Offene Immobilienfonds unter Druck: DWS wertet ab, UBS liquidiert

Die offenen Immobilienfonds in Deutschland geraten weiter unter Druck. Die DWS hat ihre Grundbesitz-Fonds erneut abgewertet, nachdem es bereits im Frühsommer zu Abwertungen gekommen war. Zugleich kündigte die UBS am Donnerstag an, den UBS Euroinvest Immobilien zu liquidieren. Damit spitzt sich eine Entwicklung zu, die Anleger seit Monaten verunsichert.

Besonders brisant: Beim Grundbesitz Europa handelt es sich um das Flaggschiff der offenen Immobilienfonds in Deutschland. Der Fonds hält noch rund 65 Immobilien und verwaltet ein Volumen von 4,5 Milliarden Euro. Der Anteilspreis fiel von 34,57 Euro am 28. August auf 33,45 Euro am 1. September. In diesem Jahr steht der Fonds mit 7,1 Prozent im Minus, auf Sicht von drei Jahren verliert er 3,7 Prozent pro Jahr.

Die Hintergründe sind bekannt: Steigende Anleiherenditen und Zinserhöhungen belasten den Immobilienmarkt. Immobilien lassen sich zudem nicht wie Aktien verkaufen – vor einem Verkauf sind häufig Sanierungen nötig. Käufer nutzen die bekannten Engpässe der Fonds für harte Verhandlungen. Die Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern haben sich zuletzt zwar angenähert, doch die Unsicherheit bleibt.

Die Details

Die Zahlen aus der Branche zeichnen ein deutliches Bild. Bis Ende Juni flossen aus offenen Immobilienfonds 3,3 Milliarden Euro ab. Die deutschen Publikumsfonds verwalteten zu diesem Zeitpunkt noch 108 Milliarden Euro. Beim UniImmo: Europa summierten sich die Abflüsse in diesem Jahr auf rund 949 Millionen Euro.

Die DWS hat die Kreditquote bis nah an die erlaubte 30-Prozent-Grenze ausgereizt. Die Liquiditätsquote des Grundbesitz Europa liegt bei etwa zehn Prozent – vor einem Monat waren es noch sechs Prozent. Maßnahmen zur Liquiditätssteuerung greifen ab einer Liquidität von fünf Prozent. Dieses Recht auf Liquiditätssteuerung besteht seit dem Frühjahr und geht auf Druck der Europäischen Union zurück.

Die Abwertungen betreffen nicht nur das Flaggschiff. Der Grundbesitz Fokus Deutschland befindet sich in einer angespannten Lage, wobei ein stärkerer Wohnanteil als Vorteil gilt. Der Fonds hält rund 24 Immobilien und ein Volumen von rund 588 Millionen Euro. Der Grundbesitz Global ist breiter gestreut und wurde dennoch abgewertet; er hält 48 Immobilien.

Andere Anbieter halten sich mit Angaben zurück. Die Deka berichtet nur quartalsweise. Der DekaImmo Europa kommt auf ein Fondsvolumen von 18 Milliarden Euro, eine Bargeldquote von rund 15 Prozent und eine Fremdfinanzierung von 16 Prozent. Nach Einschätzung der Deka besteht großer Spielraum für Rückgaben – kein Panikgrund. Beim Hausinvest von CommerzReal beträgt das Fondsvolumen 14,5 Milliarden Euro bei einer Liquidität von rund zehn Prozent. CommerzReal senkte die Managementgebühr als Anleger-Anreiz; die Gesamtkostenquote im laufenden Geschäftsjahr liegt bei 0,64 Prozent.

Auch kleinere Fonds sind betroffen. Vier kleinere Fonds zahlen nur bei ausreichender Liquidität aus. Der Leading Cities Invest von KanAm Grund wird aufgelöst. Die UBS hatte beim Euroinvest Immobilien bereits im Frühjahr die Rücknahme von Anteilen gestoppt, nun folgt die Liquidation.

Die Scope Fund Analysis überprüft derzeit die Ratings der Grundbesitz-Fonds; die Überprüfung ist auf vier Monate angesetzt. Sonja Knorr von der Scope Fund Analysis bringt die Lage auf den Punkt: "Die Rückgaben sind letztlich nicht vorhersehbar." Und weiter: "Entscheidend ist der Preis."

Hintergrund: Was bisher geschah

Die aktuelle Entwicklung fällt nicht vom Himmel. Bereits am 20.01.2026 berichtete aktien.news über juristische Turbulenzen beim Immobilienfonds UniImmo: Wohnen ZBI. Das Landgericht Münster verurteilte die Volksbank Baumberge zu Schadensersatz, weil ein Investor 15.000 Euro in den Fonds gesteckt hatte, nachdem ihm das Produkt als sichere und liquide Anlage empfohlen worden war – ein Urteil mit möglicherweise weitreichenden Folgen für die gesamte Genossenschaftsbanken-Gruppe.

Am 14.09.2026 zeigte aktien.news, wie stark der Druck auf den gesamten Sektor ist: Europas Immobiliensektor erlebte einen beispiellosen Aderlass an den Börsen. Seit dem Höhepunkt zu Beginn des Jahrzehnts verschwanden Immobilienunternehmen im Wert von über 81 Milliarden Euro von den öffentlichen Märkten, laut Daten der European Public Real Estate Association (EPRA) verloren die europäischen Aktienmärkte seit Ende 2020 insgesamt 61 Vermieter. Am 15.09.2026 berichtete aktien.news zudem über den BlueRock Private Real Estate Fund (BPRE), dessen Abschlag zum Nettoinventarwert trotz Optimismus des Managements weiter wuchs.

Schon am 24.04.2026 hatte aktien.news erklärt, wie schwer Anleger aus illiquiden Immobilienfonds wieder herauskommen – ein Thema, das nun auch die offenen Fonds erreicht.

Was das für Anleger bedeutet

Bei offenen Immobilienfonds gilt: Offen bedeutet nicht jederzeit liquide. Die Kündigungsfrist für Anteile beträgt zwölf Monate. Im Ernstfall erhalten Anleger ihr Geld nur in Etappen zurück. Die geringen Wertschwankungen offener Fonds folgen aus der Bewertungsmethode – sie spiegeln nicht zwingend den tatsächlich erzielbaren Verkaufspreis wider.

Ein Verkauf von Anteilen an der Börse ist möglich, bringt mitunter aber zweistellige Verluste. Wer diesen Weg wählt, sollte Verkaufsaufträge unbedingt mit einem Kurslimit versehen, um nicht zu jedem Preis verkauft zu werden. Die Kasse der Fonds wird auch für Instandhaltung und Sanierung gebraucht – Geld, das für Ausschüttungen dann fehlt. Eine Jahresend-Ausschüttung könnte dadurch gefährdet sein.

Es besteht das Risiko einer Abwärtsspirale aus Rückgaben, Verkäufen und weiteren Abwertungen. Die DWS verweist auf solide Fundamentaldaten und ein knappes Angebot und bewirbt den Grundbesitz Europa weiterhin als solides Depot-Fundament. Die DWS veröffentlicht Liquidität und Vermietungsstand monatlich – Anleger können diese Angaben verfolgen.

Gefragt sind derzeit Lebensmittelhandel, Logistik und ausgewählte Hotels. Schwierig bleiben Büros und viele innerstädtische Geschäftshäuser. Für Privatanleger heißt das: genau prüfen, wie viel Liquidität ein Fonds vorhält und wie stark er in diesen schwierigen Segmenten engagiert ist.

Ausblick

Der Branchentreff steht bevor: Die Messe Expo Real findet in München Anfang Oktober statt, direkt nach dem Oktoberfest-Wochenende. Die Stimmung der Branche dürfte dort trüb sein. Die Anbieter versprechen Sicherheit und Kursstabilität.

Der Chef der ABG Group, Ulrich Höller, erwartet keine schnelle Entspannung. Die ABG Group hält Büro- und Wohnimmobilien über vier Milliarden Euro. Höller stellt klar: "Die Nullzinsphase ist Geschichte und wird nicht zurückkehren." Eine Kehrtwende sieht er erst nach Mitte 2027.

Kurz erklärt

• Offener Immobilienfonds: Ein Fonds, der in Immobilien investiert und dessen Anteile grundsätzlich zurückgenommen werden können.
• Liquiditätsquote: Der Anteil des Fondsvermögens, der als Bargeld oder kurzfristig verfügbare Mittel gehalten wird.
• Kündigungsfrist: Der Zeitraum, der zwischen der Kündigung von Anteilen und der Auszahlung verstreicht.
• Nettoinventarwert: Der rechnerische Wert eines Fondsanteils auf Basis der bewerteten Vermögenswerte.
• Kreditquote: Der Anteil, bis zu dem ein Fonds sein Vermögen über Kredite finanzieren darf.