Trump-Dekret senkt Hypothekenkosten: Was Kreditnehmer jetzt wissen müssen
US-Präsident Donald Trump unterzeichnet eine Exekutivverordnung gegen hohe Hypothekenkosten. Ein Hypothekenexperte dämpft jedoch die Erwartungen.
US-Präsident Donald Trump hat eine Exekutivverordnung unterzeichnet, die die Hypothekarkosten senken soll. Steigende Zinssätze und Inflation haben den Eigenheimbesitz in den USA zuletzt deutlich weniger erschwinglich gemacht. Die Verordnung trägt den Titel „Senkung der Wohnkosten für das amerikanische Volk" und weist Bundesbehörden an, proaktiv die Hypothekenversicherung für künftige, förderfähige Darlehen aufzuheben und ein Programm zur kostengünstigeren Umfinanzierung auszuweiten. Hinzu kommen weitere Maßnahmen.
Die Anordnung kommt weniger als zwei Wochen vor den Zwischenwahlen am 3. November. Steigende Kosten und die Erschwinglichkeit von Wohnraum zählen zu den größten Sorgen der Wähler. Der Zeitpunkt ist also kein Zufall: Die Verordnung baut auf früheren Dekreten auf, mit denen Trump Wall-Street-Unternehmen vom Kauf von Einfamilienhäusern ausschließen wollte.
Bill Pulte, Direktor der Federal Housing Finance Agency (FHFA), schrieb am Donnerstag auf X, dass „Millionen von Amerikanern Tausende von Dollar sparen werden". Deutlich vorsichtiger äußerte sich Keith Gumbinger, Vizepräsident der Hypothekenwebsite HSH: Ohne weitere Details sei es schwierig, die künftigen Auswirkungen auf die Verbraucher abzuschätzen.
Die Details
Im Zentrum steht die private Hypothekenversicherung (PMI). Konventionelle Darlehen – also Hypotheken, die nicht durch US-Bundesprogramme versichert oder abgesichert sind – erfordern in der Regel eine PMI, wenn die Anzahlung weniger als 20% des Kaufpreises beträgt. Hypotheken der Federal Housing Administration (FHA) verlangen dagegen für alle Darlehen eine Hypothekenversicherung.
Trumps Verordnung weist die FHFA an, ein Pilotprogramm einzurichten, das die Hypothekenversicherung förderfähiger Kreditnehmer „proaktiv" aufgibt, sobald ihr Heimäquivalent einen bestimmten Schwellenwert erreicht. Das geht aus Angaben des Weißen Hauses hervor. Gelten soll das für Hypotheken, die nach dem Start des Pilotprogramms ausgegeben wurden.
Bislang können Kreditnehmer konventioneller Darlehen die PMI laut Fannie Mae im Allgemeinen entfernen, sobald der Darlehenssaldo unter 80% des Kaufpreises liegt oder sie 20% Eigenkapital erreicht haben. Erreicht der Saldo 80% des ursprünglichen Wertes, können Kreditnehmer ihren Darlehensservicer fragen, ob sie zur Streichung der PMI berechtigt sind. Bei 78% des ursprünglichen Wertes wird sie möglicherweise automatisch entfernt.
Wie viel das kostet, zeigt ein Rechenbeispiel: Bei einem Haus für $600,000, einer Anzahlung von 10% und einem festverzinslichen Hypothekendarlehen über 30 Jahre zu 7.3% könnten die monatlichen Hypothekenversicherungskosten laut einem privaten Hypothekenrechner von Freddie Mac $351 betragen. Typischerweise liegen die PMI-Kosten bei 0.2% bis 2% des Darlehens pro Jahr, abhängig von Anzahlung, Bonität, Darlehenssumme und anderen Faktoren.
„Die meisten Hypotheken ... tragen derzeit PMI, insbesondere angesichts der Entwicklung der Immobilienpreise und der so kleinen Anzahlungen in den letzten Jahren", sagte Gumbinger. Im zweiten Quartal 2026 betrug die durchschnittliche Anzahlung für ein Haus 13.7% des Kaufpreises beziehungsweise $27,100 – das geht aus einem Septemberbericht von Realtor.com hervor.
Seth Appleton, Präsident der Branchenvereinigung U.S. Mortgage Insurers, erklärte am Donnerstag: „Wir loben den Fokus des Präsidenten auf die Senkung der Kosten für zukünftige Hauseigentümer, und die Branche der privaten Hypothekenversicherung ist stolz darauf, dieses Ziel bereits zu erfüllen."
Zweiter Baustein der Verordnung: die Kosten für die Hypothekenumfinanzierung. Die Verordnung zielt darauf ab, sie zu senken, indem das Pilotprogramm der FHFA dauerhaft gemacht wird. Dieses erlässt die Titelversicherung der Bank und ermöglicht „kostengünstige Alternativen", so das Weiße Haus.
Stand dem 23. Oktober betrugen die Hypothekenzinssätze für festverzinsliche Hypotheken mit einer Laufzeit von 30 Jahren 7.32%, wie Freddie Mac mitteilte. Die Nachfrage nach Umfinanzierungen war Mitte Oktober um 59% im Vergleich zur gleichen Woche des Vorjahres gesunken.
Das ursprünglich bis November 2027 geplante FHFA-Pilotprogramm war „begrenzt im Umfang" – für Refinanzierungen mit einem Loan-to-Value-Verhältnis unter 80% in einer Handvoll Bundesstaaten. Das sagte die ehemalige FHFA-Direktorin Sandra Thompson während einer Anhörung im Kongress im April 2024. Thompson schätzte, dass Verbraucher zwischen $500 und $1,500 an Abschlusskosten für Darlehen sparen könnten, die im Rahmen des Pilotprogramms verkauft wurden.
Gumbinger zufolge könnte die Dauerhaftmachung Kreditnehmern helfen, da die Titelversicherung der Bank, die normalerweise für neue Darlehen und Umfinanzierungen erforderlich ist, „immer ziemlich teuer war". Die Gebühren der Bank im Zusammenhang mit Titel und Titelversicherung machen gemäß einem Bericht des Urban Institute aus dem Jahr 2025 im Allgemeinen den größten Anteil der Hypothekenabschlusskosten aus.
„Ich weiß nicht, ob es notwendigerweise ein Game-Changer in Bezug auf die Wohnkosten ist, die momentan von den Immobilienpreisen und Hypothekenzinssätzen diktiert werden", sagte Gumbinger. „Aber jedes bisschen hilft sicherlich."
Hintergrund: Was bisher geschah
Bereits am 21.01.2026 berichtete aktien.news, dass Trump eine weitreichende Exekutivverordnung unterzeichnet hat, die Wall-Street-Investoren vom Kauf von Einfamilienhäusern abhalten soll. Das Weiße Haus bestätigte die Maßnahme, die private Hauskäufer vor der Konkurrenz großer Finanzfirmen schützen sollte. Die Anordnung verpflichtete die US-Regierung, innerhalb von 60 Tagen konkrete Richtlinien zu erlassen, die Beschränkungen für den Verkauf von Einfamilienhäusern an institutionelle Investoren festlegen.
Am 22.01.2026 folgte laut aktien.news eine Durchführungsverordnung, die große institutionelle Investoren beim Kauf von Einfamilienhäusern einschränken sollte. Trump begründete den Schritt in einem CNBC-Interview in Davos damit, dass Wall-Street-Firmen potenzielle Eigenheimkäufer verdrängen würden. Die Verordnung gab dem US-Finanzministerium 30 Tage Zeit, um „große institutionelle Investoren" und „Einfamilienhäuser" zu definieren; innerhalb von 60 Tagen sollten Bundesbehörden Richtlinien zur Umsetzung erlassen, einschließlich Obergrenzen für Akquisitionen.
Ebenfalls am 21.01.2026 berichtete aktien.news, dass Trump unter Druck vor den Kongresswahlen eine Reihe politischer Vorschläge präsentierte, die Wohneigentum fördern und Verbraucherkosten senken sollten. Ökonomen warnten jedoch, dass diese Maßnahmen zwar Finanzunternehmen und Investoren treffen könnten, aber kaum zur tatsächlichen Kostensenkung beitragen würden.
Am 14.03.2026 schließlich unterzeichnete Trump zwei Dekrete, um Wohnraum in den USA erschwinglicher zu machen, wie aktien.news berichtete. Das Weiße Haus reagierte damit auf ein zentrales Wahlkampfthema vor den Zwischenwahlen im November. Das erste Dekret wies Bundesbehörden an, regulatorische Hürden zu identifizieren und abzuschaffen, die den Wohnungsbau verzögern und die Kosten für Bauträger erhöhen. Konkret sollten Genehmigungsverfahren und Umweltauflagen überprüft werden.
Was das für Anleger bedeutet
Für deutsche Privatanleger ist die Verordnung vor allem als Signal zu lesen. Die USA sind der größte Hypothekenmarkt der Welt, und die dortigen Zinssätze wirken über Kapitalmärkte und Wechselkurse auch auf europäische Anlageklassen. Wenn die Verordnung die Abschluss- und Versicherungskosten tatsächlich senkt, könnte das die Nachfrage nach Hypotheken und Immobilien stützen – davon würden unter anderem Bau- und Immobilienwerte sowie Kreditgeber profitieren.
Gleichzeitig zeigt der Fall, wie schwer sich politische Eingriffe in die Wohnkosten quantifizieren lassen. Der FHFA-Direktor nennt Einsparungen in Milliardenhöhe, der Branchenexperte Gumbinger verweist dagegen auf fehlende Details. Anleger sollten daher keine konkreten Effekte in ihre Kalkulation einpreisen, solange die Ausgestaltung der Programme offen ist.
Interessant ist auch der Zusammenhang mit den früheren Dekreten gegen institutionelle Käufer. Sie zeigen, dass die US-Regierung gleichzeitig auf der Nachfrageseite und bei den Finanzierungskosten ansetzt. Für Investoren in US-Immobilienfonds oder REITs bedeutet das ein politisches Risiko, das sich nicht allein an Zins- und Konjunkturdaten ablesen lässt.
Ausblick
Die Verordnung kommt weniger als zwei Wochen vor den Zwischenwahlen am 3. November. Wie schnell die FHFA das Pilotprogramm tatsächlich aufsetzt und dauerhaft macht, ist offen. Das ursprüngliche Programm war bis November 2027 befristet und auf Refinanzierungen mit einem Loan-to-Value-Verhältnis unter 80% in einer Handvoll Bundesstaaten begrenzt. Ob und in welchem Umfang es ausgeweitet wird, hängt von den noch fehlenden Details ab.
Kurz erklärt
- PMI: Eine private Hypothekenversicherung, die Kreditgeber absichert, wenn Käufer nur einen kleinen Teil des Kaufpreises selbst zahlen.
- Loan-to-Value-Verhältnis: Das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Wert der beliehenen Immobilie.
- Titelversicherung: Eine Versicherung, die den Kreditgeber gegen Ansprüche Dritter an einem Grundstück absichert.