Immobilienmarkt: Preise steigen trotz sinkender Kaufnachfrage weiter
Bauzinsen nahe 4,5 Prozent, weniger Käufer, mehr Angebot – und dennoch ziehen die Immobilienpreise weiter an.
Der deutsche Immobilienmarkt sendet widersprüchliche Signale. Einerseits sind die Bauzinsen auf Richtung 4,5 Prozent gestiegen, die Kaufanfragen auf Immoscout24 gingen zwischen Mai und September um 7 Prozent zurück – andererseits legten die Immobilienpreise im zweiten Quartal 2026 laut Statistischem Bundesamt um 0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal zu. Ein Markt, der sich scheinbar gegen die Schwerkraft stemmt.
Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der ING Bank, bringt die Lage auf den Punkt: „Wir haben es über den Sommer gesehen, dass die Nachfrage nach neuen Baukrediten deutlich abnimmt." Gleichzeitig weichen immer mehr Menschen auf den Mietmarkt aus: Die Mietanfragen auf Immoscout24 stiegen im selben Zeitraum um 12 Prozent. Wer sich kein Eigenheim leisten kann oder will, bleibt Mieter – und verschärft damit den Druck auf den ohnehin angespannten Mietmarkt.
Zinswende als Wendepunkt
Der Ausgangspunkt der aktuellen Verwerfungen liegt im Jahr 2022. Damals hob die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins erstmals seit elf Jahren an – ein historischer Einschnitt. Weitere Zinsschritte folgten, zuletzt trieben auch geopolitische Entwicklungen rund um den Iran-Krieg im Februar die Zinsen weiter nach oben. Zum Vergleich: Ende der 2010er Jahre lagen Bauzinsen teils bei nur 1 Prozent. Wer damals kaufte, finanzierte zu historisch günstigen Konditionen.
Genau diese Käufer stehen heute vor einem neuen Problem. Wer vor zehn oder fünfzehn Jahren eine Immobilie erwarb, muss nun seine Anschlussfinanzierung zu deutlich höheren Zinsen stemmen. Für viele private Eigentümer ist das kaum tragbar – und treibt sie dazu, ihre Immobilien zu verkaufen. Das erklärt, warum das Angebot am Markt massiv gewachsen ist: Die Zahl der inserierten Eigentumswohnungen hat sich seit dem ersten Quartal 2022 nahezu verdoppelt, bei Ein- und Zweifamilienhäusern stieg das Angebot sogar um 140 Prozent. Laut Institut der deutschen Wirtschaft (IW) ist diese Ausweitung Ausdruck längerer Vermarktungszeiten – nicht etwa eines tatsächlich gewachsenen Bestands.
Wer kauft noch – und warum halten die Preise?
Trotz des Überangebots und der gesunkenen Nachfrage geben die Preise nicht nach. Die Erklärung liefert Pekka Sagner, Immobilienexperte beim IW Köln: „Auf dem Immobilienmarkt kommt es nicht auf den durchschnittlichen Haushalt an, sondern letzten Endes auf den marginalen Haushalt, sprich einen Haushalt, der die nötige Einkommens- und Vermögensgrenze eben nehmen kann." Mit anderen Worten: Es sind kaufkräftige Haushalte mit hohen Einkommen oder Erbschaften, die den Markt stützen. Der Kreis potenzieller Eigenheimkäufer ist zwar deutlich kleiner als noch Ende der 2010er Jahre – aber die verbliebenen Käufer verfügen über ausreichend Kapital, um die Preise oben zu halten.
Für Privatanleger und Kaufinteressenten bedeutet das: Der Markt ist zweigeteilt. Wer liquide ist und auf Eigenkapital zurückgreifen kann, findet ein deutlich breiteres Angebot als noch vor wenigen Jahren. Wer hingegen auf Fremdfinanzierung angewiesen ist, spürt die Zinslast unmittelbar. Viele Bestandsimmobilien stammen zudem aus den 1970er und 1980er Jahren und weisen erheblichen Modernisierungsbedarf auf – insbesondere mit Blick auf klimagerechte Sanierung. Das erhöht die tatsächlichen Gesamtkosten eines Kaufs erheblich.
Regionale Schere und politische Debatte
Die Lage ist regional sehr unterschiedlich. Ballungsräume wachsen weiter, ländliche Räume schrumpfen – die Preisschere zwischen Stadt und Land nimmt zu. Sagner sieht in der öffentlichen Infrastruktur einen Schlüssel für die Entwicklung ländlicher Regionen: „Für mich steht und fällt es letzten Endes mit einem Ausbau der öffentlichen Infrastruktur in diesen Regionen. Das ist der ÖPNV auf der einen Seite, aber das ist natürlich auch die Investition in lokale Sportangebote, in kulturelle Angebote im weitesten Sinne."
Politisch werden verschiedene Maßnahmen diskutiert, um den Markt zu entlasten – darunter eine Reduzierung von Grund- und Notarkosten sowie die steuerliche Absetzbarkeit von Kreditzinsen bei Selbstnutzung. Christian Langosch von HQ Trust betont hingegen, dass primär der Markt – nicht der Staat – das Wohnungsangebot ausweiten solle. Für Anleger bleibt die Lage komplex: Hohe Zinsen, wachsendes Angebot und eine schrumpfende Käuferschicht sprechen für Vorsicht – doch solange kaufkräftige Nachfrager den Markt stützen, ist ein breiter Preisverfall vorerst nicht in Sicht.