Bauzinsen bei 4,2 Prozent: Flexible Baufinanzierung im Check
Steigende Bauzinsen treffen Immobilienkäufer hart – flexible Bausteine wie Sondertilgung und Tilgungswechsel gewinnen an Bedeutung.
Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen liegen derzeit bei etwa 4,2 Prozent. Barkow Consulting spricht angesichts dieser Entwicklung von einem regelrechten Zinsschock am Baufi-Markt. Für Immobilienkäufer bedeutet das spürbar höhere Belastungen – und für so manchen platzt der Traum vom Eigenheim.
Verbraucherschützerin Gudrun Römhild von der Verbraucherzentrale Hessen bringt die Lage auf den Punkt: "Steigende Zinsen können so manchen Traum von der Immobilie platzen lassen". Wer heute finanziert, zahlt deutlich mehr als noch vor wenigen Jahren. Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Dimension: Ein Kredit über 400.000 Euro kostet bei 3,6 Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung monatlich 1867 Euro. Steigt der Zinssatz auf 4,1 Prozent, klettert die Rate auf 2033 Euro – eine Differenz von 166 Euro pro Monat.
Besonders schmerzhaft trifft es Eigentümer, deren Zinsbindung ausläuft. Wer 2016 finanziert hat, sicherte sich damals eine Zinsbindung von etwa 1,2 Prozent. Bei der Anschlussfinanzierung trifft diese niedrige Verzinsung nun auf ein deutlich höheres Zinsniveau. Die monatliche Belastung kann dadurch massiv steigen.
Flexible Bausteine als Antwort auf den Zinsschock
Angesichts dieser Entwicklung rücken flexible Bestandteile der Baufinanzierung in den Fokus. Dazu zählen eine veränderbare Tilgung und jährliche Sondertilgungen. Max Herbst von der FMH-Finanzberatung ist überzeugt: "Egal in welcher Form, flexible Optionen sind zu empfehlen. Ich würde sogar sagen, sie sind Pflicht."
Der Grund liegt auf der Hand: Eine niedrigere Tilgung senkt zwar die monatliche Rate, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Restschuld am Ende. Umgekehrt empfiehlt es sich, von Anfang an eine Tilgung von über einem Prozent zu wählen. Eine vertraglich verankerte Option, die Tilgung jederzeit ohne Angabe von Gründen erhöhen zu können, gibt Käufern zusätzliche Sicherheit.
Ein weiterer wichtiger Baustein ist die Sondertilgung. Sie wirkt indirekt wie eine Zinsanlage, weil sie die Restschuld reduziert und damit künftige Zinszahlungen senkt. Mehrere Banken verzichten inzwischen auf einen Zinsaufschlag für diese Option – ein Vorteil, den Käufer gezielt vergleichen sollten.
FMH kürt die besten flexiblen Anbieter
Die FMH-Finanzberatung hat für die WirtschaftsWoche die beste flexible Baufinanzierung gekürt. Ausgewertet wurden zehn bundesweite und neun regionale Anbieter. Im Test wurden eine Immobilie mit 500.000 Euro Kaufpreis, Darlehen zwischen 350.000 und 450.000 Euro, eine Zinsbindung von zehn Jahren, zwei Prozent Tilgung und fünf Prozent Sondertilgung pro Jahr zugrunde gelegt.
Bundesweit schnitten die 1822direkt, die Gladbacher Bank, die Sparda-Bank West und die BBBank mit "sehr gut" ab. Die 1822direkt bietet einen Effektivzins von 4,4 Prozent bei 70 Prozent Beleihung und 4,52 Prozent bei 90 Prozent Beleihung. Bei der BBBank fällt für die Sondertilgung ein Zinsaufschlag von 0,05 Prozent an.
Regional überzeugten die Sparda-Bank Hamburg, die PSD Bank Rhein-Neckar-Saar, die PSD Bank West und die Sparda-Bank Berlin. Die Sparda-Bank Hamburg bietet einen Effektivzins von 4,19 Prozent bei 70 Prozent Beleihung und 4,39 Prozent bei 90 Prozent Beleihung.
Ein entscheidender Unterschied liegt in der Zahl der möglichen Tilgungsveränderungen. Bei der 1822direkt sind sie beliebig oft möglich, bei der Gladbacher Bank und der BBBank zwei Mal, bei der Sparda-Bank West drei Mal und bei der PSD Bank West vier Mal. Die übrigen regionalen Anbieter erlauben zwei Veränderungen.
Blick auf den Anleihemarkt statt auf die EZB
Die Bauzinsen waren bereits vor dem jüngsten EZB-Zinsschritt gestiegen. Hohe Energiepreise verstärkten die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation, und gestiegene Renditen langfristiger Staatsanleihen zogen die Bauzinsen nach oben. Die Erwartung: Das Zinsniveau bleibt vorerst oberhalb der Vier-Prozent-Marke.
Jörg Utecht von Interhyp rät Immobilienkäufern daher: "Immobilienkäufer sollten sich weniger an einzelnen EZB-Schritten als an den Entwicklungen am Anleihemarkt orientieren". Das Bankenpanel von Interhyp ist sich über die künftige Zinsentwicklung uneins und sieht Fiskalpolitik und Marktzinsen eng verknüpft.
Für Privatanleger heißt das: Wer heute finanziert, sollte die Konditionen genau prüfen und flexible Optionen nicht als Nice-to-have, sondern als zentralen Vertragsbestandteil behandeln. Der Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich – die Unterschiede bei Effektivzinsen, Sondertilgungsregeln und Tilgungsoptionen sind erheblich.