St John's Wood: Vom Friedhof für Restaurants zum Luxus-Hotspot

St John's Wood, das vornehme Viertel im Norden Londons mit der Postleitzahl NW8, galt lange als verschlafen. Als der Gastronom Jake Finn 2021 überlegte, eine zweite Filiale seines Restaurants Cinder zu eröffnen, wurde ihm ausdrücklich abgeraten. Damals habe das Viertel trotz seiner großen, eleganten Häuser als „Friedhof für unabhängige Restaurants" gegolten, berichtet die Financial Times in ihrem wöchentlichen Newsletter, den Chefredakteurin Roula Khalaf kuratiert. Die High Street habe ihn an „Flughafen-Einrichtungen" erinnert, erinnert sich der 38-jährige Schützling des Ritz London.

Finn ignorierte den Rat – und behielt recht. Zwei Jahre später wurde die High Street in St John's Wood umgebaut: Ein Einbahnstraßensystem wurde eingeführt, die Fußwege verbreitert, und es entstanden einige wenige Luxuswohnungen. Heute frequentiert eine junge, angesagte Klientel sein Restaurant mit 48 Plätzen und bestellt scharfe Krabben-Donuts mit Kombu-Crunch sowie gegrillten Blumenkohl mit Parmesan-Schaum. „Wir haben eine Entwicklung der Demografie beobachtet", sagt Finn. In diesem Sommer legte er mit dem Lokal No. Forty Nine noch einmal nach.

Das rund eine Quadratmeile große, grün geprägte und niedrig verdichtete Wohngebiet hat vieles für sich – blieb aber bis vor Kurzem eher unauffällig. Seine hochgradig internationale Gemeinschaft wird durch die American School, die London Central Mosque und Synagogen einschließlich der Saatchi Shul verankert. Umgrenzt wird es vom Regent's Park, Primrose Hill, Swiss Cottage, Hampstead und Marylebone.

Die Details

Viele Bewohner leben in eleganten Villen aus dem 19. Jahrhundert mit weißen Stuckfassaden und hohen roten Backstein-Mansions mit „Kutschenzufahrten" und privaten Gärten. Diese großzügigen Wohnanlagen wurden von der Landbesitzerfamilie Eyre Ende des 18. und Anfang des 19. Jahrhunderts entwickelt; ihre Größe und Lage halten den Reiz des Viertels bis heute aufrecht. „St John's Wood ist der Ort, an dem man am nächsten zum West End wohnen kann, während man gleichzeitig in einem freistehenden Haus mit 20.000 Quadratfuß und Garten lebt", sagt Rupert des Forges von Knight Frank mit Blick auf die 45-minütige Gehstrecke. „Wenn man die Nähe zu Mayfair wollte, aber nicht die Mayfair-Preise zahlen wollte, würde man St John's Wood in Betracht ziehen", ergänzt Marc Schneiderman von Arlington Residential.

Schneiderman verkauft eine zweizimmerige Wohnung mit Garten auf der Hamilton Terrace für 1,375 Millionen Pfund und eine vierzimmerige Wohnung für 2,97 Millionen Pfund auf der Avenue Road – zwei der gefragtesten Straßen im Viertel. Trotz seiner Berühmtheit für die Abbey Road Studios und den Lord's Cricket Ground sei St John's Wood teilweise deshalb unter dem Radar geflogen, weil „es weniger mainstream und zurückhaltender war", sagt Stephen Lindsay, Direktor bei Savills. Ohne Zielgeschäfte und -restaurants „war es kein Ort, an den die Leute häufig gingen".

„NW8 ist kein dynamischer Postleitzahlenbereich, der Schlagzeilen macht, sondern ein widerstandsfähiger", sagt Des Forges. Man erlebe hier nicht den ständigen Wechsel wie in Knightsbridge und Mayfair – teilweise, weil es nie ein großes Projekt für Premium-Wohnungen gab. Im laufenden Jahr betrug der durchschnittliche Verkaufspreis eines Premium-Immobilienobjekts 2 Millionen Pfund – ein Wert, der sich in einem Jahrzehnt kaum verändert hat. Laut dem Datenanbieter LonRes liegt das 28 Prozent unter dem Durchschnitt für Premium-Immobilien in Zentral-London pro Quadratfuß und beträgt weniger als die Hälfte der etwa 4,5 Millionen Pfund in Knightsbridge und Mayfair. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen ein Fünftel günstiger als in Zentral-London.

Doch einige jüngste Immobilienverkäufe, darunter einer an den Star-Wars-Filmemacher George Lucas für berichtete 40 Millionen Pfund, zusammen mit der Umwandlung bemerkenswerter historischer Wahrzeichen in Wohnräume, lassen die Stimmung von unauffällig auf hochkarätig wechseln. Der Zeitpunkt ist bemerkenswert: Die durchschnittlichen Preise für Premium-Immobilien in Zentral-London sind laut Hamptons seit 2016 um 5 Prozent gefallen, doch NW8 hat die Lücke zu Gebieten wie Belgravia und Knightsbridge geschlossen. 2016 lag der durchschnittliche Preis in NW8 bei rund 33 Prozent dessen in SW1X; in diesem Jahr beträgt er 73 Prozent.

Was das für Anleger bedeutet

Für deutsche Privatanleger, die über den Londoner Immobilienmarkt nachdenken, liefert St John's Wood ein Lehrstück über Resilienz. Die große Basis inländischer Käufer – mehr als 50 Prozent Briten – habe das Viertel widerstandsfähiger gemacht als Orte wie Belgravia und Knightsbridge, wo nur rund 10 Prozent inländische Käufer sind, sagt Kaufagentin Camilla Dell, Gründerin von Black Brick Property Solutions. Dort seien Top-Käufer durch die erhöhte Grundsteuer für Nicht-Bürger beim Kauf einer Zweitwohnung und das Ende der günstigen Steuerregelung für Non-Doms abgeschreckt worden. „St John's Wood ist ziemlich heiß", so Dell.

Das Viertel profitiert von einer seltenen Kombination: zentrale Lage, niedrige Bebauung und eine gewachsene Dorfgemeinschaft. Zugleich warnen Experten vor Risiken. „Es besteht ein echtes Risiko einer Überversorgung", sagt Dell mit Blick auf die zahlreichen neuen Projekte. „Neue Entwicklungen müssen so preisen, dass sie Familien ansprechen, die tatsächlich hier leben wollen", fügt Rosy Khalastchy von Beauchamp Estates hinzu. „Familienhäuser und große Wohnungen sind es, was verkauft wird. Es gibt sehr wenig Nachfrage nach Zwei-Zimmer-Wohnungen oder kleineren Einheiten."

Ausblick

Das größte Vorhaben ist das 1,5 Milliarden Pfund teure Projekt St John's Wood Square – die Umwandlung der Kasernen der Royal Horse Artillery, die ihr 5,5 Acres großes Grundstück 2012 verließ, als das Eyre Estate es an den malaysischen Tycoon, den verstorbenen Ananda Krishnan, verkaufte. Vorgesehen ist eine zweijährige phasenweise Eröffnung ab 2028. Die 120 Wohneinheiten – zweizimmerige Wohnungen beginnen bei 5,25 Millionen Pfund – und ein Members' Club werden in der ehemaligen, denkmalgeschützten Reitschule untergebracht. Der Verkauf startete diesen Monat. Sir George Iacobescu, der 80-jährige ehemalige Vorsitzende der Canary Wharf Group, wurde aus dem Ruhestand geholt, um geschäftsführender Vorsitzender zu werden. „Der Ruhestand ist überschätzt", lacht er. Als er und seine Familie 1987 von New York nach London zogen, besuchte seine Tochter die American School; heute gehen seine Enkelkinder dort zur Schule.

Auf der St John's Wood Terrace ist Connaught House die denkmalgeschützte ehemalige Kapelle, in der das Musikvideo zu Queen's „Radio Ga Ga" gedreht wurde. Die Entwickler Valouran und Marcus Cooper Group haben sie in fünf private Residenzen mit zwei, drei und vier Schlafzimmern umgewandelt, mit Innenräumen von Gunter & Co. Vier davon sind zum Verkauf angeboten, preislich beginnend bei 5,5 Millionen Pfund. Gegenüber dem Lord's Cricket Ground hat Innovo, der Entwickler hinter den St Regis Residences in den Vereinigten Arabischen Emiraten, eine lange brachliegende Brachfläche gekauft. Die Pläne sind genehmigt: 89 Apartments mit Swimmingpool, Sauna, Kinderspielzimmer und Fitnessstudio, deren Fertigstellung für 2029 vorgesehen ist.

Nicht jeder ist mit dem Wandel zufrieden. „Die High Street hatte früher familiengeführte Restaurants und Geschäfte, die sich nicht so häufig änderten, wenn überhaupt. Sie hatte eine wunderbare Dorfatmosphäre", sagt die 70-jährige Londonerin Annabelle Mitzman, eine renommierte Tarot-Leserin, die seit 36 Jahren in einem georgianischen Doppelhaus auf der Ordnance Hill lebt. Ihre Tochter, Interior Designerin Tanya Barrington, hat eine Verschiebung hin zu Käufern bemerkt, „die die Häuser nicht unbedingt ganzjährig bewohnen; es sind oft Zweitwohnsitze". Christine Cowdray, Vorsitzende des Planungs- und Lizenzierungsausschusses der St John's Wood Society, betont: „Es gibt eine starke Dorfgemeinschaft und wir sind beschützend gegenüber ihr." Die Gesellschaft äußert sich zu 25 Prozent der rund 300 Anträge, die sie jährlich erhält, und legt Einspruch gegen 15 Prozent ein.

Der Stadtrat von Westminster hat in diesem Jahr einen überarbeiteten Code of Construction Practice herausgegeben, der strengere Aufsicht einführt und den Bau von Kellergeschossen auf eine Tiefe von einem Stockwerk begrenzt, während Neubauten auf 200 Quadratmeter beschränkt sind. Im benachbarten Bezirk Camden sind doppelte Keller erlaubt. Eine Seite der prestigeträchtigen Avenue Road fällt unter Westminster, die andere zu Camden, wo Jon O'Brien, Gründer des Entwicklers Domvs London, ein Dutzend neuer weißer Stuck-Villen mit einer durchschnittlichen Größe von 535 Quadratmetern verkauft, preislich beginnend bei 22 Millionen Pfund. In der Avenue Road 52 haben diese Turnkey-Häuser Zugang zu einem Wellnesscenter und Annehmlichkeiten im zweigeschossigen Keller, einschließlich eines 25-Meter-Pools. Sieben wurden bereits an asiatische, amerikanische und europäische Käufer verkauft; britische Residenten waren bisher nicht darunter.

Kurz erklärt

• Premium-Immobilie: Hochwertige Wohnimmobilie in bevorzugter Lage, die sich über Ausstattung und Adresse von durchschnittlichem Wohnraum abhebt.
• Non-Doms: Im Vereinigten Königreich ansässige Personen mit steuerlichem Wohnsitz im Ausland, für die früher besondere Steuerregeln galten.
• Turnkey: Eine Immobilie, die vollständig ausgestattet und bezugsfertig übergeben wird, sodass kein eigener Umbau nötig ist.