Die richtigen und falschen Lehren aus der spanischen Immobilienkrise
Spaniens Wohnungsnot treibt Mieter auf die Straße – doch Verbote für Investoren bekämpfen nur Symptome, nicht die Ursache.
Wohnungskrisen schwelen in weiten Teilen der hochentwickelten Welt seit mehr als einem Jahrzehnt, standen auf der politischen Agenda aber meist nur am unteren Ende der Prioritätenliste. Das könnte sich nun ändern. In Spanien prüft Premierminister Pedro Sánchez Berichten zufolge vorgezogene Wahlen auszurufen, um die wachsende öffentliche und politische Unzufriedenheit über explodierende Miet- und Immobilienpreise zu besänftigen. Auslöser war die Ablehnung seines zentralen Wohnbaugesetzes durch das Parlament am Freitag.
Massive Proteste hatte zuvor der Fall der 87-jährigen Maricarmen Abascal ausgelöst. Sie erhielt eine Räumungsklage, nachdem ihre zuvor mietpreisgebundene Wohnung von einem institutionellen Vermieter gekauft worden war, der die Miete auf ein Niveau anheben wollte, das weit über ihrem monatlichen Renteneinkommen lag. Ein Großteil der Empörung richtet sich gegen die Rolle sogenannter „Geierfonds“ im Mietmarkt. Sánchezs Partei hat vorgeschlagen, große Investoren bis 2028 vom Kauf von Wohnimmobilien auszuschließen.
Doch wer nachhaltige Verbesserungen erzielen und unbeabsichtigte negative Folgen vermeiden will, sollte einen Schritt zurücktreten und das eigentliche, tiefere Problem betrachten – nicht nur in Spanien, sondern auch in anderen Ländern. Ein Blick auf jüngste Fälle im Vereinigten Königreich und in Irland zeigt: Dort protestierten Demonstranten ebenfalls gegen Räumungen, oft nicht wegen gieriger institutioneller Vermieter, sondern weil lokale Behörden mietpreisgebundene Wohnungen an neue einkommensschwache Mieter vergeben wollten. Diese Konflikte treten auf, nachdem der vorherige Mieter verstorben oder ausgezogen ist, seine Familienangehörigen jedoch nicht bereit sind, die Wohnung zu verlassen.
Das eigentliche Problem: akute Wohnungsengpässe
Die Einzelheiten solcher Fälle sind sehr unterschiedlich, doch alle weisen auf dasselbe Problem hin: akute Wohnungsengpässe. Ein Vermieter – ob institutionell oder im kleinen Rahmen („Mom-and-Pop“) – erhöht die Mieten nur dann, wenn er sicher ist, jemanden zu finden, der den höheren Preis zahlen will. Gebotswettbewerbe, die aus Engpässen resultieren, bieten dafür fruchtbaren Boden.
Spanien hat in den letzten zehn Jahren pro Kopf weniger Wohnraum gebaut als fast jedes andere hoch entwickelte Land. Mehr als 50 Prozent seiner jungen Erwachsenen leben heute bei ihren Eltern – ein Anstieg gegenüber 33 Prozent im Jahr 2005 – und die Mieten sind steiler gestiegen als in fast allen anderen Ländern. Der Grund, warum die Kinder britischer und irischer Sozialmieter verzweifelt versuchen, die Wohnungen nach Ablauf der Mietverträge zu behalten, und warum die Wartelisten für preisgebundene Wohnungen so lang sind, liegt in der akuten Knappheit an Immobilien. Dem Vereinigten Königreich und Irland fehlen jeweils etwa ein Siebtel der Wohnungen, die benötigt werden, um die heutige Bevölkerung angemessen unterzubringen.
Spaniens Probleme bestehen sowohl auf der Angebots- als auch auf der Nachfrageseite. Die Krise im Wohnungsbau fiel zusammen mit einem Bevölkerungsaufschwung, der maßgeblich durch das bewusste Bestreben von Sánchez zur Förderung der Einwanderung befeuert wurde. Hinzu kommen stark steigende Zuflüsse von Touristen und digitalen Nomaden, was dazu führt, dass die markträumende Miete oft nicht von den lokalen Einkommen, sondern von denen wohlhabender Besucher bestimmt wird.
Die gezielte Ansiedlung von Arbeitskräften und hochausgabefreudigen Besuchern aus dem Ausland ist eine solide wirtschaftspolitische Maßnahme, erfordert jedoch auf der Angebotsseite einen koordinierten Ansatz in Form eines deutlich stärkeren Wohnungsbaus – wovon ein Teil durch erhöhte Tourismussteuern finanziert werden könnte. Die bisherigen Vorschläge der Regierung entsprechen dagegen einer Flickenteppich-Lösung, die einige Symptome behandelt, aber nicht die zugrunde liegende Ursache.
Irland als warnendes Beispiel
Stärkere Schutzmaßnahmen für bestehende Mieter und Verbote von Investitionen werden den engpassbedingten Druck auf Mieten und Preise nicht mildern. Ebenso wenig werden sie Millionen junger Erwachsener unterbringen, deren Leben und Karrieren auf Eis liegen, während sie gezwungen sind, sich ein Dach mit ihren Eltern zu teilen. In dieser Hinsicht sollte Spanien möglicherweise nach Irland blicken, wo die politischen Entscheidungsträger im vergangenen Jahr die Mietpreisbremse abgeschwächt haben. Grund waren Bedenken, dass diese zu schwachen Raten beim Neubau im Mietsektor beiträgt und damit die zugrunde liegenden Ursachen der Krankheit verschärft, deren Symptome sie eigentlich behandeln sollte.
Die Lösung von Wohnungskrisen ist viel leichter gesagt als getan. Wenn die steigenden Kosten und die verschärfenden Engpässe einfach nachhaltig umzukehren wären, würden sie nicht so viele verschiedene Orte mit einer breiten Palette politischer und wirtschaftlicher Rahmenbedingungen belasten. Um jedoch die Chance auf dauerhaften Erfolg zu wahren, müssen politische Entscheidungsträger sicherstellen, dass sie über oberflächliche und oft kontraproduktive Regulierungen oder selektive Schutzmaßnahmen für diejenigen hinausgehen, die das Glück haben, bereits zu mieten. Stattdessen gilt es, die anspruchsvolleren Reformen anzugehen, die den Mieten und Preisen für alle und dauerhaft nach unten Druck verleihen könnten.