Deutsche Luxusimmobilien: München und Hamburg trotzen der Marktschwäche
Das oberste Preissegment zeigt sich robust, doch Käufer prüfen genauer – München und Hamburg bleiben die führenden Luxusmärkte.
Der deutsche Luxusimmobilienmarkt zeigt sich robuster als das breite Marktumfeld. In den sieben größten Städten erwies sich das oberste Preissegment zuletzt als überraschend stabil, während mittlere und untere Segmente deutlich stärker unter Druck gerieten. Das Luxussegment folgt zwar den allgemeinen Marktgesetzen, bewegt sich aber nicht im Gleichschritt mit dem übrigen Markt.
Für Pekka Sagner vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) ist diese Entwicklung bemerkenswert: "In den sieben größten deutschen Städten erwies sich das oberste Preissegment als überraschend robust." Tatsächlich nähern sich die Median-Angebotspreise der Spitzengruppe wieder dem Niveau von 2021 an. Der Rückgang im Luxusbereich fiel damit moderater aus als im mittleren und unteren Preissegment.
Die Trendwende kam 2022 mit der Zinswende und dem Energiepreisschock. Höhere Kreditzinsen und gestiegene Heizkosten schreckten viele Käufer ab. Bis 2021 hatten vor allem einfache Objekte überdurchschnittlich zugelegt. Im Luxussegment wirken die Bremsen dagegen schwächer, weil teure Immobilien meist ohne Kredit finanziert werden. Die Luxusimmobilie dient zugleich als Statusobjekt und als Vermögensspeicher.
München führt, Hamburg folgt
München bleibt der wichtigste Luxusmarkt des Landes. Hohe Lebensqualität, internationale Anbindung und eine exzellente medizinische Versorgung ziehen wohlhabende Käufer an. Im Spitzenbereich liegt der Quadratmeterpreis bei 13.700 Euro – deutlich über Frankfurt (rund 10.000 Euro), Berlin (8750 Euro) sowie Köln und Düsseldorf (knapp 8000 Euro). In begehrten Vierteln gibt es oft nur wenige Grundstücke, und internationale Kunden empfinden die Preise häufig nicht als extrem hoch.
Als zweitwichtigster Luxusmarkt neben München gilt Hamburg. Dort sind die HafenCity, die Alster-Lagen und die Elbvororte stark nachgefragt. Die Hochkamp-Siedlung zählt zu den größten Villenvierteln Europas. In Harvestehude steht ein Stadthaus für 8,2 Millionen Euro zum Verkauf.
Berlin hat dagegen mit einem Sonderfaktor zu kämpfen: Die Enteignungsdebatte verunsichert Käufer und verschafft Hamburg einen Vorteil. Wohlhabende suchen ein ähnliches Umfeld, Sicherheit und Diskretion. Die Lage bleibt das wichtigste Kriterium für Interessenten.
Eigenkapital stützt die Preise
Ein zentraler Grund für die Preisresilienz im Luxussegment sind die hohen Eigenkapitalanteile. Teure Objekte werden meist ohne Kredit finanziert. Das macht Käufer unabhängiger von der Zinsentwicklung und stabilisiert die Preise. Bei Objekten zwischen 1 und 5 Millionen Euro platzt allerdings ein Fünftel der Finanzierungen.
Sven Odia von Sotheby's International Realty, der über zehn Jahre bei Engel & Völkers tätig war, beschreibt die Lage so: "Etwa ein Fünftel dieser Finanzierungen platzen im Moment vor dem Kauf." Früher zählten Makler vier bis fünf Interessenten pro Objekt, heute ist es meist nur einer.
Käufer zahlen in der Regel nicht den vollen Angebotspreis, und Überbietungen kommen kaum noch vor. Bei Neubauimmobilien zeigen sich Verkäufer weniger preisnachgiebig. Um Objekte attraktiv zu präsentieren, investieren Makler in Home-Staging – je nach Aufwand 10.000 bis 20.000 Euro. Zudem prüfen Makler Kaufinteressenten genau; teils tauchen gefälschte Bankbestätigungen auf.
Sylt und die Bodenrichtwerte
Auf Sylt ist die Lage speziell. Illegale Ferienwohnungen und Anlageimmobilien entwickeln sich zunehmend zu Ladenhütern. Dort wurden vor allem exklusive Ferienhäuser gekauft.
Erstmals seit langem sind die Bodenrichtwerte 2026 gesunken – je nach Lage um 10 bis 20 Prozent. Gestiegene Baukosten verlagern den Druck auf die Grundstückspreise. Markus Riedel, Makler mit Fokus München, sieht darin eine überfällige Anpassung.
Sein Unternehmen verwaltet rund 260 Objekte in und um München mit einem Gesamtwert von 1,2 Milliarden Euro. Zu den Objekten zählen ein Hamptons-Haus in Obermenzing (10 bis 15 Millionen Euro, 2600 Quadratmeter Areal), ein Villenjuwel im Herzogpark (27,5 Millionen Euro, 15 Zimmer) und eine Villa in Nymphenburg (360 Quadratmeter, rund 10 Millionen Euro). Riedel betreibt sieben lokale Büros mit rund 120 Mitarbeitern und hat im Sommer ein neues Büro in Starnberg eröffnet. Die Transaktionen legten zuletzt um 14 Prozent zu.
Riedel selbst wohnt zur Miete und kauft ein Grundstück für seine Familie. Für Anleger bleibt die Lage das entscheidende Kriterium: Wer in gefragten Vierteln kauft, setzt auf knappes Angebot und langfristige Wertstabilität. In München gewinnt die Stadt weiter Einwohner, während zu wenig gebaut wird – ein Umfeld, das die Preise im obersten Segment stützt.