BGH-Urteil: Mehr Pflichten für Eigentümergemeinschaften bei maroden Balkonen

Ein Gebäudekomplex direkt an der Ostsee in Heiligenhafen wurde zum Schauplatz eines wegweisenden Rechtsstreits. Der Komplex umfasst 266 Wohnungen – und damit ebenso viele Balkone. Mehrere davon sind in einem so kritischen Zustand, dass sich Betonteile ablösen und abstürzen könnten. Die Grünfläche rund ums Haus wurde bereits gesperrt.

Der Grund für den Verfall: Seit dem Bau im Jahr 1970 wurden keinerlei Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Das raue Seeklima und die Legierung des damals verbauten Stahls haben dazu geführt, dass der Stahl stark korrodierte und den Beton von innen heraus zerstörte. Ein klassisches Beispiel für aufgeschobene Instandhaltung mit gravierenden Folgen.

Eigentümerversammlung ohne Einigung

Im Jahr 2022 stimmte die Eigentümerversammlung über drei vom Gutachter ausgearbeitete Sanierungsvarianten ab – doch keine davon fand eine Mehrheit. Die Sanierung blieb damit blockiert. Claus-Dieter Gorr, ehemaliger Wohnungseigentümer in dem Komplex, sah darin ein inakzeptables Versagen der Gemeinschaft. Er klagte gegen die ablehnenden Beschlüsse und focht sie an.

Gorr machte deutlich, dass einzelne Miteigentümer den Ernst der Lage schlicht nicht erkannt hätten und kein Interesse an einer gemeinsamen Lösung gezeigt hätten. In den unteren Instanzen scheiterte er jedoch: Denn in dem Ostsee-Komplex war die Instandhaltung der Balkone vertraglich auf die einzelnen Eigentümer übertragen worden. Die Eigentümergemeinschaft als Ganzes sei daher gar nicht zuständig, so die Argumentation der Vorinstanzen.

BGH kippt bisherige Rechtsauffassung

Der Bundesgerichtshof (BGH) sah das grundlegend anders. Selbst wenn eine solche Vereinbarung zur individuellen Instandhaltungspflicht besteht, kann und muss die Eigentümergemeinschaft bei Bedarf eingreifen. Der Grund: Die Gemeinschaft trägt die Verkehrssicherungspflichten und haftet für Schäden, die von dem Gebäude ausgehen.

Bettina Brückner, Vorsitzende des V. Zivilsenats beim BGH, betonte, dass das Tätigwerden der Gemeinschaft auch im Interesse der einzelnen Eigentümer liege – nicht zuletzt, weil so der Wert der gesamten Immobilie am besten erhalten werden könne. Das Urteil schafft damit eine klare Hierarchie: Gemeinschaftsinteresse und Sicherheit gehen vor individuellen Vereinbarungen.

An der Kostenfrage ändert das Urteil allerdings nichts. Die Sanierungskosten für den jeweiligen Balkon tragen weiterhin die einzelnen Wohnungseigentümer selbst – das bleibt unberührt.

Pflicht zum Eingreifen unter bestimmten Bedingungen

Der BGH geht in seiner Entscheidung noch einen Schritt weiter: Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Eigentümergemeinschaft sogar verpflichtet sein, aktiv zu werden. Das gilt bereits dann, wenn nur ein einziger Balkon betroffen ist – und erst recht, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen.

Besonders eindeutig ist die Rechtslage laut BGH, wenn durch den Zustand der Balkone Schäden drohen: an fremdem Eigentum, an anderen Wohnungseigentümern oder an Dritten. In solchen Fällen muss die Eigentümergemeinschaft "zweifelsohne" selbst handeln, so das Gericht.

Kläger Gorr zeigte sich nach der Urteilsverkündung in Karlsruhe erleichtert. Der Wohnkomplex in Heiligenhafen habe nun eine Chance, noch einige Jahre zu bestehen. Die Eigentümergemeinschaft muss die Sanierung jetzt angehen – wie genau, darf sie dabei selbst entscheiden.