Bauzinsen über vier Prozent: So teuer wird der Hauskauf
Bauzinsen steigen auf über vier Prozent – das verteuert den Hauskauf erheblich.
Der Traum vom Eigenheim wird für deutsche Käufer wieder teurer. Die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen sind zuletzt auf über vier Prozent gestiegen – und damit so hoch wie seit Jahren nicht mehr.
Laut dem Finanzdienstleister Interhyp liegen die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen derzeit bei knapp 4,2 Prozent. Der Branchenkollege Dr. Klein weist aktuell einen effektiven Jahreszins von 4,1 Prozent aus. Vor einem Jahr lag der entsprechende Zins bei Dr. Klein noch bei 3,4 Prozent. Binnen zwölf Monaten sind die Bauzinsen damit um rund 0,7 Prozentpunkte gestiegen.
Warum die Bauzinsen steigen
Entscheidend für die Bauzinsen ist vor allem das langfristige Zinsniveau am Kapitalmarkt. Dort sind die Renditen zuletzt kräftig gestiegen. Zehnjährige Bundesanleihen warfen Mitte September zeitweise so viel ab wie seit gut 17 Jahren nicht mehr. Steigende langfristige Renditen verteuern die Refinanzierung der Banken – und schlagen damit direkt auf die Bauzinsen durch.
Die hohen Energiepreise infolge des Iran-Konflikts hatten an den Finanzmärkten zuletzt die Sorge vor einer länger anhaltenden Inflation verstärkt. Interhyp-Vorstandschef Jörg Utecht rechnet deshalb zunächst nicht mit einer schnellen Entspannung: "Käuferinnen und Käufer sollten sich darauf einstellen, dass das Niveau vorerst oberhalb der Vier-Prozent-Marke bleibt."
Was der Zinsanstieg für Käufer bedeutet
Wie stark der jüngste Zinsanstieg ins Gewicht fällt, zeigt der Geldratgeber Finanztip an einem konkreten Beispiel: "Wir haben das für eine Finanzierung von 300.000 Euro ausgerechnet. Da macht das 250 Euro im Monat mehr aus", so Immobilienexperte Dirk Eilinghoff.
"Und so wird ganz genau gerechnet. Kaufinteressierte prüfen intensiver: Welche Immobilie soll es sein? Welche monatliche Rate macht langfristig auch im Budget Sinn?", erklärt Thomas Kreil von Interhyp.
Dass viele potenzielle Käufer bereits vorsichtiger geworden sind, zeigen die Zahlen der Bundesbank: Im zweiten Quartal sank die Nachfrage nach Wohnungsbaukrediten so stark wie seit drei Jahren nicht mehr. Zugleich haben die Banken ihre Kreditstandards verschärft. Der Nettoanteil der Institute mit strengeren Vorgaben stieg auf sieben Prozent – nach vier Prozent im Vorquartal.
Als Gründe nannten die Banken höhere Kreditrisiken, gestiegene Refinanzierungskosten und eine geringere Risikotoleranz. Das bedeutet: Nicht nur der Kredit selbst wird teurer. Teilweise wird es auch schwieriger, die gewünschte Finanzierung überhaupt zu bekommen.
Energieeffizienz wird zum Kriterium
Dabei spielt auch der energetische Zustand der Immobilie zunehmend eine Rolle. Laut Bundesbank haben die Banken ihre Kreditrichtlinien bei Immobilien mit schlechter Energieeffizienz zusätzlich verschärft. Für Gebäude mit aktuell oder künftig hoher Energieeffizienz wirkten Klimaaspekte dagegen leicht lockernd.
Auch Finanztip-Experte Eilinghoff beobachtet diesen Zusammenhang: "Je schlechter die Energieeffizienz, umso niedriger ist in der Regel auch der Wert der Immobilie." Das sehe allerdings auch die Bank so – und stelle entsprechend weniger Kredit zur Verfügung als bei einer gut sanierten Immobilie.
Anschlussfinanzierung wird teurer – aber mit Abstrichen
Der Zinsschub trifft jedoch nicht nur Käufer: Auch für Eigentümer mit auslaufender Zinsbindung wird die Anschlussfinanzierung teurer. Allerdings ist ihre Restschuld nach Jahren der Tilgung häufig deutlich kleiner als zu Beginn. Interhyp-Experte Kreil kommt daher zum Schluss: "Die tatsächliche monatliche Mehrbelastung fällt in vielen Fällen viel geringer aus als der reine Vergleich der Zinssätze vermuten lässt."
Mit einem sogenannten Forward-Darlehen können sich Eigentümer die aktuellen Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung bereits heute sichern. Dafür verlangen Banken aber einen Aufschlag. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie sich die Zinsen in den kommenden Monaten entwickeln.
Und da gibt es derzeit viele Unwägbarkeiten: Sollte sich der Iran-Konflikt entspannen, würden die Energiepreise deutlich sinken. Das würde den Inflationsdruck dämpfen und könnte die Anleiherenditen nach unten ziehen – und damit tendenziell auch die Bauzinsen.
Finanztip-Experte Eilinghoff sieht daher keinen Grund zur Eile: "Wenn ich jetzt noch ein Jahr Zeit hätte, würde ich nicht sofort ein Forward-Darlehen abschließen, sondern lieber noch ein paar Wochen oder Monate abwarten. Das ist allemal noch früh genug."
Abwarten heißt allerdings nicht, die Recherche zur Anschlussfinanzierung auf die lange Bank zu schieben. "Der größte Fehler, den Kreditnehmer bei der Anschlussfinanzierung machen, ist, dass sie zu lange warten und dass sie dann auf das Angebot der bisher finanzierenden Bank sofort eingehen und einfach direkt unterschreiben", warnt Eilinghoff.
Dabei sei ein Wechsel zu einer anderen Bank häufig weniger kompliziert, als Kreditnehmer vermuten. "Man muss einfach nur die Grundschuld abtreten. Das kostet meist ein paar Hundert Euro. Das hat man aber durch einen besseren Zins sehr schnell wieder raus."
Denn bei Bauzinsen von mehr als vier Prozent können sich schon kleine Zinsunterschiede über viele Jahre deutlich summieren. Für potenzielle Immobilienkäufer wird deshalb nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Finanzierung wieder zum entscheidenden Faktor. Und wer nicht sofort eine Anschlussfinanzierung braucht, sollte sich die hohen Bauzinsen von heute nicht vorschnell für die Zukunft sichern.