Immobilienaktien in China fallen nach neuen Hypothekenregeln

Die chinesischen Immobilienaktien sind am Montag deutlich eingebrochen. Auslöser sind neue Wohnbauvorschriften, die die Nutzung von Vorverkäufen zur Projektfinanzierung einschränken. Damit drohen längere Cash-Conversion-Zyklen für die Entwickler, während Peking versucht, das Vertrauen in den angeschlagenen Wohnungsmarkt wiederherzustellen.

Marktreaktion: Kursverluste bei großen Entwicklern

China Resources Land fiel um 7,7 Prozent auf 30,62 Hongkong-Dollar – das ist der niedrigste Stand seit dem 3. Juli. China Jinmao brach sogar um 14,7 Prozent auf 1,34 Hongkong-Dollar ein, das tiefste Niveau seit dem 7. August. Greentown China hingegen legte um 12,8 Prozent zu. China Overseas Land & Investment verzeichnete einen Rückgang um 6,4 Prozent, während China Overseas Property um drei Prozent nachgab.

Die unterschiedlichen Kursbewegungen zeigen, dass die Anleger selektiv reagieren. Während einige Titel unter Druck geraten, können andere von einer Neubewertung profitieren. Greentown China etwa scheint von den neuen Regeln weniger stark betroffen zu sein oder wird von Anlegern als relativer Gewinner angesehen.

Hintergrund: Neue Hypothekenregeln verändern das Finanzierungsmodell

Die neuen Vorschriften wurden von der Volksbank Chinas und der Nationalen Finanzaufsichtsbehörde erlassen. Sie sehen vor, dass Hypotheken für Neubauten erst nach Fertigstellung der Projekte ausgezahlt werden dürfen. Gleichzeitig werden lokale Regierungen dazu angehalten, den Verkauf bereits fertiggestellter Wohnungen zu fördern.

Diese Maßnahmen zielen darauf ab, Lieferungsrisiken zu reduzieren und die Probleme zu adressieren, die sich nach dem starken Druck auf das von Vorverkäufen getriebene chinesische Wohnbaumodell infolge der Immobilienturbulenz im Jahr 2021 ergeben hatten. Für die Entwickler bedeutet dies jedoch einen tiefen Einschnitt in ihr traditionelles Geschäftsmodell.

Das Vorverkaufsmodell unter Druck

Bislang war es in China üblich, Wohnungen lange vor der Fertigstellung zu verkaufen. Die Einzahlungen der Käufer sowie die aus Hypotheken finanzierten Erlöse nutzten die Entwickler, um den Bau und das Working Capital zu finanzieren. Die neue Anforderung, dass die Hypothekenfinanzierung bis zur Fertigstellung warten muss, verzögert nun den Cash-Inflow erheblich. Besonders Unternehmen mit schnellerer Umlaufgeschwindigkeit ihrer Vermögenswerte geraten dadurch unter Druck.

Interessant ist, dass die maximale Laufzeit privater Wohnkredite von bisher 30 auf 40 Jahre verlängert wird. Dies könnte die monatliche Tilgungsbelastung für Kreditnehmer potenziell verringern und so die Nachfrage stützen. Die unmittelbare Marktreaktion spiegelt jedoch eine Spannung wider, die im Kern der Reform steht: Die Maßnahmen sollen den Markt sicherer und nachhaltiger machen, erschweren den Entwicklern während des Übergangs aber das Leben.

Staatliche Unterstützung als entscheidender Faktor

Die großen, staatlich unterstützten Namen im Sektor stehen im Fokus der Anleger. China Overseas Land & Investment, China Resources Land, Greentown China und China Jinmao sind alle staatlich unterstützt. Dies verschafft ihnen im Vergleich zu schwächeren privaten Entwicklern einen besseren Zugang zu Finanzmitteln. Ihre Größe bedeutet jedoch auch, dass sie weiterhin stark von der Änderung des Vorverkaufsmodells betroffen sind.

China Overseas Property stellt einen Sonderfall dar. Als Immobilienverwaltungsgesellschaft ist sie weniger direkt von den Änderungen bei Hypotheken und Vorverkäufen betroffen, da sie nicht primär vom Verkauf von Wohnungen abhängig ist. Ihre Exposition ist stattdessen indirekt: Eine anhaltende Verlangsamung der Neubauprojekte könnte langfristig den Pool neu fertiggestellter Objekte verringern, die in ihr Verwaltungsportfolio aufgenommen werden.

Bewertung der Lage

Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass die chinesische Regierung entschlossen ist, die strukturellen Probleme des Immobilienmarktes anzugehen. Der Spagat zwischen mehr Sicherheit für Käufer und der finanziellen Stabilität der Entwickler bleibt jedoch eine enorme Herausforderung. Anleger sollten die weitere Entwicklung der Cashflows bei den betroffenen Unternehmen genau beobachten, insbesondere bei jenen, die stark vom Vorverkaufsmodell abhängig sind.