Neues Eigenkapitaldarlehen in England verfehlt Wünsche der Erstkäufer
Zoopla-Modelle zeigen: Preisobergrenzen des Programms „Your First Home“ schließen viele Familienhäuser aus.
Das neue Eigenkapitaldarlehensprogramm der britischen Regierung für Erstkäufer in England wird voraussichtlich die Mehrheit derjenigen ausschließen, die ein dreizimmriges Haus in London und im Südosten suchen. Zu diesem Ergebnis kommen Forschungsmodelle, die die Auswirkungen der Regeln des Programms „Your First Home“ analysieren. Die Daten stammen von der Immobilienplattform Zoopla, die die wahrscheinlichen lokalen Preisobergrenzen der Behörden modelliert hat.
Das Programm ermöglicht qualifizierten Käufern in England den Kauf neu gebauter Häuser mit einer Anzahlung von nur 2,5 Prozent, wobei ein staatliches Eigenkapitaldarlehen in Höhe von 20 Prozent des Immobilienwerts genutzt wird. Es soll im Februar für Anträge geöffnet und im April eingeführt werden. Die offiziellen Preisobergrenzen, die darüber entscheiden, ob Häuser für das Programm in Frage kommen, sollen in den kommenden Wochen bekannt gegeben werden.
Die Nachfrage der Erstkäufer richtet sich auf größere Häuser
Die meisten Erstkäufer in Großbritannien konzentrieren sich darauf, mit dem Kauf eines größeren Hauses ihre erste Immobilie zu erwerben. Laut Zoopla-Daten zu Käuferanfragen suchten 51 Prozent nach einem dreizimmrigen Haus, verglichen mit 18 Prozent, die ein zweizimmriges Haus, und 13 Prozent, die eine zweizimmerige Wohnung suchten. Als das Unternehmen jedoch die wahrscheinlichen lokalen Preisobergrenzen modellierte, stellte es fest, dass 70 Prozent der neu gebauten dreizimmrigen Häuser im Südosten die geschätzten Obergrenzen überschreiten würden.
„Die Preisobergrenzen bedeuten, dass das Programm für größere Familienhäuser, was viele Erstkäufer wollen, nicht wirklich funktioniert“, sagte Richard Donnell, Geschäftsführer bei Zoopla. Erstkäufer seien in den letzten Jahren hinsichtlich ihres ersten Kaufs ambitionierter geworden, da die Transaktionskosten sowie die Hypothekenzinsen gestiegen sind. „Wenn sie sparen müssen und eine 35-jährige Hypothek aufnehmen, wollen Erstkäufer eine Immobilie kaufen, in die sie hineinwachsen und sieben bis zwölf Jahre bleiben können“, sagte Donnell. „Sie wollen Platz und Flexibilität, damit sie nicht plötzlich umziehen und mehr Grundsteuer zahlen müssen.“
Die Nachfrage nach kleineren Wohnungen ist in der Hauptstadt höher. In Inner-London suchen 80 Prozent und in Outer-London 40 Prozent der Erstkäufer nach Wohnungen. In ganz England werden 37 Prozent der neu gebauten Häuser von großen Bauunternehmen unter Zooplas geschätzten Preisobergrenzen liegen, sodass Käufer Zugang zum Programm erhalten. In London, einer der vier Regionen, für die die Regierung die offiziellen Preisobergrenzen bereits offengelegt hat, werden die höheren Obergrenzen dazu führen, dass mehr als die Hälfte der neuen Häuser in den Geltungsbereich des Programms fällt.
Bauherren könnten Preise anpassen, doch die Kosten sind erheblich
Donnell sagte, die Aufgabe, die offiziellen Preisobergrenzen anderswo festzulegen, werde komplex sein, da es an einigen Orten nur begrenzte Daten zu Preisen für Erstkäufer bei Neubauten über die vergangenen fünf Jahre gebe. Er fügte hinzu, dass Bauherren seit dem Ende des vorherigen Eigenkapitaldarlehensprogramms „Help to Buy“ im Jahr 2023 ihr Angebot an Häusern hin zu größeren Familienhäusern verschoben hätten, die weniger wahrscheinlich für das neue Programm in Frage kämen. „Die Regierung muss die Obergrenzen so festlegen, dass genügend Menschen mit sehr geringen Anzahlungen ein Zuhause kaufen können, und gleichzeitig soll das Geld so weit wie möglich gehen, um so viel Aktivität wie möglich anzukurbeln“, sagte er.
Bauherren könnten ihre Preise anpassen, um mehr ihrer Häuser in das Programm aufzunehmen. Zoopla fand jedoch heraus, dass die durchschnittlichen Kosten für die Neupreisgestaltung eines Hauses, das bis zu 5 Prozent über einer Preisobergrenze liegt, bei rund 9.300 Pfund Sterling lagen. Bei Häusern, die 5 bis 10 Prozent darüber lagen, betrug dieser Betrag 26.400 Pfund Sterling. Bauherren müssen zudem eine Gebühr für die Nutzung des Programms zahlen: 1 Prozent auf die ersten 100 Häuser (oder 3.500 Pfund Sterling pro durchschnittlichem Haus) und 4 Prozent ab 250 Häusern (bei 14.000 Pfund Sterling für ein durchschnittliches Haus). „Das kann sich auf die Wirtschaftlichkeit auswirken“, sagte Donnell.
Verzögerte Einführung könnte den Markt weiter belasten
Neal Hudson, Direktor der Forschungsgruppe Residential Analysts, sagte, die Zeit, die benötigt werde, um das Programm hochzufahren – deutlich länger als beim vorherigen Eigenkapitaldarlehensprogramm – könne weitere Belastungen für Hausbauer darstellen, wenn die Baukosten steigen und ihre potenziellen Kunden hohen Hypothekenzinsen gegenüberstehen. „Die Leute haben keine Eile zu kaufen, daher werden sie möglicherweise noch länger warten, was genau das Letzte ist, was Hausbauer gerade brauchen. Ich denke, das schafft nur ein weiteres Gefühl der Unsicherheit auf dem Markt“, sagte er.
Die Bedingungen auf dem britischen Wohnungsmarkt stagnieren oder ziehen sich zurück. Die Hauspreise stehen still, und die Genehmigungen für Hypothekenkäufe sind im Jahr bis September um fast ein Fünftel gesunken. Die Transaktionen gingen laut am Freitag veröffentlichten offiziellen Zahlen im Vergleich zum Vorjahr um 4 Prozent zurück. Jeremy Leaf, ein Makler und ehemaliger Vorsitzender des Wohnbereichs der Branchenvereinigung Rics, sagte, die Unsicherheit vor dem Budget und die hohen Hypothekenzinsen hätten das Vertrauen geschwächt. Er warnte: „Die Verzögerung der Einführung des Your First Home-Programms der Regierung bis zum nächsten Frühjahr wird dazu führen, dass die Transaktionen weiter rückläufig sind, während angehende Erstkäufer weiterhin zögern, diesen entscheidenden ersten Schritt auf der Wohnungshausleiter zu tun.“
Für deutsche Anleger ist die Entwicklung vor allem als Stimmungsindikator für den britischen Immobilienmarkt relevant. Der Markt leidet unter stagnierenden Preisen, rückläufigen Transaktionen und gesunkener Hypothekennachfrage. Ob das neue Programm diese Dynamik umkehren kann, hängt maßgeblich davon ab, wie die Regierung die Preisobergrenzen festlegt – und ob Bauherren bereit sind, ihre Preise entsprechend anzupassen.