Wien als Mieterparadies: Ein Vorbild für Berlin und Deutschland?

Wien gilt als eine der lebenswertesten Städte der Welt – und ein Grund dafür liegt in seinem Wohnungsmarkt. Rund 60 Prozent der mehr als zwei Millionen Einwohner leben in geförderten oder kommunalen Wohnungen. Die Stadt selbst besitzt rund 220.000 Wohnungen, gemeinnützige Bauträger halten weitere rund 200.000 geförderte Einheiten. Dieses Modell zieht jährlich rund 300 Delegationen an, die sich vor Ort ein Bild machen wollen.

Der Wiener Markt ist dreigeteilt: kommunale Gemeindewohnungen, geförderte Wohnungen und private Mietwohnungen, die teils reguliert, teils frei sind. Diese Struktur ist historisch gewachsen und nicht das Ergebnis einzelner Entscheidungen. Wien baut seit über 100 Jahren Gemeindewohnungen, bis 1934 entstanden rund 65.000 Einheiten. Der Bestand wurde über Generationen aufgebaut und nie im großen Stil verkauft – ein zentraler Unterschied zu vielen anderen Städten.

Wie das Wiener Modell funktioniert

Ein Kernmerkmal ist die Objektförderung: Österreich subventioniert den Bau von Wohnungen, während Deutschland auf Subjektförderung setzt, also individuelle Beihilfen. Die Zahlen verdeutlichen den Unterschied. 2021 machten Wohnbeihilfen in Deutschland rund 0,7 Prozent der Wirtschaftsleistung aus, in Österreich nur 0,1 Prozent. Großbritannien lag bei rund 1,4 Prozent. Wien setzt also stärker auf den Bau als auf Zuschüsse.

Dazu kommt eine aktive Bodenpolitik. Der Wohnfonds Wien kauft strategisch Flächen, um günstiges Bauen zu ermöglichen. Die städtische Verwaltung Wiener Wohnen ist mit einem Umsatz von knapp 1,3 Milliarden Euro im vergangenen Jahr die größte Hausverwaltung Europas. Mietverträge sind unbefristet, eine Kaution wird nicht verlangt. Die Einkommensgrenze für einen Einpersonenhaushalt liegt bei 61.280 Euro Jahreseinkommen nach Steuern – großzügig bemessen.

Für Mieter bedeutet das konkret: Eine Einzimmerwohnung kostet durchschnittlich 350 Euro, eine Dreizimmerwohnung etwa 750 Euro. Nach dem Einzug entfällt ein Einkommenscheck, die Miete bleibt lebenslang niedrig. Allerdings sind die Mieten wegen Energiekrise und Inflation politisch eingefroren, was das Modell defizitär macht.

Durchmischung statt sozialer Brennpunkte

Wien legt Wert darauf, Gemeindebauten auch in wohlhabenden Bezirken zu errichten, um ein soziales Gefälle zu vermeiden. Berühmte Anlagen wie der Karl-Marx-Hof, der Rabenhof und der Reumannhof prägen das Stadtbild. Ein neues Vergabesystem mit Punktesystem bevorzugt Alleinerziehende und Auszubildende. Bewerber müssen mindestens zwei Jahre Hauptwohnsitz in Wien haben.

Marianne Lackner von Wiener Wohnen erklärt die Strategie: "Wir wollen eine Durchmischung im Gemeindebau haben, es soll kein sozialer Brennpunkt sein." Der Wohnpark Alterlaa zeigt, wie weit das gehen kann: Fast 10.000 Bewohner leben dort in Hochhausriegeln mit Pools, Restaurants, Ärzten und Kindergärten – eine Stadt in der Stadt.

Doch es gibt auch Kritik. Das Modell sei nicht sozial treffsicher, teils sogar vererbbar. Michael Klien vom Wifo warnt: "Man darf nicht zu verklärt an das Wiener Modell herangehen." Eine Wifo-Studie zeigt dennoch positive Effekte: Steigt der Anteil gemeinnütziger Wohnungen um zehn Prozentpunkte, sinken private Mieten um 30 bis 40 Cent pro Quadratmeter – rund fünf Prozent günstiger.

Was Berlin und Deutschland daraus lernen können

In Berlin ist der Wohnraum knapp, Enteignungen sollen öffentliches Eigentum mehren. Die Linke gewann dort eine Abgeordnetenwahl mit einer Enteignungsforderung, und im Frühjahr reiste eine Berliner Linke-Delegation nach Wien. Auch international sorgt das Modell für Aufmerksamkeit: Zohran Mamdani nutzte "the vienna model" im Wahlkampf.

Beim Neubau liegt Berlin 2024 mit rund 15.300 Wohnungen vor Wien mit rund 12.500. Allerdings wächst Wien stark – jährlich um rund 30.000 Menschen. Die Stadt hat ihre eigene Bautätigkeit zurückgefahren, privater Bau trägt das Wachstum. Grundstücke und Baukosten sind heute teurer, der Neubau steht unter Druck.

Für Privatanleger ist wichtig: Das Wiener Modell zeigt, wie stark politische Rahmenbedingungen Mietrenditen beeinflussen können. Wer in Wohnimmobilien investiert, sollte Regulierung, Förderstrukturen und Bodenpolitik genau prüfen. Der Wiener Leerstand liegt bei drei Prozent aller Wohnungen, rund 7.000 Einheiten. Die Mietunterschiede zwischen den Bezirken sind erheblich: Im ersten Bezirk, der Inneren Stadt, kostet der Quadratmeter 28,48 Euro, in Ottakring im 16. Bezirk 18,84 Euro.

Das Wiener Modell ist kein Patentrezept, aber ein Lehrstück darüber, wie Wohnungspolitik Märkte prägen kann. Ob es sich auf Berlin übertragen lässt, hängt von Bodenpreisen, Baukosten und politischem Willen ab.