Pimco droht hoher Verlust bei Philadelphia-CMBS nach 85-Prozent-Abschreibung

Pacific Investment Management Co. (Pimco) steht vor erheblichen Verlusten bei einer gewerblichen Hypothekenpfandbriefanleihe (CMBS), die an einem Bürokomplex mit zwei Türmen in der Innenstadt von Philadelphia besichert ist. Wie aus behördlichen Offenlegungen hervorgeht, ist der Vermögensverwalter der größte Halter der 368 Millionen Dollar schweren CMBS, die durch die Centre-Square-Gebäude gesichert ist. Dabei handelt es sich um Hochhäuser mit 43 beziehungsweise 36 Stockwerken an der Marktstraße 1500.

Der Fall illustriert eindrücklich, wie stark der Wertverfall im US-amerikanischen Büroimmobiliensegment inzwischen ausfällt. Die Immobilie war im Jahr 2019 noch mit 471 Millionen Dollar bewertet worden. Ein Richter genehmigte im vergangenen Monat den Verkauf des Komplexes für lediglich 70 Millionen Dollar. Damit ist der Weg frei für die Fertigstellung des Deals in den kommenden Wochen und die anschließende Verteilung der Erlöse an die Gläubiger.

Ein Wertverlust von rund 85 Prozent

Aus dem Vergleich der ursprünglichen Bewertung von 471 Millionen Dollar mit dem genehmigten Verkaufspreis von 70 Millionen Dollar ergibt sich ein Rückgang von rund 85 Prozent. Für die Anleihegläubiger bedeutet dies, dass sie einen erheblichen Teil ihres eingesetzten Kapitals abschreiben müssen. Da Pimco laut den Offenlegungen der größte Halter der CMBS ist, trifft den Vermögensverwalter ein überproportionaler Anteil dieser Verluste.

CMBS sind Wertpapiere, die durch gewerbliche Immobilienkredite besichert sind und an Investoren verbrieft werden. Fällt der Wert der zugrunde liegenden Immobilien, sinken die erzielbaren Erlöse – und damit auch die Rückzahlungen an die Halter der Anleihen. Der Fall Centre Square zeigt, wie schnell sich diese Rechnung für Investoren ins Negative drehen kann, wenn die Nachfrage nach Büroflächen einbricht.

Was der Verkauf für die Gläubiger bedeutet

Die richterliche Genehmigung des Verkaufs ist ein zentraler Schritt, damit der Deal abgeschlossen und das Geld an die Gläubiger ausgezahlt werden kann. Der Verkaufspreis von 70 Millionen Dollar steht dabei im scharfen Kontrast zur einstigen Bewertung. Für Anleger, die in CMBS mit Büroimmobilien engagiert sind, ist dies ein weiteres Signal, die Risiken solcher Engagements genau zu prüfen.

Für deutsche Privatanleger ist der Vorgang vor allem deshalb relevant, weil CMBS und ähnliche verbriefte Immobilienprodukte auch in europäischen Fonds und Portfolios eine Rolle spielen können. Der US-Büromarkt gilt seit geraumer Zeit als besonders anfällig, da viele Unternehmen ihre Flächen reduziert haben und ältere Gebäude schwerer zu vermieten sind. Der Fall Centre Square reiht sich damit in eine Serie von Bewertungskorrekturen ein, die den gesamten Sektor belasten.

Wie sich die Verluste für Pimco und die übrigen Gläubiger letztlich exakt verteilen, hängt von der finalen Abwicklung des Verkaufs und der Rangfolge der Forderungen ab. Klar ist jedoch: Aus einer einst 471 Millionen Dollar schweren Immobilie werden nun nur noch 70 Millionen Dollar Erlös erzielt – ein Ergebnis, das die angespannte Lage am US-Büroimmobilienmarkt unterstreicht.