US-Wohnungsmarkt sendet Warnsignale – Fed prüft weitere Zinserhöhungen
Schwache Baubeginne und ein Allzeittief bei ausstehenden Verkäufen erschweren der Fed den Kampf gegen die Inflation.
Der Inflationsbekämpfungsplan der US-Notenbank Federal Reserve stößt auf eine wachsende Komplikation: Der Wohnungsmarkt schwächelt, während die allgemeinen Preisdruckfaktoren anhalten. Die Daten für den Wohnungsbau haben sich im September laut separaten Berichten vom Dienstag weiter verschlechtert. Das erweitert die ohnehin schon komplexe politische Landschaft für die Zentralbank, während sie ihre nächste Entscheidung zu den Zinssätzen prüft.
Es sieht so aus, als würde es erst noch schlechter werden, bevor es besser wird. Sollte die Fed die kurzfristigen Zinsen wie erwartet in den kommenden Monaten anheben, könnten die Hypothekenzinsen, die bereits bei 7,43 Prozent liegen, noch weiter steigen und die Erschwinglichkeit weiter dämpfen. Höhere Kreditkosten für Immobilien fallen zusammen mit einem allgemeinen Anstieg der Inflation und einem Mangel an Wohnraum.
Allzeittief bei ausstehenden Verkäufen
Der National Association of Realtors (NAR) berichtete, dass die ausstehenden Verkäufe – ein vorausschauender Index, der Hausverkäufe misst, die vereinbart, aber noch nicht abgeschlossen sind – einen Allzeittiefstand in den seit 2001 verfügbaren Aufzeichnungen erreichte. Der Index sank im Monatsvergleich um 7,3 Prozent und lag im Jahresvergleich um 11,3 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Die Schätzung von Wall Street ging nur von einem Rückgang von 0,4 Prozent aus.
Auch der Baubeginn, eine weitere wichtige Kennzahl zur Bewertung der Marktlage, verzeichnete am Dienstag einen deutlichen Rückgang, der weit außerhalb der bereits gedämpften Erwartungen lag. Die saisonal bereinigte jährliche Rate der Baubeginne bei privat finanzierten Projekten fiel im Monatsvergleich um 5,2 Prozent, gegenüber einer erwarteten Abnahme von lediglich 0,4 Prozent. Die Baugenehmigungen gingen um 0,2 Prozent zurück, gegen den Konsens-Ausblick des Dow Jones, der einen Anstieg von 2 Prozent prognostiziert hatte, laut Daten des Handelsministeriums. Darüber hinaus beliefen sich die Genehmigungen für Einfamilienhäuser auf insgesamt nur 845.000, ein Rückgang von 4 Prozent gegenüber August und der niedrigste Wert seit 2023.
Der Zinssatz für eine 30-jährige Hypothek lag den Großteil des Septembers über 7 Prozent und endete bei rund 7,6 Prozent, laut Mortgage News Daily. Vor fünf Jahren lagen die Zinssätze näher bei 3 Prozent, was zum Housing-Boom während der Covid-Ära beitrug, der von einer Explosion der Nachfrage und folglich der Preise geprägt war. Abgesehen von den Zahlen zu den ausstehenden Verkäufen liegt die Stimmung der Bauherren auf einem Niveau, das seit 14 Jahren nicht mehr gesehen wurde.
Inflation bremst Hoffnung auf lockerere Geldpolitik
Unter bestimmten Umständen könnten Beamte der Federal Reserve auf die Schwäche im Wohnungsmarkt mit einer lockereren Geldpolitik reagieren. Niedrigere Zinsen fördern in der Regel die Nachfrage, indem sie die Kreditkosten senken. Doch die Fed hat mit ihrer Bemühung, die Inflation unter Kontrolle zu bringen, einen schwerwiegenderen Kampf vor sich.
Die Messwerte der vergangenen Woche zu Verbraucher- und Produzentenpreisen gaben wenig Anlass zu Optimismus; die Preise für Endnachfragegüter im Großhandel stiegen um 2,6 Prozent, das schnellste Tempo in einer Reihe der Daten des Bureau of Labor Statistics, die bis Dezember 2009 zurückreicht. Beamte der Fed haben erklärt, dass sie die inflationären Auswirkungen der robusten Investitionen in künstliche Intelligenz verfolgen, die die Kosten für Chips und Elektronik in die Höhe treiben. Gleichzeitig glauben sie, dass die Vorteile aus KI-Investitionen schwächere Sektoren der Wirtschaft wie den Wohnungsbau ausgleichen könnten.
Allerdings deuten die Bedingungen allgemein darauf hin, dass sich der Wohnungsmarkt wahrscheinlich weiter abschwächen wird, bevor er sich stabilisiert, sagte Goldman-Sachs-Ökonom Ronnie Walker in einer Kundenmitteilung am Montag. Mehrere Datenpunkte erzählen diese Geschichte: Mehr als 95 Prozent der Hypothekenkreditnehmer haben Zinssätze, die unter dem aktuellen Niveau liegen, und 65 Prozent liegen zwei Prozentpunkte darunter. Goldman prognostiziert einen Rückgang der privaten Investitionen um 2,5 Prozent, 4 Prozent und 1 Prozent jeweils in den kommenden drei Quartalen, mit der Möglichkeit eines steileren Rückgangs, wenn die Hypothekenzinsen nicht sinken.
Das Unternehmen sieht Baubeginne für Einfamilienhäuser von nur 875.000 im Jahr 2027, kaum verändert gegenüber diesem Jahr, während die Verkäufe bestehender Häuser auf 3,9 Millionen prognostiziert werden, ebenfalls etwa gleich wie 2026, aber deutlich um 26 Prozent unter dem Niveau vor der Pandemie im Jahr 2019. Walker führte die mittelmäßigen Niveaus auf den „Lock-in"-Effekt zurück, bei dem es für aktuelle Hauseigentümer zu teuer ist, um zu ziehen und höhere Kreditkosten aufzunehmen, während die verschlechterte Erschwinglichkeit den Neubau belastet.
Ein Punkt der Hoffnung kommt von Yun, dem Ökonomen der NAR, der denkt, dass der Trend, dass die Hypothekenkosten den Zinserhöhungen der Fed vorauslaufen, bedeuten könnte, dass die Zinssätze ihren Höhepunkt erreicht haben. Für deutsche Anleger bleibt der US-Immobilienmarkt damit ein wichtiger Frühindikator für die künftige Zinspolitik der Fed – und für die Entwicklung globaler Kapitalmarktzinsen.