Wohnungskrise: Portugal und Spanien als schlimmste Problemfälle in der EU
Einwanderung, Bürokratie und hohe Baukosten treiben die Wohnungsnot auf der Iberischen Halbinsel auf ein europaweit einmaliges Niveau.
Portugal und Spanien kämpfen mit den schwersten Immobilienkrisen innerhalb der Europäischen Union. Ein durch Einwanderung getriebenes Bevölkerungswachstum, überbordende Bürokratie und stark gestiegene Baukosten treffen auf einen gravierenden Wohnungsmangel – mit spürbaren Folgen für Millionen von Menschen.
Die Zahlen sind alarmierend: Portugal baute zwischen 2021 und 2025 rund 300.000 Immobilien weniger, als die Bevölkerung benötigte. Das entspricht laut einer Studie der Bank von Spanien 6,6 Prozent aller Haushalte des Landes. In Spanien belief sich das Defizit im gleichen Zeitraum auf 750.000 Einheiten – immerhin 3,7 Prozent aller Haushalte. Zum Vergleich: Der Durchschnitt der Eurozone lag laut derselben Studie bei lediglich 0,5 Prozent.
Besonders dramatisch ist die Lage in den Hauptstädten. Einwohner von Lissabon mit einem Durchschnittsgehalt müssten mehr als 110 Prozent ihres Einkommens für die Miete einer typischen Einzimmerwohnung im Stadtzentrum aufwenden – der höchste Wert in ganz Europa, wie Berechnungen des Datenanbieters Numbeo sowie der Deutschen Bank und der Financial Times zeigen. In Madrid und Barcelona liegt dieser Wert bei immer noch belastenden 75 Prozent.
Einwanderung als Treiber der Nachfrage
Beide Länder verzeichnen seit Jahren starke Einwanderungsströme, die die Nachfrage nach Wohnraum massiv angeheizt haben. In Spanien ist die im Ausland geborene Bevölkerung seit 2022 um durchschnittlich 665.000 Personen pro Jahr gestiegen. Premierminister Pedro Sánchez hält trotz des Wohnungsdrucks an einer offenen Einwanderungspolitik fest, ist in der Wohnungspolitik jedoch seit seiner Wiederwahl 2023 weitgehend blockiert – er kann keine wichtigen Gesetze durch das Parlament bringen, da Regionalregierungen in diesem Bereich über mehr Kompetenzen verfügen.
Im April verabschiedete die spanische Regierung einen Wohnungsbauplan in Höhe von 7 Milliarden Euro für den Zeitraum 2026 bis 2030, der die Finanzierung von mehr Sozialwohnungen und die Sanierung leerstehender Gebäude vorsieht. Private Bauträger sehen die eigentlichen Ursachen der Krise jedoch woanders. Juan José Perucho, Geschäftsführer des spanischen Projektentwicklers Ibosa, nennt Bürokratie und rechtliche Anfechtungen als erhebliche Hindernisse, die dazu führten, dass es Jahre dauere, bis Genehmigungen für neue Grundstücke vorlägen. „Sowohl beim Verkauf als auch bei der Vermietung erreichen wir einen Punkt, an dem die Preise ein Niveau erreicht haben, das nicht mehr mit den Löhnen der Menschen vereinbar ist", sagte er.
In Portugal verfolgt die seit 2024 amtierende Mitte-Rechts-Regierung unter Premierminister Luís Montenegro einen anderen Kurs: Sie hat die Einreiseregeln und Anforderungen für befristete Aufenthaltsgenehmigungen verschärft, ohne dabei offen einwanderungsfeindliche Rhetorik zu verwenden. Der Gouverneur der Bank von Portugal, Álvaro Santos Pereira, betonte gegenüber der Financial Times: „Der Schwerpunkt sollte auf angebotsseitigen Maßnahmen liegen, da der Mangel an Angebot die Ursache für das aufgelaufene Defizit ist."
Bausektor erholt sich nur langsam
Ein strukturelles Problem bleibt die geschwächte Kapazität des Bausektors. Manuel Maria Gonçalves, Geschäftsführer des portugiesischen Verbandes der Immobilienentwickler und -investoren, erklärt: „Wir haben Unternehmen verloren, wir haben Arbeitskräfte verloren und wir haben Produktionskapazitäten verloren." Der Sektor habe sich noch immer nicht von den verheerenden Folgen der Eurokrise erholt. Bauträger seien zwar bereit zu bauen, aber steigende Kosten und übermäßige Bürokratie machten es schwierig, mit Wohnungen für die Mittelschicht Gewinne zu erzielen – weshalb sie zunehmend in höherwertige Segmente ausweichen.
Gonçalves begrüßte dennoch die in diesem Jahr vom portugiesischen Parlament verabschiedeten Maßnahmen, darunter eine niedrigere Mehrwertsteuer auf Bauarbeiten und vereinfachte Genehmigungsverfahren. Diese sollten „die Wirtschaftlichkeit von Wohnbauprojekten verbessern", so der Verbandschef.
Erschwerend kommt hinzu, dass in beiden Ländern ein erheblicher Teil des Wohnungsbestands für touristische Kurzzeitvermietungen genutzt wird, was den für Einheimische verfügbaren Wohnraum weiter verknappt. Immobilienentwickler und zivilgesellschaftliche Gruppen berichten, dass der Mangel Menschen dazu zwingt, auf Sofas von Freunden zu schlafen, einzelne Zimmer in von mehreren Familien bewohnten Einheiten zu mieten oder immer längere Arbeitswege in Kauf zu nehmen.
Beide iberischen Länder verfügen zudem über einige der geringsten Bestände an Sozialwohnungen in der gesamten EU – ein strukturelles Defizit, das die Auswirkungen der Krise auf einkommensschwache Haushalte besonders verschärft. In Spanien ist das Thema Wohnen laut dem öffentlichen Meinungsforschungsinstitut CIS inzwischen das Hauptanliegen der Wähler – ein politisches Signal, das die Regierung in Madrid kaum ignorieren kann.