Höhere Zinsen machen Family Offices bei Immobilieninvestments wählerischer
Steigende Zinssätze zwingen Family Offices zu mehr Selektivität: Gefragt sind stark rabattierte Objekte mit ausgeprägter Preisgestaltungsmacht.
Höhere Zinssätze haben Family Offices bei Immobilieninvestitionen deutlich selektiver gemacht. Viele der Vermögensverwaltungsgesellschaften wohlhabender Familien konzentrieren sich nach Angaben ihrer Chief Investment Officers (CIOs) auf stark rabattierte Objekte und Vermögenswerte mit ausgeprägter Preisgestaltungsmacht. Das berichtet der US-Sender CNBC unter Berufung auf Gespräche mit den Verantwortlichen.
Rob Haugen vom Michels Family Office sagte gegenüber CNBC, die Unsicherheit über die künftige Zinsentwicklung habe sein Haus bei Investitionen in diese Assetklasse wählerischer gemacht. Haugen überwacht dort Private-Capital-Investitionen sowie Mergers & Acquisitions und ist zudem Chief Investment Officer des Ausgründers River1 Asset Management. „Ehrlich gesagt, solange wir nicht die klare Überzeugung haben, dass die Zinsen wieder sinken, ist es für uns schwierig, etwas anderes als wirklich besondere Projekte zu tätigen“, sagte er.
Für deutsche Anleger ist die Entwicklung relevant, weil Family Offices als Kapitalgeber und Mitinvestoren auch hierzulande auf Immobilienmärkte wirken. Der Bericht erschien im Umfeld des CNBC-Newsletters „Inside Wealth“, der sich als wöchentliche Anleitung an Anleger mit hohem Nettovermögen richtet.
Die Details
Haugen erklärte, er strebe typischerweise Chancen mit potenziellen Renditen auf Kosten (Yields on Cost) im hohen einstelligen oder zweistelligen Bereich an. Ein Weg dahin sei der Kauf eines Bürogebäudes zu einem starken Abschlag, bei dem ein bekannter Mieter einen Großteil der Fläche belegt. Eine weitere opportunistische Option seien Big-Box-Retailflächen. Vor etwa eineinhalb Jahren habe sein Family Office gemeinsam mit einem Investorenkonsortium einen Kohl’s-Filialmarkt in der Nähe von Milwaukee erworben.
Joel Houck, Chief Investment Officer von HB Wealth, beobachtet einen Anstieg des Interesses großer Family Offices an Immobilien und allgemein an Sachwerten wie Industriehallen, Ackerland und Forstflächen. Bestimmte Arten von Immobilien und Sachwerten böten Schutz gegen Inflation, die eine der Hauptsorgen vieler Family Offices darstelle. Hinzu komme die steuerliche Effizienz: Anleger könnten etwa einen Abschreibungspuffer (Depreciation Shield) nutzen, um die Steuerzahlung auf Ausschüttungen bis zum tatsächlichen Verkauf des Vermögenswerts zu verschieben.
Der Inflationsschutz hängt allerdings von der Struktur des Objekts ab. „Bei Immobilien stammt der Inflationsschutz aus der Fähigkeit des zugrunde liegenden Immobilienmanagers, die Mietpreise anzupassen“, sagte Houck. „Bei verschiedenen Unterklassen wie Mehrfamilienhäusern, Industrie, Einzelhandel werden nicht alle Mieten zum gleichen Satz angepasst.“ Industrielle Immobilien und Wohnimmobilien böten beide die Möglichkeit, die Mieten regelmäßig zu erhöhen, und könnten von Angebotsengpässen profitieren.
Höhere Zinssätze können nach Houcks Einschätzung auch Gelegenheiten eröffnen, Vermögenswerte zu einem Rabatt zu kaufen. Allerdings müssten Anleger darauf achten, wie viel Schulden ein Fonds verwendet. HB Wealth rät Kunden generell von Fonds ab, die eine Verschuldung über 65 Prozent aufweisen – weder auf Ebene der operativen Immobilie noch auf Fondsebene.
Auch der Bereich Rechenzentren beschäftigt die Branche. Mike Silverman, Chief Investment Officer bei Cresset, sagte, Kunden fragten häufig nach Rechenzentren, die Vermögensberatungsfirma habe solche Möglichkeiten jedoch wegen des Risikos nicht verfolgt. „Ich tendiere dazu, Rechenzentren eher als Technologieinvestition denn als Immobilieninvestition zu betrachten“, sagte er. „Man investiert in einen 15-Jahres-Leasevertrag mit einem großen Unternehmen. Das klingt sehr attraktiv, es sei denn, am Ende der 15 Jahre ist das Rechenzentrum aufgrund technologischer Veränderungen nicht mehr wertvoll, und das hat mich im Umgang mit Rechenzentren vorsichtig gemacht.“
Hintergrund: Was bisher geschah
Bereits am 24.09.2026 berichtete aktien.news über eine Umfrage von Citi Wealth unter 351 Family Offices aus den Monaten Juni und Juli. Demnach hat die Inflation Zölle als wichtigstes Investitionsanliegen von Family Offices abgelöst: Fast zwei Drittel der Befragten nannten sie als größte Sorge, konkret 63 Prozent nach 37 Prozent im Jahr 2025. Zugleich hielten die Investmentfirmen der ultrareichen Anleger an Wachstumszielen fest und planten, ihre Allokationen in öffentliche Aktien, Private Equity und Direktinvestitionen in den kommenden zwölf Monaten zu erhöhen.
Am 05.08.2026 meldete aktien.news, dass der amerikanische Immobilienmarkt unter Druck steht, weil immer mehr potenzielle Hauskäufer ihre Pläne wegen rasant steigender Hypothekenzinsen auf Eis legen. Die Nachfrage nach Hypotheken für den Immobilienkauf sowie nach Refinanzierungen sank laut Branchendaten im Vergleich zur Vorwoche um rund 3 Prozent. Hintergrund waren anhaltende Inflationssorgen sowie die Erwartung einer erneuten Zinserhöhung durch die US-Notenbank Federal Reserve.
Was das für Anleger bedeutet
Die Aussagen der CIOs zeigen, dass der Inflationsschutz von Immobilien kein Automatismus ist, sondern an die Preisgestaltungsmacht des jeweiligen Objekts und seiner Verwaltung gebunden bleibt. Wer in Immobilienfonds oder Co-Investments einsteigt, sollte deshalb prüfen, in welchen Unterklassen ein Portfolio engagiert ist und wie regelmäßig dort Mieten angepasst werden können. Houck zufolge gelingt das bei industriellen Immobilien und Wohnimmobilien eher als in anderen Segmenten, zumal beide von Angebotsengpässen profitieren können.
Ein zweiter, konkreter Prüfpunkt ist die Fremdfinanzierung. HB Wealth rät Kunden generell von Fonds ab, deren Verschuldung über 65 Prozent liegt – und zwar unabhängig davon, ob die Schulden auf Ebene der einzelnen Immobilie oder auf Fondsebene anfallen. Fallende Bewertungen treffen hoch verschuldete Vehikel stärker, während zugleich höhere Zinsen die Refinanzierung verteuern. Demgegenüber können dieselben höheren Zinsen Chancen eröffnen, weil sich Vermögenswerte günstiger einkaufen lassen – sofern die Struktur stimmt.
Bemerkenswert ist zudem, dass sich das Interesse der großen Familienvermögen keineswegs auf ein Segment beschränkt. Neben Büro- und Einzelhandelsflächen rücken Industriehallen, Ackerland und Forstflächen in den Fokus. Diese Sachwerte werden als steuerlich effizient beschrieben, weil Abschreibungen die Steuerlast auf Ausschüttungen zeitlich strecken können.
Ausblick
Der weitere Verlauf dürfte eng an der Zinsentwicklung hängen. Haugen macht seine Zurückhaltung ausdrücklich davon abhängig, ob sich die Überzeugung durchsetzt, dass die Zinsen wieder sinken. Solange diese Überzeugung fehlt, will sich sein Haus auf „wirklich besondere Projekte“ beschränken.
Bei Rechenzentren bleibt die Lage gespalten: Das Interesse privater Investoren an Immobilien und Sachwerten rund um diese Infrastruktur ist vorhanden, doch viele sind wegen der dafür erforderlichen langfristigen Bindung vorsichtig. Haugen zögert, sich in eine 10- bis 15-jährige Bindungsphase bei hohen Zinssätzen zu begeben. Cresset hat solche Möglichkeiten nach den Worten von Silverman wegen des Risikos bislang nicht verfolgt.
Kurz erklärt
- Family Office: Eine professionelle Vermögensverwaltung, die das Vermögen einer oder mehrerer wohlhabender Familien bündelt und investiert.
- Yields on Cost: Die laufende Rendite eines Investments, gemessen am ursprünglichen Kaufpreis statt am aktuellen Marktwert.
- Depreciation Shield: Ein Abschreibungspuffer, der Steuerzahlungen auf Ausschüttungen bis zum tatsächlichen Verkauf eines Vermögenswerts zeitlich verschiebt.
- Big-Box-Retailfläche: Eine großflächige Einzelhandelsimmobilie, wie sie typischerweise von Filialketten genutzt wird.