Europas Büroimmobilien: Transaktionen brechen auf Finanzkrisen-Niveau ein
Der Wert europäischer Bürotransaktionen fiel im dritten Quartal auf 8,8 Milliarden Euro – der niedrigste Stand seit 2009.
Die Transaktionen im europäischen Büroimmobilienmarkt sind im dritten Quartal auf das niedrigste Niveau seit der Talfahrt während der Finanzkrise gesunken. Steigende Anleiherenditen und der Beginn einer neuen Runde von Zinserhöhungen der Zentralbanken erstickten die Hoffnungen auf eine Erholung der Bewertungen. Das berichten Jason Ma und Julie Steinberg in London.
Der Wert der Bürotransaktionen ging laut Daten von MSCI im Vergleich zum Vorjahr um ein Drittel zurück und lag bei 8,8 Milliarden Euro. Dies ist der niedrigste Stand seit dem dritten Quartal 2009, als die Immobilienbewertungen ihren Tiefstand nach der Krise erreichten. „Das dritte Quartal war eine der langsameren Phasen für den europäischen Immobilienmarkt in der Geschichte“, sagte Tom Leahy von MSCI.
Mark Swetman, Chief Executive des Londoner Immobilienentwicklers LS Estates, erklärte, dass Investoren angesichts starker Mietwachstumsaussichten für hochwertige Büroflächen zwar „risikoscheu“ agierten, jedoch Bedenken hinsichtlich der Machbarkeit von Projekten wegen steigender Inlandkosten sowie Insolvenzen von Auftragnehmern und Subunternehmern hegten. „Jeder hat es mit Zeitverzögerungen und Kosteninflation zu tun“, sagte er. „Es gibt kein einziges Projekt, das im richtigen Quartal fertiggestellt wird; einige liegen über ein Jahr hinter dem Zeitplan. Das ist ein großes Problem.“
Die Details
Büroverkäufe, die bis jetzt hätten laufen sollen, wurden vom Markt genommen, so Makler. Gleichzeitig haben Investoren, wie die FT berichtet hat, begonnen, Deals in allen Sektoren angesichts steigender Finanzierungskosten neu zu verhandeln. Daten von MSCI zeigten, dass die Transaktionsaktivität bei allen Arten von Gewerbeimmobilien außer Seniorenwohnanlagen zurückging, wobei das Gesamtvolumen der Transaktionen mit 43 Milliarden Euro auf das niedrigste Niveau seit 2023 sank. Ohne das dritte Quartal 2023 sank die Immobilienaktivität auf ihr niedrigstes Niveau seit 2013, so der Indexanbieter.
Obwohl die Nachfrage nach erstklassigen Standorten stark geblieben ist, war der Gewerbeimmobilienmarkt seitdem gedämpft, als die Zentralbanken 2022 eine rasche Serie von Zinserhöhungen implementierten, was die Finanzierungskosten erhöhte und die Bewertungen traf. Der Beginn einer neuen Runde von Zinserhöhungen in den letzten Monaten zur Eindämmung der durch den Krieg im Nahen Osten ausgelösten Inflation hat den Markt weiter abgekühlt.
„Der Anstieg der Anleiherenditen hatte einen spürbaren Einfluss auf die Transaktionsaktivität und fügte dem Markt, der sich schwer tut, sich an eine sich schnell wandelnde geopolitische und makroökonomische Umgebung anzupassen, eine weitere Schicht der Preisunsicherheit hinzu“, sagte Leahy. Anleiherenditen steigen, wenn die Preise fallen.
Der britische Gewerbeimmobilienmarkt war relativ widerstandsfähig, wobei die Nachfrage nach Industriegebäuden und Wohnungen den Rückgang auf etwas mehr als 10 Prozent begrenzte. Verlangsamungen in Frankreich und Deutschland waren jedoch viel ausgeprägter, wobei die Volumina im Vergleich zum gleichen Zeitraum des Vorjahres fast um die Hälfte zurückgingen. Die Kreditkosten in Frankreich sind seit Jahresbeginn stark gestiegen, da Proteste gegen die Lebenshaltungskosten und politische Spannungen vor den Präsidentschaftswahlen nächsten Jahres die Befürchtungen geschürt haben, das Land werde seine Schuldenlast nicht angehen wollen.
Hintergrund: Was bisher geschah
Die aktuelle Schwächephase ist Teil einer Entwicklung, die aktien.news bereits mehrfach begleitet hat. Bereits am 19.10.2026 berichtete aktien.news, dass steigende Zinsen die ohnehin fragile Erholung des globalen gewerblichen Immobilienmarktes zu torpedieren drohen. Damals hieß es, Transaktionen in diesem Sektor würden hastig neu bewertet oder auf Eis gelegt, weil Käufer und Verkäufer ihre Bewertungen überdenken. Eigentlich war erwartet worden, dass das Volumen der Immobilientransaktionen in diesem Jahr wieder anzieht – nach einer schwachen Phase infolge des starken Zinsanstiegs im Jahr 2022. Doch die durch den Konflikt im Nahen Osten verursachte Inflation sowie steigende Finanzierungskosten haben den Sektor dazu veranlasst, noch vor wenigen Monaten abgeschlossene Deals neu zu bewerten.
Am 23.10.2026 meldete aktien.news zudem, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland nicht vom Fleck kommen. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) der Autoren Pekka Sagner und Michael Voigtländer zeigte, dass sich Eigentumswohnungen im dritten Quartal lediglich um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr verteuerten, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 Prozent. Seit 2023 bewegen sich die Kaufpreise damit weitgehend seitwärts – und liegen aktuell gut zehn Prozent unter dem Höchststand des Jahres 2022. Als Haupttreiber dieser Stagnation benennen die IW-Forscher die gestiegenen Finanzierungskosten.
Auch auf der anderen Seite des Atlantiks zeigte sich ein gemischtes Bild: Am 03.02.2026 berichtete aktien.news, dass das Transaktionsvolumen bei US-Gewerbeimmobilien im Dezember 2025 den zweiten Monat in Folge gesunken ist. Im Jahresvergleich fiel das Volumen um 20 Prozent, wie aus exklusiven Daten von Moody's für CNBC hervorging. Trotz des Dezember-Rückgangs lag das Gesamtvolumen 2025 17 Prozent über dem Vorjahreswert, fiel aber schwächer aus als 2024 mit 24 Prozent und blieb weiterhin 30 Prozent unter dem Vor-Pandemie-Niveau von 2019.
Und es gab auch Lichtblicke: Am 13.08.2026 berichtete aktien.news, dass die Canary Wharf Group ein von der Société Générale genutztes Bürogebäude im Londoner Finanzviertel für 625 Millionen Britische Pfund verkauft hat. Käufer waren Tochtergesellschaften von Brookfield und der Qatar Investment Authority – beides Investoren, die bereits an der Canary Wharf Group beteiligt sind. Im Zuge der Transaktion tilgte die Canary Wharf Group vorrangige Verbindlichkeiten in Höhe von mehr als 450 Millionen Britischen Pfund.
Was das für Anleger bedeutet
Für deutsche Privatanleger ist die Entwicklung in mehrfacher Hinsicht relevant. Erstens zeigt der Rückgang der Bürotransaktionen um ein Drittel auf 8,8 Milliarden Euro, dass die Preisfindung im europäischen Gewerbeimmobilienmarkt weiterhin gestört ist. Zweitens deutet die Tatsache, dass Investoren Deals in allen Sektoren neu verhandeln, auf anhaltenden Bewertungsdruck hin – ein Umfeld, in dem sich Immobilienfonds und -aktien schwer tun dürften, verlorenes Vertrauen zurückzugewinnen.
Besonders aufschlussreich ist die regionale Spreizung. Während der britische Markt mit einem Rückgang von etwas mehr als 10 Prozent vergleichsweise glimpflich davonkam, gingen die Volumina in Frankreich und Deutschland im Jahresvergleich fast um die Hälfte zurück. Für Anleger mit Fokus auf dem deutschen Markt bedeutet das: Die hierzulande ohnehin stagnierenden Kaufpreise für Wohnimmobilien treffen auf einen Gewerbemarkt, der noch stärker unter Druck steht.
Hinzu kommt die Unsicherheit auf der Kostenseite. Die von Swetman beschriebenen Zeitverzögerungen und die Kosteninflation bei Bauprojekten sind ein Risiko für Entwickler und deren Finanzierungspartner. Wer in Immobilienentwickler investiert ist, sollte die Frage der Projektmachbarkeit stärker gewichten als die reine Mietwachstumsprognose.
Ausblick
Leahy sagte, es sei möglich, dass Immobilieneigentümer, die den Verkauf von Vermögenswerten verschoben hatten, in der Hoffnung auf eine Erholung der Bewertungen vor 2022, nun entscheiden würden, ihre Abschläge zu nehmen und sie „auf einem Niveau zu preisen, von dem sie glauben, dass es verkauft werden wird, statt möglicherweise verkauft zu werden“. Der Markt stehe jedoch weiterhin vor „erheblichen Gegenwinden“, fügte er hinzu.
Als konkreter Termin steht in Frankreich die Präsidentschaftswahl im nächsten Jahr an, die laut Bericht bereits jetzt politische Spannungen erzeugt und die Kreditkosten des Landes in die Höhe getrieben hat. Ob und wann sich die Transaktionsaktivität erholt, hängt damit maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung und der geopolitischen Lage ab.
Kurz erklärt
- Anleiherenditen: die Rendite, die Anleger mit einer Anleihe erzielen; sie steigt, wenn der Kurs der Anleihe fällt.
- Gewerbeimmobilien: kommerziell genutzte Immobilien wie Büro-, Industrie- oder Handelsflächen.
- Transaktionsvolumen: der Gesamtwert aller in einem bestimmten Zeitraum verkauften Immobilien.