Chinas kommunale Finanzierungsgesellschaften gehen auf Grundstückskauftour
Immobilienkäufe als Rettungsmaßnahme für Städte und Provinzen nach dem Exodus privater Bauträger
Chinas kommunale Finanzierungsgesellschaften kaufen in aller Eile große Mengen an Land mit geliehenen Mitteln, um Städten und Provinzen zu helfen, die nach dem Exodus schuldengeplagter Bauträger aus dem Privatsektor um Bargeld kämpfen.
Die Ausgabenorgie wurde im Vorfeld der erwarteten Ernennung von Präsident Xi Jinping zu einer beispiellosen dritten Amtszeit im nächsten Monat ausgelöst und unterstreicht die Bemühungen, die von einer Pandemie heimgesuchte Wirtschaft anzukurbeln, die im zweiten Quartal nur um 0,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr wuchs.
Die lokalen Regierungen haben sich traditionell auf die LGFVs verlassen, um das Wachstum zu fördern, indem sie Infrastrukturinvestitionen vorantrieben. Jetzt werden die Finanzierungsgesellschaften aufgefordert, den Immobiliensektor zu stützen, auf den etwa ein Drittel der gesamten Wirtschaftsleistung entfällt.
Offiziellen Angaben zufolge stiegen die Grundstückskäufe durch LGFVs in der ersten Jahreshälfte auf 400 Mrd. Rmb (57 Mrd. $), was einem Anstieg von mehr als 70 Prozent gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2021 entspricht. Und das, obwohl die gesamten Landkäufe, die bisher vor allem von privaten Bauträgern getätigt wurden, um fast ein Drittel zurückgegangen sind, da Peking hart gegen Immobilienspekulationen vorgeht.
Der Kaufrausch soll den klammen lokalen Behörden helfen, für die der Verkauf von Land eine wichtige Einnahmequelle ist. Aber die LGFVs, die eine entscheidende Rolle bei der Finanzierung der langfristigen Infrastrukturentwicklung spielen, sind gezwungen, mehr Kredite bei staatlichen Banken aufzunehmen und Anleihen zu begeben, um die Geschäfte zu finanzieren.
"Ich betrachte dies als eine indirekte Rettungsaktion der Regierung, die politisch akzeptabel ist", sagte Andrew Collier, Geschäftsführer von Orient Capital Research in Hongkong.
Die meisten LGFVs, die in der Regel wenig Erfahrung in der Immobilienentwicklung haben, lassen ihre neu erworbenen Grundstücke brach liegen. In Verbindung mit dem allgemeinen Zusammenbruch des Wohnungsmarktes bedeutet dies, dass die kurzfristige Entlastung, die die lokalen Behörden durch die Grundstückskäufe der Finanzierungsgesellschaften erfahren, letztlich größere Probleme für die bereits schwächelnde chinesische Wirtschaft mit sich bringt.
"Die Regierungen fordern die LGFVs im Grunde auf, in einem schrumpfenden Markt überhöhte Preise [für Land] zu zahlen, was nicht nachhaltig ist", so Collier.
LGFVs sind für ihre schleppende finanzielle Leistung bekannt, und ihr Auftauchen als wichtige Akteure bei Grundstücksauktionen kommt zu einem Zeitpunkt, an dem private Bauträger aufgrund der branchenweiten Schuldenkrise zu Kürzungen gezwungen sind.
Der Einbruch bei den Grundstücksverkäufen und die sinkenden Preise haben den Druck auf die Kommunalverwaltungen verschärft, die bereits mit schrumpfenden Steuereinnahmen im Zuge des allgemeinen Wirtschaftsabschwungs zu kämpfen haben. Dies hat viele Städte und Provinzen dazu veranlasst, LGFVs zu bitten, das von privaten Bauträgern hinterlassene Vakuum zu füllen.
"Wir haben entscheidend dazu beigetragen, dass der Grundstücksmarkt und die Staatseinnahmen nicht ins Bodenlose gestürzt sind", sagte ein leitender Angestellter von Yueyang Urban Construction and Investment. Die LGFV mit Sitz in der zentralen Provinz Hunan gab in der ersten Hälfte dieses Jahres 1,3 Mrd. Rmb für Grundstückskäufe aus.
Offiziellen Angaben zufolge entfiel fast ein Viertel der Grundstücksverkäufe in der ersten Hälfte dieses Jahres auf LGFVs, verglichen mit 9 Prozent im gleichen Zeitraum des Vorjahres. In einigen weniger entwickelten Kleinstädten lag der Anteil bei über 50 Prozent.
Der Kaufboom hat jedoch einen hohen Preis für die LGFVs. Um den Mangel an Bietern auszugleichen, haben viele Städte den Mindestpreis für Grundstücksauktionen erhöht. Das hat die LGFVs oft gezwungen, einen Aufschlag zu zahlen, obwohl der Markt schwächelt.
In Weihai, einer Stadt in der östlichen Provinz Shandong, sagte ein leitender Angestellter von Huancui District Urban Development Investment, dass sein LGFV Ende letzten Jahres mindestens das Doppelte des Marktpreises für ein Grundstück in einem Vorort bezahlte. "Wir haben die Investition aus politischen und nicht aus geschäftlichen Gründen getätigt", sagte der Geschäftsführer.
Staatliche Banken haben den Einkaufsbummel finanziell befeuert.
Die meisten LGFVs haben mit Liquiditätsengpässen zu kämpfen, da sie den Großteil ihrer Einnahmen aus staatlich geförderten Infrastrukturprojekten mit langfristigen Renditeaussichten beziehen. In der Zwischenzeit sind staatliche Kreditgeber bereit, LGFVs entweder Darlehen gegen Grundstücke als Sicherheiten zu gewähren oder deren Anleihen zu kaufen, in der Hoffnung, dass die Behörden im Falle einer Krise einspringen werden.
"Wir haben einen besseren Zugang zu Krediten als die Regierung", sagte der Geschäftsführer von Yueyang Urban Construction and Investment und verwies auf Pekings Beschränkungen für die Kreditaufnahme durch lokale Regierungen.
Doch die tatsächliche Bebauung der neu erworbenen Grundstücke bleibt eine Herausforderung. Nach Angaben der China Index Academy, einer in Peking ansässigen Beratungsfirma, hat nur etwa einer von fünf LGFVs Erfahrung mit der Entwicklung von Immobilien.
Das hat viele LGFVs dazu veranlasst, Entwicklungspläne aufzuschieben. Private Bauträger hingegen beginnen oft schon kurz nach dem Zuschlag mit dem Bau.
In der südlichen Stadt Guangzhou hat die Bautätigkeit in keinem der 10 Landblöcke begonnen, die seit Ende letzten Jahres von LGFVs gekauft wurden, wie mit den Entwicklungen vertraute Personen berichten.
"Wir wissen nicht viel über Immobilien", gab ein leitender Angestellter der Guangzhou Metro Group zu, die seit Ende letzten Jahres mehr als 2 Mrd. Rmb für den Kauf von Grundstücken ausgegeben hat. "Es ist in unserem besten Interesse, das Land zu behalten und es mit Gewinn zu verkaufen, wenn sich der Markt erholt."