Heizkeller: Ein Investitionsdilemma
Die Bundesregierung will den Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral machen. Doch welche Heizung ein Eigentümer einbaut, hängt nicht nur von der Höhe der Bundesförderung ab – sondern vor allem von den lokalen Vorschriften.
In Frankfurt etwa dürfen Eigentümer in Milieuschutzgebieten die Gebäudehülle nur bis zum gesetzlichen Minimum dämmen. Für dieses Niveau gibt es aber keine Bundesförderung. Gregor Weil, Geschäftsführer von Haus & Grund Frankfurt, berichtet von einem konkreten Fall: Sein Verband ist selbst Eigentümer eines Mehrfamilienhauses aus den 1960er-Jahren. Wegen neuer Fenster bildet sich Feuchtigkeit. Der Verband würde gern 16 Zentimeter dicke Dämmplatten verlegen – wegen der Förderung. Laut Milieuschutz sind aber nur zwölf Zentimeter zulässig. Die zusätzlichen vier Zentimeter würden nur 3.000 Euro mehr kosten, aber 50.000 Euro Zuschuss bringen.
Ein weiteres Problem ist die Unsicherheit bei der Wärmeplanung. Viele Städte haben bis Juni ihre Wärmeplanung vorgelegt, doch daraus ergibt sich nicht verbindlich, wann welche Quartiere ans Fernwärmenetz angeschlossen werden. Sven Keussen von Rohrer Immobilien in München sagt: „Jetzt stehen wir vor einer schwierigen Investitionsentscheidung, weil ein Anschluss an das Fernwärmenetz möglich oder verpflichtend werden kann.“ Eine neue Heizung ist eine Entscheidung für mindestens zwei Jahrzehnte.
In München gibt es sogenannte „weiße Flecken“ auf der Wärmekarte – Gebiete, in denen noch offen ist, ob und wann ein Fernwärmeanschluss kommt. Rudolf Stürzer von Haus & Grund München rät, alte Heizungen dort notfalls noch einmal zu reparieren. Eine Alternative ist die Wärmepumpe mit Photovoltaik – allerdings kostet eine solche Anlage hohe fünfstellige Beträge.
Dachausbau: Großes Potenzial, große Hürden
Baugrundstücke in Großstädten sind knapp und teuer. Günstiger als Neubau ist oft der Ausbau bestehender Gebäude. Laut einer Studie von Leaftech liegt das Potenzial für zusätzliche Wohnungen durch Dachausbau deutschlandweit bei rund 430.000 Einheiten. In der Praxis lässt sich das jedoch oft nicht heben.
Besonders schwierig ist es in Berlin. „Die Bezirke sind wie kleine gallische Dörfer“, sagt Corvin Tolle von Tolle Immobilien. Jeder Bezirk stelle andere Hürden auf – mal Brandschutz, mal Abstand zum Nachbarn. Während sich die Planung verzögert, steigen die Baukosten. Am Ende lohne sich der Dachausbau oft nicht mehr.
Wie es besser geht, zeigt Stuttgart. Die Stadt zahlt einen Zuschuss von 20 Prozent der Investitionssumme für den Dachausbau. Schafft der Eigentümer kleine Wohnungen für Studenten, gibt es noch 2.500 Euro pro Wohnung extra. Stuttgart ist auf Verdichtung angewiesen, weil die Stadt in einem Talkessel liegt und wenig Platz für Neubaugebiete hat.
Mehr Tempo auf dem Amt: Lichtblicke und Hindernisse
Immobilienökonom Sotelo berichtet von monatelangen Wartezeiten für Termine bei Denkmalschutz- oder Bezirksämtern. Seit September 2026 gibt es in Nordrhein-Westfalen die Genehmigungsfiktion: Bleibt die Bauaufsicht sechs Wochen nach Eingang des Bauantrags untätig, gilt der Antrag als bewilligt. Allerdings reicht es für die Behörden schon, weitere Unterlagen anzufordern, um die Frist zu umgehen.
Hamburg hat Baustandards vereinfacht und Wohnungsbaukoordinatoren engagiert. „Mittlerweile gibt es Pilotprojekte mit 1.200 Wohnungen, bei denen der Hamburger Baustandard erprobt wird. Er soll bis zu 30 Prozent Baukosten einsparen“, sagt Andreas Fuchs von Robert C. Spies.
In Köln läuft das Baugenehmigungsverfahren seit einem Jahr deutlich schneller. Anton Bausinger vom Kölner Haus- und Grundbesitzerverein berichtet, dass Rückmeldungen jetzt nur noch Wochen statt Monate dauern. Allerdings machen geforderte Einfügungsnachweise für Baulückenprojekte den Fortschritt oft wieder zunichte.
Selbst in Berlin gibt es kleine Fortschritte. Der Senat hat Ausführungsvorschriften entwickelt, um den Flickenteppich in den Bezirken zu vereinheitlichen. „Danach sind beheizte Handtuchhalter oder wandhängende WCs keine unzulässige Luxussanierung mehr“, sagt Michael Kranz von R&W Living. Freiwillig ist die Stadt diesen Weg nicht gegangen – das Verwaltungsgericht Berlin hatte in zwei Fällen zugunsten von Hauseigentümern entschieden.
Fazit für Anleger
Vermieter in Deutschland müssen sich auf wachsende bürokratische Hürden einstellen. Die Renditen in Metropolen sind vielerorts niedrig. Wer in Immobilien investieren will, sollte die lokalen Vorschriften genau prüfen – und Städte wie Stuttgart oder Hamburg bevorzugen, die den Ausbau fördern und Verfahren beschleunigen. Berlin bleibt dagegen ein schwieriges Pflaster für private Vermieter.