BPRE: NAV-Abschlag wächst trotz Optimismus des Managements

Der börsennotierte Immobilienfonds BlueRock Private Real Estate Fund (BPRE) kämpft mit einem massiven und weiter wachsenden Abschlag zum Nettoinventarwert (NAV). Was im Dezember 2025 mit einem starken Kursverlust am ersten Handelstag begann, hat sich seither deutlich verschärft.

Damals schloss BPRE bei 14,70 US-Dollar pro Aktie – verglichen mit einem geschätzten NAV von 24,36 US-Dollar. Der Abschlag betrug rund 40 Prozent. Heute ist die Lücke zwischen dem Börsenwert und der eigenen Bewertung des Fonds sogar noch größer geworden. Anleger signalisieren damit, dass BPRE nach ihrer Einschätzung kaum die Hälfte des selbst angegebenen Wertes wert ist.

Hintergrund der Umwandlung

BPRE entstand aus der Umwandlung eines sogenannten „Interval-Fonds“ in einen börsennotierten Fonds. Ziel war es, Anlegern einen Ausstieg zu ermöglichen, ohne dass eine Zwangsveräußerung der zugrunde liegenden Immobilienvermögenswerte erforderlich wäre. Der Börsengang warf jedoch unangenehme Fragen zur Plausibilität der Bewertungen der Immobilien auf und zeigte, wie optimistisch private Bewertungen im Allgemeinen sein können.

BPRE-CEO Ramin Kamfar hatte den starken Abschlag zum Zeitpunkt des Börsengangs als „temporär und ereignisgetrieben“ bezeichnet. Er argumentierte, dass die Aktien von unter Druck stehenden Verkäufern an willige Käufer übergehen würden. Der frühe Abschlag spiegele dieselbe Erfahrung wider, die man auch bei anderen vergleichbaren Fonds beobachten könne. Diese Dynamik entstehe dadurch, dass Verkaufsdruck unmittelbar nach der Notierung auftrete, während Kaufinteresse meist erst im Laufe der Zeit zunehme.

Die Realität sieht anders aus

Doch mehrere Quartale nach der Notierung zeigt sich ein anderes Bild. Die willigen Verkäufer überwiegen die willigen Käufer weiterhin deutlich. Der NAV-Abschlag ist gemessen an den Maßstäben von Investment Trusts, Closed-End Funds und ähnlichen Strukturen bemerkenswert. Selbst nach diesen Standards ist ein derart persistenter und wachsender Abschlag außergewöhnlich.

Diese Entwicklung hat die Aufmerksamkeit von Investoren auf sich gezogen, die Bluerock wahrscheinlich nicht gerne in der Aktionärsliste von BPRE sehen möchte. Boaz Weinsteins Saba Capital hat im Sommer stillschweigend 6,7 Millionen Anteile an BPRE angesammelt. Eine geänderte Registrierung vom 26. August ergab, dass Saba seinen Anteil auf 7,3 Millionen Anteile erhöht hatte, was einer Beteiligung von 5,12 Prozent entspricht. Damit ist Saba Capital der zweitgrößte offengelegte Aktionär bei BPRE.

Saba Capital wird aktiv

Die geänderte Registrierung zeigt, dass Saba 107,8 Millionen US-Dollar für diesen Anteil gezahlt hat – nach Berechnungen von Alphaville ist dieser Anteil heute nur noch 87,4 Millionen US-Dollar wert. Diesen schmerzhaften Verlust ist Saba offenbar nicht bereit, ruhig hinzunehmen.

Laut der Registrierung hat Saba Capital am 26. August 2026 eine Anforderung zur Einsichtnahme in die Unterlagen der Aktionärsliste eingereicht. Dies erfolgt im Zusammenhang mit der voraussichtlichen Einholung von Stimmrechtsvollmachten für die jährliche Hauptversammlung 2027. Auf dieser Hauptversammlung beabsichtigt Saba Capital, einen Antrag der Aktionäre zur Beendigung der Anlageverwaltung des Emittenten einzubringen, Veränderungen im Vorstand herbeizuführen und eine Einholung von Stimmrechtsvollmachten durchzuführen.

Dieses Vorgehen entspricht nahezu dem bekannten Spielbuch des Investment-Trust-Aktivismus von Weinstein, das er seit mindestens 2022 mit gemischten Ergebnissen anwendet.

Bluerocks Gegenmaßnahmen

In seinem Halbjahresbericht vom März hatte Kamfar erneut betont, dass der Handel mit einem Abschlag „die Regel und nicht die Ausnahme für neu notierte Closed-End-Fonds“ sei. Er äußerte die Erwartung, den Preis wieder an den NAV heranzuführen. Bluerock hat die monatlichen Ausschüttungen an Anleger leicht erhöht, doch scheint dies Saba kaum beschwichtigen zu können.

Am 6. Oktober wird Bluerock ein Webinar veranstalten, um Anleger über seine „strategische Roadmap zur Maximierung des Aktionärswerts“ zu informieren. Diese besteht hauptsächlich darin, das Portfolio aus Immobilienfonds in direkte Immobilieninvestitionen zu verlagern. Dadurch sollen die Ausschüttungen weiter erhöht werden. Dies wird jedoch Zeit in Anspruch nehmen, und ob dies tatsächlich funktionieren wird, ist fraglich.

Ein möglicher Ausweg

In einem Investor FAQ, das rund um die Umwandlung veröffentlicht wurde, hatte Bluerock bereits angedeutet, dass es erwägen könne, wieder in einen privaten Fonds zurückzuwechseln, der nur begrenzte Abhebungen zum NAV-Preis erlaubt – „für den Fall, dass die Aktien dauerhaft mit einem Abschlag handeln“. Ob dieser Schritt tatsächlich kommen wird, bleibt abzuwarten. Alphaville hat Bluerock um eine Stellungnahme gebeten und wird den Beitrag aktualisieren, falls eine solche eingeht.