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Hausverkauf: Warum Dokumente wichtiger sind als Dekoration

Wer sein Haus verkaufen will, sollte zuerst den Aktenschrank öffnen – nicht zur Farbdose greifen.

• 2 Min
Hausverkauf: Warum Dokumente wichtiger sind als Dekoration

Wer sein Haus verkaufen möchte, denkt zuerst an frische Farbe, neue Böden oder einen gepflegten Garten. Doch Experten warnen: Verschönerungsmaßnahmen sind zweitrangig. Entscheidend für einen erfolgreichen Abschluss sind vollständige Unterlagen – Baugenehmigungen, Zertifikate und Garantien.

Daten der US-Immobilienplattform Zillow zeigen, dass Käufer im aktuellen Marktumfeld gezielt nach Preisnachlässen suchen, um erwartete Renovierungskosten auszugleichen. Im Vereinigten Königreich verzeichnete der RedBook Agency Index für 2024/25 einen Rückgang von 11 Prozent bei Renovierungsberatern – ein Hinweis darauf, dass schlüsselfertige Immobilien zunehmend gefragt sind. Trotzdem sollte die Dokumentenvorbereitung klar Vorrang haben.

Erschreckend viele Verkäufe scheitern nach der Einigung

Die Zahlen sind alarmierend: Die Immobilienanalyse-Plattform TwentyCi berichtete, dass im ersten Quartal des laufenden Jahres 23,7 Prozent der vereinbarten Verkäufe im Vereinigten Königreich scheiterten. Davon fielen 38 Prozent bereits in den ersten vier Wochen nach der Einigung auseinander. Der Immobilienmakler Connells ergänzt, dass mittlerweile fast jeder vierte Verkauf nach drei Monaten oder mehr scheitert – verglichen mit 18 Prozent im Jahr 2019.

Diese späten Absagen sind besonders schmerzhaft. Einen Käufer nach langen Besichtigungen zu finden, erscheint im Nachhinein wie ein Kinderspiel gegenüber dem, was danach kommt: Gutachten, rechtliche Prüfungen und ungeklärte Dokumente können den gesamten Prozess zum Stillstand bringen.

Zu den wichtigsten Unterlagen, die Verkäufer frühzeitig zusammenstellen sollten, gehören:

  • Baugenehmigungen und bauordnungsrechtliche Zertifikate
  • Genehmigungen für denkmalgeschützte Gebäude
  • Garantien für Dach oder andere größere Sanierungen
  • Servicehefte für Heizungsanlagen
  • Vereinbarungen über Grenzwände (sogenannte Party Wall Agreements)

Baugenehmigungen: Die größte Fehlerquelle

Bei Baugenehmigungen und Bauvorschriften herrscht die größte Unsicherheit. Nahezu jedes Haus – unabhängig von Alter oder Zustand – hat im Laufe der Zeit Veränderungen erfahren, sei es durch aktuelle oder frühere Eigentümer. Kurzfristige Änderungen an Fenstern, Türen oder Schornsteinen führen häufig dazu, dass Genehmigungen zwar im Prinzip erteilt, aber nie formell abgeschlossen wurden. Spult man fünf oder gar zwanzig Jahre vor, ist kaum noch nachvollziehbar, wer was genehmigt hat.

Gelegentlich besteht ein Käufer auf einer nachträglichen Genehmigung – ein zeitintensiver Albtraum, der leicht zum Scheitern des gesamten Deals führen kann. Erfahrene Makler empfehlen daher, sowohl die Anwälte der Verkäufer als auch die der Käufer frühzeitig zur gemeinsamen Besichtigung des Objekts zu bewegen. Im persönlichen Kontakt vor Ort lassen sich viele Streitpunkte – etwa leichte Abweichungen zum Katasterplan – pragmatisch lösen, was am Schreibtisch oft nicht gelingt.

Entrümpeln statt renovieren

Neben den Dokumenten spielt auch das Thema Entrümpeln eine wichtige Rolle. Viele Verkäufer, die seit einer Generation oder länger in ihrem Haus leben, haben sich über die Jahre angesammelte Gegenstände angehäuft – von alten Fotoalben über Sportgeräte bis hin zu überquellenden Garderoben. Immobilienmakler sprechen in solchen Fällen von „vornehmem Trödel".

Statt eines hektischen Aufräumens auf den letzten Drücker empfehlen Experten eine stetige, behutsame Entrümpelung über einen längeren Zeitraum. Ziel ist es, potenziellen Käufern zu ermöglichen, sich auf die Zukunft in dem Haus zu konzentrieren – und nicht auf die Spuren eines vergangenen Lebens.

Die Botschaft für Verkäufer ist klar: Wer seinen Hausverkauf erfolgreich abschließen will, sollte zuerst den Aktenschrank öffnen – und erst danach über Farbe und Dekoration nachdenken.

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