DWS prüft Auszahlungsstopp für drei deutsche Immobilienfonds
DWS prüft Auszahlungsstopp und Strafgebühren für drei offene Immobilienfonds
Die DWS, der Vermögensverwalter der Deutschen Bank, erwägt drastische Maßnahmen für drei seiner offenen Immobilienfonds. Grund sind massive Mittelabflüsse, die die Fonds an den Rand ihrer Liquiditätsgrenzen gebracht haben. Seit 2022 mussten die drei „Grundbesitz“-Fonds bereits rund 6 Milliarden Euro an Anleger auszahlen – etwa die Hälfte ihres verwalteten Vermögens.
Um die Liquiditätskrise zu bewältigen, hat die DWS bereits Immobilien im Wert von 4,5 Milliarden Euro verkauft und die Kreditaufnahme bis an die gesetzlichen Grenzen ausgereizt, wie Fondsmitteilungen zeigen. Nun prüft der Vermögensverwalter weitere Notmaßnahmen. Dazu gehören die Begrenzung von Auszahlungen oder die Einführung von Strafgebühren für abwandernde Anleger, basierend auf neuen EU-Vorschriften. Dies berichten mit der Angelegenheit vertraute Personen.
Parallel dazu fährt die DWS ein kleineres US-Immobiliengeschäft für Privatanleger herunter. Der RREEF Property Trust, der Ende Juni einen Nettoinventarwert von 203 Millionen US-Dollar aufwies, plant eine Abwicklung nach anhaltenden Auszahlungsanfragen und Schwierigkeiten bei der Kapitalbeschaffung.
Die Krise der offenen Immobilienfonds in Deutschland
Die Probleme der DWS sind kein Einzelfall, sondern Symptom einer tiefgreifenden Branchenkrise. Offene Immobilienfonds waren lange Zeit das Lieblingsprodukt risikoscheuer deutscher Sparer. In der Ära extrem niedriger Zinsen lockten sie mit Renditen von zwei bis drei Prozent und galten als sichere Alternative zu Bankeinlagen. Doch die Zinswende hat diesen Vorteil zunichtegemacht.
Seit Beginn des Jahres 2024 haben Anleger netto 17,3 Milliarden Euro aus in Deutschland ansässigen offenen Immobilienfonds für Privatanleger abgezogen. Das verwaltete Vermögen der Branche sank bis Ende Juli auf 107 Milliarden Euro, wie Daten der Bundesbank zeigen. Die Abflüsse haben Jahre des Wachstums rückgängig gemacht.
Die BaFin, die deutsche Finanzmarktaufsicht, bestätigte gegenüber der Financial Times, dass die Abflüsse weiterhin hoch seien. Sie warnte, dass weitere Fonds die Auszahlungen aussetzen könnten. Zwar stellten die Abzüge keine akute systemische Gefahr für das gesamte Finanzsystem dar, wohl aber ein „strukturelles Risiko“ für den Sektor, sofern sich die Bedingungen auf den Gewerbeimmobilienmärkten nicht verbesserten.
Illiquide Anlagen in schwierigem Marktumfeld
Das Kernproblem der Fonds liegt in ihrer Anlagestrategie. Sie investieren überwiegend in illiquide Gewerbeimmobilien. Mehr als die Hälfte ihrer Vermögenswerte entfällt auf Büroflächen, die seit Jahren unter einem strukturellen Niedergang leiden. Um Liquidität für abgehende Anleger zu beschaffen, müssen die Fonds Gebäude in einem Markt verkaufen, der unter schwacher Nachfrage und höheren Finanzierungskosten leidet.
„Je länger dieser Verkaufsdruck anhält und je mehr Auszahlungen die Fonds verzeichnen, desto mehr Immobilien müssen sie in der aktuellen Marktumgebung verkaufen, begleitet von Bewertungsabschreibungen“, sagte Sonja Knorr, Analystin bei der deutschen Fund Rating Company Scope. Scope prognostiziert durchschnittliche Renditen von Immobilienfonds zwischen minus 0,5 Prozent und minus 1,5 Prozent bis Ende 2026.
Fünf kleinere deutsche offene Immobilienfonds für Privatanleger haben bereits in diesem Jahr die Auszahlungen ausgesetzt oder eine Abwicklung eingeleitet.
Schutzmechanismen und ihre Tücken
Anleger müssen bei diesen Fonds grundsätzlich eine zwölfmonatige unwiderrufliche Kündigungsfrist einhalten, bevor sie ihr Geld abheben können. Diese Schutzmaßnahme wurde nach der Finanzkrise 2008 eingeführt, als 18 deutsche offene Immobilienfonds mit einem Vermögen von 26 Milliarden Euro für Auszahlungen gesperrt und anschließend abgewickelt wurden.
Die Kündigungsfrist gibt den Managern zwar Einblick in künftige Abflüsse, doch Immobiliengeschäfte können inzwischen genauso lange dauern. Das macht die Fonds anfällig, wenn Transaktionen scheitern. Wer nicht zwölf Monate warten möchte, kann seine Fondseinheiten auf dem Sekundärmarkt verkaufen. Dort werden einige große Fonds derzeit mit Abschlägen von bis zu 38 Prozent gegenüber ihren offiziellen Auslösungspreisen gehandelt.
Kontroverse um Vertrieb und Risikobewertung
Die Turbulenzen haben die Debatte über den Vertrieb der Produkte neu entfacht. Die Deutsche Bank habe die Immobilienfonds der DWS um 2023 herum auf „Hold“ gesetzt und damit effektiv neue Verkäufe über ihren Hauptvertriebskanal gestoppt, so mit der Angelegenheit vertraute Personen. Die Deutsche Bank lehnte eine Stellungnahme ab.
„Die Produkte sind eng mit provisionsgetriebenem Finanzvertrieb verflochten“, kritisierte Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Anleger hätten typischerweise Ausgabeaufschläge von etwa fünf Prozent gezahlt, während einige Produkte jährliche laufende Kosten von bis zu drei Prozent ausweisen. „Sie wurden auch an Anleger verkauft, die keine langfristige Investition wollten und nach Sicherheit suchten.“
Viele Fonds erhielten historisch gesehen Bewertungen von eins oder zwei auf der siebenstufigen EU-Risikoleiste. „In einigen Fällen wurden Anleihefonds einer höheren Risikokategorie zugeordnet als Immobilienfonds“, sagte Nauhauser. „Das vermittelt einen irreführenden Eindruck der tatsächlichen Risiken. Immobilien sind nicht sicher – man sieht die Wertänderungen nur nicht sofort.“
Die Fondsmanager verweisen darauf, dass die Bewertungen durch EU-Vorschriften bestimmt werden, die weitgehend auf historischer Volatilität basieren. Die BaFin drängt auf Änderungen, die zu höheren Risikobewertungen führen würden. Ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs zur Methodik steht noch aus.
Christian Bäcker, Leiter des europäischen Portfolio-Managements für Retail-Kunden bei DWS, räumte ein: „Ich denke, viele Menschen haben die Erwartung, dass man bei Immobilien kein Geld verlieren kann. Natürlich kann man Geld verlieren. Mit allem kann man Geld verlieren.“ Die ersten Produkte seien 1970 aufgelegt worden und oft als Produkte präsentiert worden, die in jeder Marktumgebung ein positives Ergebnis erzielen könnten. „Das galt für die meisten Produkte über eine sehr, sehr lange Zeit... und dann hat die Realität die Produkte etwas eingeholt.“