Sparda-Studie: Warum die Überalterung den Wohnungsmangel nicht löst
Eine neue Studie der Sparda-Banken zeigt: Der erwartete Silver Tsunami entlastet den Wohnungsmarkt nicht – die Probleme sind regional höchst unterschiedlich.
Die Hoffnung ist weit verbreitet: Wenn die Babyboomer in den Ruhestand gehen und ihre Eigenheime verlassen, müsste sich der deutsche Wohnungsmarkt von selbst entspannen. Eine neue Studie des Verbands der Sparda-Banken kommt nun zu einem anderen Ergebnis. Die Überalterung der Gesellschaft löst den Wohnungsmangel nicht allein – im Gegenteil, sie verschärft ihn regional sogar.
Im Zentrum der Untersuchung steht eine Zahl, die auf den ersten Blick nach Entlastung klingt: 5,3 Millionen Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren gibt es in Deutschland. Ihnen steht eine ebenso große Gruppe von Mieterhaushalten im Alter zwischen 30 und 44 Jahren gegenüber. Theoretisch könnten die frei werdenden Eigenheime der Älteren also genau den Bedarf der jüngeren Generation decken.
Doch die Rechnung geht nicht auf. Der geschätzte Wohnungsmangel liegt bei über einer Million Wohnungen. Und die Studie zeigt, dass Angebot und Nachfrage räumlich weit auseinanderliegen. Wo Ältere ausziehen, fehlen Jüngere – und wo Jüngere suchen, fehlt der Wohnraum. Aus der erhofften Entlastung wird so ein strukturelles Problem.
Die Details
Für die Analyse hat der Verband der Sparda-Banken die Zensus-Daten für 400 Landkreise und kreisfreie Städte ausgewertet. Das Ergebnis fällt eindeutig aus: In 300 dieser Kreise übersteigt die Zahl der älteren Eigentümerhaushalte die der jüngeren Mieterhaushalte. Anders formuliert: In der großen Mehrheit der Regionen gibt es mehr potenzielle Verkäufer oder Vermieter als junge Haushalte, die nachrücken könnten.
Der IW-Immobilienexperte Pekka Sagner ordnet die Größenordnung ein: "Der Anteil der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren, die sich potenziell von ihren Immobilien im Laufe der nächsten Jahrzehnte trennen könnten, liegt in den meisten Bundesländern bei etwa 28 bis 32 Prozent." Das ist eine beträchtliche Menge – aber eben nur ein Potenzial, keine tatsächliche Bewegung.
Denn Ältere ziehen selten um. Die Studie nennt dafür mehrere Gründe: die Kosten eines Umzugs, fehlende passende Alternativen und die emotionale Bindung an das eigene Zuhause. Hinzu kommt ein Missverhältnis bei den Wohnungsgrößen. 37 Prozent der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren empfinden ihre Wohnung als zu groß. Gleichzeitig klagen 35 Prozent der jüngeren Mieterhaushalte darüber, dass ihre Wohnung zu klein ist. Der vorhandene Wohnraum passt also häufig nicht zu dem, was gebraucht wird.
Die regionale Schieflage zeigt sich besonders in den Städten. Von 70 analysierten Großstädten reicht in 34 das Angebot nicht aus, um die Nachfrage zu decken. Auf dem Land dagegen entsteht ein Angebotsüberhang. Der Wohnungsmarkt zerfällt damit in zwei Welten, die kaum miteinander verbunden sind: Ballungsräume mit knappem und teurem Wohnraum, ländliche Regionen mit leer stehenden oder schwer verkäuflichen Immobilien.
Hintergrund: Was bisher geschah
Die Diskussion über die Folgen des demografischen Wandels für den Immobilienmarkt läuft schon länger. Bereits am 08.04.2026 berichtete aktien.news, dass der Traum vom Eigenheim für die Generation Z zunehmend verblasst. Eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln bestätigte damals, dass sich immer weniger Menschen in Deutschland eine eigene Immobilie leisten können – besonders hart trifft es die jüngere Generation.
Am 16.07.2026 meldete aktien.news, dass die Wohnfläche pro Kopf in Deutschland sich der Marke von 50 Quadratmetern nähert. Ende 2025 standen jedem Einwohner rechnerisch 49,5 Quadratmeter zur Verfügung, ein Zuwachs von 3,3 Quadratmetern oder 7,1 Prozent gegenüber 2015. Der Trend zu immer mehr Platz pro Person steht in Spannung zu den knappen Flächen in den Ballungsräumen.
Auch die Verkaufsseite war bereits Thema. Am 15.02.2026 berichtete aktien.news über eine Studie des Center for Retirement Research am Boston College, wonach Eigenheimbesitzer ab etwa 70 Jahren systematisch niedrigere Verkaufspreise erzielen als jüngere Verkäufer. Und am 24.09.2026 meldete aktien.news, dass die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland zwar weiter steigen, aber mit gebremstem Tempo – im zweiten Quartal lagen sie 0,6 Prozent über dem Vorjahresquartal.
Was das für Anleger bedeutet
Für Privatanleger, die in Immobilien investiert sind oder einen Kauf planen, liefert die Studie mehrere Hinweise. Erstens: Die These vom großen Ausverkauf, der die Preise flächendeckend drückt, ist zu einfach. Wer auf sinkende Preise spekuliert, weil die Babyboomer ihre Häuser verlassen, könnte enttäuscht werden – zumal Ältere laut Studie selten umziehen.
Zweitens: Die Lage entscheidet. In ländlichen Regionen mit Angebotsüberhang ist mit einer anderen Preisentwicklung zu rechnen als in Ballungsräumen, in denen das Angebot die Nachfrage nicht deckt. Wer Immobilien als Kapitalanlage hält, sollte die regionale Nachfragestruktur genau prüfen, statt sich auf pauschale Erwartungen zu verlassen.
Drittens: Die Politik ist gefordert. Florian Rentsch, Vorstandsvorsitzender des Verbands der Sparda-Banken, bringt es auf den Punkt: "Die Hoffnung auf einen Silver Tsunami ist keine wohnungspolitische Strategie." Er fordert strukturelle Maßnahmen statt Einzelmaßnahmen – darunter niedrigere Erwerbsnebenkosten, bessere Finanzierungsbedingungen und eine bessere Nutzung des vorhandenen Wohnraums. Zugleich betont er: "Niemand soll sein Zuhause aufgeben müssen."
Ausblick
Die Studie macht deutlich, dass sich der Wohnungsmarkt nicht von selbst über den Generationenwechsel reguliert. Entscheidend bleibt, ob und wie schnell strukturelle Maßnahmen greifen. Rentsch nennt als Ansatzpunkte niedrigere Erwerbsnebenkosten, bessere Finanzierung und eine bessere Wohnraumnutzung. Konkrete Termine oder Gesetzesvorhaben nennt die Quelle nicht.
Kurz erklärt
- Silver Tsunami: umgangssprachlich die Welle älterer Eigenheimbesitzer, die altersbedingt aus ihren Immobilien ausziehen.
- Erwerbsnebenkosten: zusätzliche Kosten beim Immobilienkauf, etwa für Grunderwerbsteuer und Notar.
- Zensus: die amtliche Volkszählung, die Daten zu Bevölkerung und Wohnsituation liefert.