US-Hypothekenmarkt: Niedrigzins-Ära schwindet, Risiken für Anleger steigen

An den Picknicks zum Labor Day könnten in diesem Jahr Millionen weniger Amerikaner als noch vor einigen Jahren damit prahlen, eine Hypothek mit einem Zinssatz von unter drei Prozent zu haben. Was für frustrierte Immobilienkäufer wie eine Erleichterung wirken mag, ist für Investoren ein beunruhigendes Zeichen.

Viele Hauseigentümer und Immobilienkäufer sicherten sich während der Pandemie extrem niedrige Kreditzinsen. Obwohl die Hypothekenkonditionen seither stark gestiegen sind und das neue Kreditvolumen verlangsamt hat, geht das Leben weiter. Erstkaufinteressenten kauften weiterhin ein, ältere Hypotheken wurden getilgt, Menschen gaben kostengünstige Hypotheken auf, um wegen Familie oder Arbeit umzuziehen.

Ende 2021 gab es nach Angaben der Intercontinental Exchange (ICE) nahezu 15 Millionen aktive Primärhypotheken in den USA mit Zinssätzen unter drei Prozent. Bis Juli dieses Jahres waren es weniger als 12 Millionen. Der Marktwechsel zeigt sich auch in Dollarbeträgen deutlich.

Die Verschiebung der Zinslandschaft

Ende 2022 entfielen rund zehn Prozent der ausstehenden Tilgungsbeträge auf Hypotheken mit Zinssätzen von fünf Prozent oder höher, so ICE. Im Juli dieses Jahres repräsentierten Hypotheken mit über fünf Prozent bereits mehr als 40 Prozent der ausstehenden Beträge. Dies hat weitreichende wirtschaftliche Folgen.

Viele Hauseigentümer waren 2022 durch festgeschriebene Zinsen vor den steigenden Zinsen geschützt. Heute bedeuten steigende Renditen, dass Immobilienkäufer, die zu höheren Konditionen leihen mussten, etwas länger warten müssen, bevor sie refinanzieren und niedrigere monatliche Raten genießen können.

Auswirkungen auf Investoren in hypothekenbesicherte Wertpapiere

Der Wandel hat auch erhebliche Auswirkungen auf die Investitionen. Ein viel größerer Teil des Hypothekenmarktes ist jetzt bereit zu refinanzieren, sollten die Zinsen fallen, und wird durch steigende Zinsen davon abgehalten. Das ist eine entscheidende Dynamik für Investoren in hypothekenbesicherten Wertpapieren (MBS).

Für deutsche Anleger ist dieser Trend relevant, da der US-Hypothekenmarkt als einer der größten Anleihemärkte der Welt gilt. Änderungen in der Zinsstruktur und im Refinanzierungsverhalten beeinflussen direkt die Wertentwicklung von MBS-Portfolios, die auch in vielen internationalen Fonds enthalten sind.

Die zunehmende Sensitivität des Marktes gegenüber Zinsbewegungen bedeutet, dass sowohl steigende als auch fallende Zinsen asymmetrische Risiken für MBS-Investoren bergen. Sinken die Zinsen, drohen vorzeitige Rückzahlungen und Wiederanlagerisiken. Steigen sie, verlängern sich die Laufzeiten und die Kurse fallen stärker als bei anderen Anleihen.

Der US-Hypothekenmarkt befindet sich damit in einer Phase des Umbruchs. Die Ära der extrem niedrigen Zinsen ist endgültig vorbei, und die Anpassung an das neue Zinsniveau wird den Markt noch länger beschäftigen. Für Anleger heißt es: genaues Hinsehen und Risikomanagement sind gefragt.