High Streets müssen sich wandeln oder untergehen: Lehren aus Aberdeen

Das leerstehende Gebäude, das einst Marks & Spencer in Aberdeen beherbergte, ist eines der ersten, das Reisende sehen, wenn sie mit dem Zug ankommen und ins Stadtzentrum laufen. Das Schild ist verschwunden, doch die Form der Buchstaben lässt sich noch ausmachen; die Fenster sind abgedunkelt, die Türen zugeschlitzt. Die schottische Hafenstadt hat begonnen, den Kampf gegen den Leerstand in ihren Einkaufsstraßen offensiv zu führen.

Im Zentrum steht die Union Street, die nach dem lokal vorkommenden silbergrauen Stein auch „Granite Mile“ genannt wird. Als Teenager verbrachte die Autorin des BBC-Berichts dort stundenlang, um Modetrends von Labels wie Clockhouse und Chelsea Girl auszuprobieren. Früher war die Straße voller Käufer aus dem Nordosten Schottlands, heute ist sie von leeren Schaufenstern durchzogen. „Ich komme auf die Union Street, um irgendwohin zu buschen… es gibt jetzt nichts mehr zum Einkaufen… es ist schrecklich“, klagt Marie Sim, eine langjährige Bewohnerin Aberdeens.

Überall im Land ähnelt sich die Lage: Die High Streets, einst prall gefüllt mit Geschäften, wurden zuerst vom Aufstieg der Einkaufszentren am Stadtrand und dann vom Online-Handel getroffen. Eines von acht Immobilienobjekten auf britischen High Streets steht derzeit leer, so das auf Immobilien- und Retail-Analytics spezialisierte Unternehmen Green Street – eine Zahl, die seit Jahren hartnäckig hoch bleibt.

Die Details

In Aberdeen reicht die Krise bis in die Boomjahre des Nordseeöls zurück, die von den späten 1970er Jahren bis Anfang der 2010er Jahre reichten. Hotels und Restaurants füllten sich damals fast von selbst, die Kassen klingelten dank des Wohlstands, den die Energieindustrie in die Stadt brachte. Bis Ende 2022 hatte die Union Street jedoch ihren Tiefpunkt erreicht; die Aberdonians hatten die High Street längst einem Einkaufszentrum vorgezogen, das 2009 neben dem Bahnhof eröffnet worden war. „Sie haben die Liebe zu ihrer Stadt verloren“, sagt Bob Keiller, Leiter der gemeindegeführten Koalition „Our Union Street“, die nach einem Notgipfel gegründet wurde.

Keiller, ein ehemaliger CEO eines FTSE-100-Unternehmens, arbeitet unbezahlt. In seinem Büro hängt eine Wandkarte, die den Status jedes Grundstücks Einheit für Einheit auflistet, mit farbcodierten Haftnotizen. Die Initiative auditierte die Straße, ortete abwesende Vermieter und protokollierte, was leer stand und warum. Freiwillige reinigten und strichen leerstehende Objekte, um sie für Vermietungen attraktiver zu machen; ein kleines Team geht weiterhin alle zwei Wochen hinaus, sammelt Müll, jätet und strickt Mülleimer. Eine Website bündelt alle verfügbaren Immobilien und listet – entscheidend – auch alle finanziellen Anreize auf, etwa Zuschüsse des Rates für die Ausstattung und eine zweijährige Ermäßigung bei den Business Rates.

Die Bilanz ist gemischt, aber messbar: Im Jahr 2023 standen 57 der 198 Einheiten auf der Union Street leer. Stand heute wurden 33 davon belegt, weitere 14 befinden sich im Prozess der Vermietung. Allerdings sind seit Beginn der Initiative zusätzlich 20 Einheiten vakant geworden. „Das Wesentliche ist, dass wir schneller füllen, als leer steht“, betont Keiller. Sein Operations Director David McKeith beschreibt den Ansatz als einen Arm um die Schulter derer, denen man helfen kann, und als eine „Wespe im Ohr“ derer, die einfach nur nein sagen.

Ein zweiter Schwerpunkt liegt auf den oft vergessenen Obergeschossen der Gebäude entlang der einst ikonischen Union Street. In einer separaten Initiative der Wirtschaftsgruppe Aberdeen Inspired bringt der High-Street-Troubleshooter Iain Nicholson diese leerstehenden hohen Räume ins Gespräch. Von mehr als 1.000 leerstehenden Einheiten, die er landesweit auditieren half, verfügte durchschnittlich mehr als die Hälfte nicht über einen Makler, der die Immobilie aktiv bewarb; einige Räte wüssten nicht einmal, wer die Vermieter sind. Leere Geschäfte würden nicht allein vom Markt gefüllt, sagt er – Städte müssten eine breitere Palette von Nutzern fördern, von Kunst und Kultur bis zu Freizeit, Gesundheit und Wohlbefinden.

Die strukturellen Hürden sind erheblich. Die Eigentumsstruktur ist zersplittert: Geschäfte und Gebäude gehören oft Dutzenden verschiedener Vermieter, manchmal über Offshore-Gesellschaften oder komplexe Strukturen. Viele Einheiten sind alt und benötigen Modernisierung, während die Betriebskosten gestiegen sind – höhere Arbeitskosten und die Belastung durch die Gewerbesteuer kommen hinzu. Unternehmen brauchen Kunden, doch die Besucherzahlen sinken langfristig, weil Shopping und Dienstleistungen ins Netz wandern. Zwei Drittel der Experten für Stadtzentren sind laut einer Umfrage der Handelskammer Revo und der Immobilienberatung Lambert Smith Hampton der Ansicht, dass immer noch 20% bis 40% zu viel Einzelhandelsfläche vorhanden ist. „Wenn es einen Allheilmittel gäbe, wäre es vor Jahren schon eingesetzt worden“, sagt Jackie Sadek, eine ehemalige Regierungsberaterin für urbane Regeneration mit fast vier Jahrzehnten Erfahrung in der Erneuerung von Stadtzentren.

In England setzen Kommunen zunehmend auf ein schärferes Instrument: Eine kommerzielle Einheit, die mindestens ein Jahr leersteht, kann über eine High Street Rental Auction Mietern angeboten werden – selbst wenn der Vermieter sie nicht vermieten möchte. Der Bassetlaw Council in Nottinghamshire, ein früher Anwender des Systems, berichtet, dass mehr als 30 Geschäfte im Bezirk infolge der Politik vermietet wurden oder aktuell Angebote vorliegen. Nicholson half auch Crewe in Cheshire, das sich als kleinerer Ort auf Kunst, Kultur und Gemeinschaft konzentriert; ein neues Frauenzentrum eröffnete dort im Berichtsmonat.

In Aberdeen wird das Gebäude, das einst BHS beherbergte – ein 2016 geschlossener Warenhauskonzern –, in eine Eingangsplaza für den neuen Markt für Essen und Trinken umgewandelt. Der überdachte Markt kostet 40 Mio. Pfund und wird vom Rat und dem UK Levelling Up Fund finanziert. Teile der Gehwege werden verbreitert, um einen angenehmeren Ort zum Verweilen zu schaffen, obwohl viele Aberdonians nach Angaben des Berichts müde von den Störungen und neuen Verkehrsbeschränkungen sind. Steve Norris, Direktor bei Lambert Smith Hampton, verweist auf die Finanzierungshürden: „Höhere Zinssätze, steigende Baukosten und andere Probleme wirken sich auf die Tragfähigkeit und Lieferung neuer Wohnprojekte und großer Entwicklungsprojekte aus.“ Große Projekte benötigten Kapital aus öffentlicher und privater Hand, so Norris, der sich „kreativere Finanzierungswege“ wünscht.

Der Chief Executive von Next, Simon Wolfson, der auch ein konservativer Peer ist, sieht die größere Herausforderung nicht bei der Gewerbesteuer, sondern bei der Planungsreform: „Das Wichtigste, was die Regierung für High Streets tun kann, ist, sie entwickeln zu lassen.“ Der Immobilienentwickler Robert Keane kaufte 2023 das Trinity-Einkaufszentrum, einst Heimat von Debenhams. Der Raum soll von einer nationalen Freizeitmarke wieder bezogen werden, eine berüchtigt ermüdende Treppe vom Bahnhof zum Trinity wird durch eine Rolltreppe ersetzt. „Wir sahen eine echte gute Gelegenheit, weil es starb“, sagt er. Lambert Smith Hampton deutet allerdings an, dass mehr als jedes zehnte Einkaufszentrum im UK für einen Abriss reif ist.

Hintergrund: Was bisher geschah

Bereits am 15.05.2026 berichtete aktien.news, dass Andy Burnham, Bürgermeister von Greater Manchester und prominentes Labour-Mitglied, zunächst einen Sitz im Unterhaus gewinnen muss, bevor er Premierminister Keir Starmer herausfordern kann – dabei muss er gegen die rechtsgerichtete Partei Reform UK von Nigel Farage bestehen. Der Sitz war durch den Rücktritt von Josh Simons vakant geworden.

Am 01.07.2026 meldete aktien.news, dass der britische Einzelhändler TG Jones, ehemals WH Smith High Street, seinen Restrukturierungsplan umsetzen darf. Der High Court in London genehmigte die Pläne des Eigentümers Modella Capital; bis zu 150 der damals 451 Filialen sollen geschlossen werden, rund 4.700 Arbeitsplätze stehen auf dem Spiel.

Am 03.08.2026 berichtete aktien.news, dass die britische Regierung die Gewerbesteuer für Pubs und Musikveranstaltungsorte gesenkt hat – nach Zählung eines Politikexperten bereits die zwölfte Anpassung dieser Immobiliensteuer innerhalb eines Jahrzehnts. Zehntausende Gebäude stünden im ganzen Land verfallen oder leer; das Kernproblem liege tiefer als Steuersätze und Förderprogramme.

Am 11.08.2026 berichtete aktien.news, dass Andy Burnham, der britische Premierminister, weitreichende Pläne zur Wiederbelebung der Einkaufsstraßen vorgestellt hat. Kommunen sollen neue Befugnisse erhalten, um die Eröffnung von Vape-Shops und Wettbüros einzuschränken. Einkaufsstraßen seien das „schlagende Herz lokaler Gemeinschaften“, erklärte Burnham und gelobte, den jahrelangen Niedergang umzukehren.

Was das für Anleger bedeutet

Für deutsche Privatanleger ist die Entwicklung in Großbritannien vor allem ein Frühindikator für hiesige Innenstädte. Der Bericht zeigt, dass der Druck auf Handelsimmobilien nicht allein konjunkturell ist, sondern strukturell: Ein Achtel der Flächen steht leer, und die Mehrheit der Stadtzentrumsexperten hält 20% bis 40% der Einzelhandelsfläche für überflüssig. Wer in Einzelhandelsimmobilien, Handelsunternehmen mit hohem Filialanteil oder entsprechende REITs investiert ist, sollte den Anteil der Flächen im Portfolio prüfen, der von Standortfrequenz abhängt.

Zweitens wird sichtbar, dass staatliche Eingriffe den Markt zunehmend verändern. Die High Street Rental Auction erlaubt Kommunen in England, Eigentümer faktisch zur Vermietung zu zwingen; die Gewerbesteuer wird wiederholt angepasst. Solche Regeln beeinflussen Mietrenditen und Bewertungen von Handelsimmobilien unmittelbar. Drittens lohnt der Blick auf die Nachfrageseite: Next-Chef Wolfson verweist auf die Planungsreform, andere auf Wohnen, Büros und Gesundheitsangebote als neue Nutzungen im Zentrum. Kapital, das auf klassische Ladenflächen setzt, trifft damit auf eine sich verschiebende Nutzerbasis – ein Risiko, aber auch eine Chance für Anbieter von Freizeit-, Gesundheits- und Wohnkonzepten.

Ausblick

Alle Augen richten sich laut dem Bericht auf das Budget dieses Monats in England, um zu sehen, wie weit Burnham bei weiteren Reformen der Gewerbesteuer gehen wird. Die Gewerbesteuer ist in Schottland, Wales und Nordirland dezentralisiert. In Aberdeen rechnet Entwickler Robert Keane damit, dass die Stadt bis 2027 aussehen und sich anfühlen sollte „wie eine andere Stadt“. Ob das gelingt, hängt auch davon ab, ob die Initiative Our Union Street weiterhin schneller Einheiten füllt, als neue leer stehen – derzeit wirkt die Gegend wie eine Baustelle.

Kurz erklärt

• High Street: die traditionelle Hauptgeschäftsstraße einer britischen Stadt oder Gemeinde, benannt nach der historischen Straßenbezeichnung.
• Gewerbesteuer (Business Rates): eine kommunale Steuer auf gewerblich genutzte Immobilien in Großbritannien, vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer für Betriebe.
• High Street Rental Auction: ein Verfahren in England, mit dem Kommunen langfristig leerstehende Ladenflächen zwangsweise zur Vermietung anbieten lassen können.