Steigende Zinsen bremsen Erholung des Immobilienmarktes – Käufer kürzen Angebote
Steigende Anleiherenditen zwingen Käufer und Verkäufer gewerblicher Immobilien, bereits ausgehandelte Deals neu zu bewerten oder auf Eis zu legen.
Steigende Zinsen drohen die ohnehin fragile Erholung des globalen gewerblichen Immobilienmarktes zu torpedieren. Transaktionen in diesem Sektor werden hastig neu bewertet oder auf Eis gelegt, weil Käufer und Verkäufer ihre Bewertungen überdenken. Eigentlich war erwartet worden, dass das Volumen der Immobilientransaktionen in diesem Jahr wieder anzieht – nach einer schwachen Phase infolge des starken Zinsanstiegs im Jahr 2022.
Doch die durch den Konflikt im Nahen Osten verursachte Inflation sowie steigende Finanzierungskosten haben den Sektor dazu veranlasst, noch vor wenigen Monaten abgeschlossene Deals neu zu bewerten. „Die einzige logische Schlussfolgerung ist, dass die Immobilienwerte sinken müssen", sagte Ronald Dickerman, Präsident der Investmentfirma Madison International Realty. „Nehmen wir an, Sie sind vor drei Monaten eine Einigung oder einen Vertrag eingegangen, und plötzlich steigen die Zinsen um 85 Basispunkte. Wären Sie dann nicht besorgt über den Kaufpreis?"
Immobilien sind stark von Bewegungen bei langfristigen Staatsanleiherenditen betroffen, da ein Großteil der zur Projektentwicklung eingesetzten Gelder geliehen wird und die Finanzierungskosten parallel dazu steigen. Der Wert von Immobilienassets steht in einer engen inversen Beziehung zu Zinsbewegungen. Seit Ausbruch des Krieges im Iran sind die Anleiherenditen stark gestiegen, was die Benchmark-Finanzierungsraten für die Weltwirtschaft auf ihr höchstes Niveau seit den 2000er Jahren getrieben hat.
Die Details
Die Renditen US-amerikanischer Zehnjahres-Treasuries sind auf mehr als 5 Prozent gestiegen, gegenüber etwa 4 Prozent Ende Februar, und erreichten diesen Monat ihr höchstes Niveau seit 2002. Die Rendite britischer Zehnjahres-Gilts hat mit 5,53 Prozent ihren höchsten Stand seit 2007 erreicht.
Mehrere Immobilieninvestoren sagten der FT, sie versuchten, die Preise für Transaktionen um einstellige Prozentsätze senken zu lassen. Ein Unternehmen gab an, es versuche, bei einem vor drei Monaten vereinbarten Deal über ein industrielles Asset in Höhe von 100 Millionen US-Dollar einen Rabatt von 5 Prozent zu erzielen. Das Ringen erstreckt sich auch auf kleinere Deals: Bei einem kürzlich erfolgten Verkauf eines Lagerhauses im Vereinigten Königreich lagen die Gebote in der zweiten Runde unter denen der ersten Runde, so eine mit der Transaktion vertraute Person.
„Jeder, der im Sommer unter Angebot gegangen ist und zur Abwicklung des Deals Fremdkapital benötigt, versucht nun, die Konditionen neu zu verhandeln", sagte David Turner, Mitgründer des Immobilienberaters DTRE. „Viele unserer Kunden fordern Preiskorrekturen. Das führt bei Verkäufern zu schwierigen Entscheidungen."
Charlie Green, Chief Executive des flexiblen Bürovermieters Workspace, warnte am Donnerstag, dass eine Reihe von Vermögensverkaufstransaktionen, die das Unternehmen durchgeführt hatte, aufgrund höherer Zinsen und Angebote von Käufern, die das Unternehmen als unzureichend einstufte, „wahrscheinlich länger dauern würden". „Wir sind disziplinierte Verkäufer und werden nur Verkäufe zu Preisen verfolgen, von denen wir glauben, dass sie den Aktionärswert maximieren", sagte er.
Die Stimmung sei „düster" gewesen auf einer Branchenkonferenz in München Anfang dieses Monats, sagte ein Immobilien-Investmentbanker. „Die Leute sind ernsthaft niedergeschlagen wegen dessen, was gerade passiert. Alle halten sich etwas den Kopf in den Händen. Es ist nur eine Frage der Zeit, nicht ob Deals auseinanderfallen."
Hintergrund: Was bisher geschah
Branchenvertreter verglichen die aktuelle Situation mit dem Jahr 2022, als die Zinsen infolge des Ukraine-Kriegs und des „Mini"-Haushalts von Liz Truss im Vereinigten Königreich sharply stiegen. Dies löste eine schmerzhafte Marktkorrektur aus, da die Immobilienpreise fielen. Immobilienmanager äußerten jedoch die Sorge, dass es diesmal keine kurzfristigen Lösungen für die Probleme gebe, die die globale Wirtschaft plagen. „Deals werden definitiv nicht mehr lanciert", fügte der Banker hinzu. „Niemand geht gegen diese Strömung an."
Auch aktien.news hat die Zinsentwicklung in den vergangenen Monaten begleitet. Bereits am 06.10.2026 berichtete aktien.news, dass die anhaltende Verkaufswelle bei US-Staatsanleihen den amerikanischen Unternehmenskreditmarkt erreicht hat und steigende Kreditkosten die amerikanischen Firmen spürbar treffen. Am 19.04.2026 meldete aktien.news, dass führende Hypothekengeber „signifikante" Senkungen der Zinssätze für Neuabschlüsse vornehmen und Erstkäufer, die von den wirtschaftlichen Auswirkungen des Iran-Krieges besonders hart getroffen wurden, etwas Erleichterung erhalten. Am 30.06.2026 berichtete aktien.news, dass drei von fünf Immobilien, die seit Januar 2025 in Großbritannien zum Verkauf stehen, laut dem Immobilienportal Zoopla noch immer auf dem Markt sind, weil hohe Hypothekenzinsen potenzielle Käufer abschrecken. Und bereits am 27.03.2026 hatte aktien.news gemeldet, dass die Hypothekenzinsen in den USA die vierte Woche in Folge gestiegen waren und den höchsten Stand seit September erreicht hatten.
Was das für Anleger bedeutet
Dennoch erwartet die Branche ein robustes Mietwachstum im Wohn- und Premium-Büromarkt, was den Schlag durch höhere Zinsen teilweise kompensieren könnte. Und die derzeit stattfindende Neupreisbildung erreiche nicht die Niveaus von 2022, so Branchenfiguren.
Chris Pilgrim, Leiter Capital Markets beim Immobilienberater Avison Young, sagte, angesichts der globalen Unsicherheit „halten Investoren Assets länger, positionieren sie neu, renovieren sie und treiben die Mietperformance für Mieter voran". Investoren wollen Vermögenswerte auch nicht verkaufen und Verluste hinnehmen. Im Logistiksektor „schieben die meisten Eigentümer den Ball weiter statt einen Verlust zu realisieren. Nur sehr wenige sind bereit zu verkaufen, es sei denn, sie müssen, daher sehen wir fallende Handelsvolumina", sagte Robert Taylor, Leiter Forschung bei DTRE.
Auch neue Entwicklungen bleiben angesichts der Unsicherheit verhalten. Der Baubeginn für Bürogebäude im Vereinigten Königreich stieg im dritten Quartal dieses Jahres, wobei rund 1,3 Millionen Quadratfuß Bürofläche im Bau waren, ein Anstieg von 23 Prozent gegenüber dem Vorjahr, laut Datenanbieter CoStar Group. Auf einer gleitenden jährlichen Basis liegen die Baubeginne für Büros jedoch weiterhin nahe ihrem Tiefststand der vergangenen 15 Jahre. Der Verkauf von Bürogebäuden im Vereinigten Königreich fiel im dritten Quartal auf sein niedrigstes Niveau seit einem Jahr, während die Zeit, die zum Verkauf eines Bürogebäudes benötigt wird, auf dem höchsten Niveau seit 2021 liegt.
Ausblick
Die Branche rechnet weiterhin mit einem robusten Mietwachstum im Wohn- und Premium-Büromarkt, das die Belastung durch höhere Zinsen teilweise ausgleichen könnte. Die laufende Neupreisbildung dürfte nach Einschätzung von Branchenvertretern nicht die Niveaus von 2022 erreichen. Bei Workspace werden die angekündigten Vermögensverkäufe nach den Worten von Chief Executive Charlie Green „wahrscheinlich länger dauern", da das Unternehmen nur zu Preisen verkaufen will, die den Aktionärswert maximieren. Neue Projektentwicklungen bleiben angesichts der anhaltenden Unsicherheit verhalten.
Kurz erklärt
- Basispunkt: Ein Basispunkt ist ein Hundertstel eines Prozentpunkts und dient der Messung von Zinsänderungen.
- Staatsanleiherendite: Die Rendite beschreibt die Verzinsung, die Anleger mit einer Staatsanleihe erzielen.
- Inverse Beziehung: Zwei Größen verhalten sich gegenläufig, wenn die eine steigt und die andere fällt.