Boomer-Verkaufswelle: IW Köln untersucht Risiko für Immobilienpreise
Das Institut der deutschen Wirtschaft hat im Auftrag der Sparda-Banken geprüft, ob altersbedingte Verkäufe die Kaufpreise marktbreit drücken.
Die Babyboomer trennen sich altersbedingt von ihren Häusern und Wohnungen. Aus dieser demografischen Entwicklung erwächst die Sorge, dass eine Verkaufswelle die Kaufpreise am deutschen Immobilienmarkt marktbreit fallen lässt. Das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) hat dieses Risiko im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken untersucht. Die Ergebnisse liegen seit dem 1. November 2026 vor.
Für die erwartete Verkaufswelle hat sich der Begriff Silver-Tsunami eingebürgert. Er beschreibt den Umstand, dass die Generation der Jahrgänge 1955 bis 1964 größtenteils im Rentenalter ist und sich in den kommenden Jahren von selbst genutztem Wohneigentum trennen dürfte. Die Theorie dahinter lautet: Wenn viele dieser Objekte gleichzeitig auf den Markt kommen, drückt das die Kaufpreise – und zwar nicht nur in einzelnen Regionen, sondern marktbreit.
Die IW-Studie geht der Frage nach, ob dieses Szenario tatsächlich eintreten muss. Dazu vergleicht sie ältere Hauseigentümer mit jüngeren Mieterhaushalten. Die Untersuchung ist auf Landkreisebene angelegt, berücksichtigt also die regional sehr unterschiedliche Bevölkerungsstruktur in Deutschland. Eine zentrale Kennzahl der Analyse ist das bundesweite Verhältnis von Personen zwischen 30 und 44 Jahren zu Personen ab 65 Jahren. Es liegt bei 1,2 zu 1.
Die IW-Studie vergleicht Eigentümer ab 65 Jahren mit jüngeren Mieterhaushalten
Hinter dieser Zahl steht eine einfache Überlegung: Auf der einen Seite stehen die Haushalte, die altersbedingt verkaufen könnten, auf der anderen Seite die jüngeren Haushalte, die als Käufer infrage kämen. Der Studie zufolge gibt es in Deutschland 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren. Ihnen steht eine ebenso große Gruppe von Mieterhaushalten im Alter zwischen 30 und 44 Jahren gegenüber. Theoretisch könnten die frei werdenden Eigenheime der Älteren also an die jüngere Generation übergehen.
Genau hier setzt die Skepsis der Forscher an. Denn ob aus dem theoretischen Angebot tatsächlich ein Verkauf wird, hängt an vielen Faktoren: ob die Älteren überhaupt verkaufen wollen, ob die Jüngeren kaufen können und ob die Objekte dort stehen, wo die Nachfrage ist. Die IW-Untersuchung im Auftrag der Sparda-Banken prüft diese Fragen nicht allein auf Bundesebene, sondern differenziert nach Landkreisen. Damit trägt sie dem Umstand Rechnung, dass sich Bevölkerungsentwicklung und Wohnungsnachfrage regional stark unterscheiden.
Das Verhältnis von 1,2 zu 1 beschreibt dabei nur den bundesweiten Durchschnitt. In einzelnen Landkreisen kann die Relation deutlich anders aussehen – je nachdem, wie viele ältere Eigentümer und wie viele jüngere Haushalte dort leben. Für die Bewertung des Silver-Tsunami ist deshalb entscheidend, ob Angebot und Nachfrage räumlich zusammenfinden. Ein frei werdendes Eigenheim in einer schrumpfenden Region hilft jungen Familien in einer wachsenden Stadt wenig.
Bereits am 16.10.2026 berichtete aktien.news über eine Sparda-Studie zur Überalterung
Bereits am 16.10.2026 berichtete aktien.news, dass die Überalterung der Gesellschaft den Wohnungsmangel nicht allein löst – im Gegenteil, sie verschärft ihn regional sogar. Im Zentrum jener Untersuchung des Verbands der Sparda-Banken stand dieselbe Zahl: 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren und eine ebenso große Gruppe von Mieterhaushalten zwischen 30 und 44 Jahren. Schon damals lautete das Fazit, dass die frei werdenden Eigenheime der Älteren nicht automatisch dort ankommen, wo sie gebraucht werden.
Auch das IW Köln hat sich in diesem Jahr mehrfach mit dem deutschen Immobilienmarkt befasst. Am 08.04.2026 berichtete aktien.news über eine IW-Studie, wonach sich immer weniger Menschen in Deutschland eine eigene Immobilie leisten können und der Traum vom Eigenheim besonders für die jüngere Generation verblasst. Am 23.10.2026 folgte der Hinweis auf eine IW-Analyse der Autoren Pekka Sagner und Michael Voigtländer: Eigentumswohnungen verteuerten sich im dritten Quartal lediglich um 0,3 Prozent gegenüber dem Vorjahr, Ein- und Zweifamilienhäuser um 0,4 Prozent. Seit 2023 bewegen sich die Kaufpreise damit weitgehend seitwärts und liegen aktuell gut zehn Prozent unter dem Höchststand des Jahres 2022. Als Haupttreiber dieser Stagnation benennen die IW-Forscher die gestiegenen Finanzierungskosten.
Ein weiterer Baustein der Debatte stammt aus den USA. Am 15.02.2026 berichtete aktien.news über eine Studie des Center for Retirement Research am Boston College, wonach Eigenheimbesitzer ab etwa 70 Jahren systematisch niedrigere Verkaufspreise erzielen als jüngere Verkäufer. Ein 80-jähriger Hausbesitzer erhält demnach für seine Immobilie durchschnittlich 5 Prozent weniger als Verkäufer in ihren 40ern oder 50ern. Die Preisdifferenz vergrößert sich mit zunehmendem Alter.
Für Privatanleger ist die regionale Nachfrage entscheidender als der Bundestrend
Für deutsche Privatanleger bedeutet die Studienlage vor allem eines: Der Blick auf den Bundesdurchschnitt reicht nicht aus. Ob eine Verkaufswelle die Preise drückt, entscheidet sich auf der Ebene der Landkreise – dort, wo Angebot und Nachfrage tatsächlich aufeinandertreffen. Wer eine Immobilie hält oder erwirbt, sollte deshalb prüfen, wie sich die Altersstruktur und die Zahl potenzieller Käufer in der eigenen Region entwickeln.
Hinzu kommt die Finanzierungsseite. Die IW-Forscher führen die aktuelle Preisentwicklung maßgeblich auf höhere Finanzierungskosten zurück. Steigende Zinsen dämpfen die Nachfrage nach Kaufobjekten – unabhängig davon, wie viele Objekte altersbedingt auf den Markt kommen. Ein Überangebot an Verkäufern trifft also auf eine Nachfrage, die ohnehin unter Druck steht. Diese Kombination kann den Preisauftrieb bremsen, ohne dass daraus zwangsläufig ein marktbreiter Preisverfall folgt.
Für Eigentümer, die selbst zur älteren Generation gehören, ist ein zweiter Aspekt relevant: Der Zeitpunkt des Verkaufs kann den erzielten Preis beeinflussen. Die US-Studie zeigt, dass sehr alte Verkäufer niedrigere Preise erzielen. Wer den Verkauf plant, sollte sich daher frühzeitig mit dem Marktumfeld und der eigenen Region auseinandersetzen. Umgekehrt gilt für Käufer: Ein größeres Angebot an älteren Objekten kann die Auswahl vergrößern, ersetzt aber keine Prüfung von Lage, Zustand und Finanzierung.
Die IW-Studie wurde am 1. November 2026 veröffentlicht
Die IW-Studie im Auftrag des Verbands der Sparda-Banken wurde am 1. November 2026 veröffentlicht. Sie reiht sich in eine Serie von Untersuchungen ein, die sich in diesem Jahr mit dem Zusammenhang von Demografie und Immobilienmarkt beschäftigt haben. Konkrete Termine für weitere Erhebungen oder Prognosen nennt die Quelle nicht.
Klar ist: Die These, dass die Boomer-Generation den Immobilienmarkt marktbreit entlastet, ist damit nicht bestätigt. Die Untersuchung auf Landkreisebene zeigt vielmehr, dass die Wirkung regional sehr unterschiedlich ausfallen kann. Für Anleger und Eigentümer bleibt es daher ratsam, lokale Daten zur Bevölkerungsentwicklung und zur Nachfrage nach Wohneigentum aufmerksam zu verfolgen.
Drei Begriffe aus der Studie lassen sich kurz erklären
- Silver-Tsunami: Bezeichnung für die Verkaufswelle, die entsteht, wenn die Rentnergeneration sich altersbedingt von Häusern und Wohnungen trennt.
- Landkreisebene: Betrachtungsebene einer Untersuchung, die einzelne Landkreise statt des gesamten Bundesgebiets vergleicht.
- Finanzierungskosten: Kosten, die Käufer für die Aufnahme eines Immobilienkredits tragen, etwa in Form von Zinsen.