Büroimmobilien: Engpass bei Premium-Flächen treibt Mieten wieder nach oben
Der US-Büromarkt verzeichnet das fünfte Quartal in Folge mit positiver Netto-Inanspruchnahme – bei sinkendem Angebot und steigenden Mieten.
Der US-amerikanische Büroimmobilienmarkt setzt seinen Aufschwung fort: Zum fünften Quartal in Folge verzeichnete der Sektor eine positive Netto-Inanspruchnahme. Wie aus einem neuen Bericht des Immobiliendienstleisters JLL hervorgeht, haben Mieter im dritten Quartal dieses Jahres rund 6 Millionen Quadratfuß Bürofläche hinzugefügt. Damit erholt sich der Markt schneller als erwartet – nur wenige Jahre nach dem, was einige als pandemiebedingte Zerrüttung des US-Büromarktes betrachteten.
Arbeitgeber expandieren wieder: Die unterzeichneten Mietverträge weisen nun durchschnittlich einen Anstieg der Nutzfläche um 13 Prozent auf. Vor nur zwei Jahren war das Hauptthema im Bürosektor noch die Verkleinerung. Diese rasante Erholung führt nun insbesondere zu Engpässen bei Premium-Flächen.
Angebot sinkt schneller als die Nachfrage steigt
Das Kernproblem liegt auf der Angebotsseite: Das Angebot sinkt schneller, als sich die Nachfrage erholt. Im dritten Quartal wurden lediglich 3,5 Millionen Quadratfuß neuer Büroflächen geliefert – nahezu so wenig wie im zweiten Quartal, das bereits ein fast rekordniedriges Niveau markierte. Gleichzeitig wurden 9,6 Millionen Quadratfuß durch Umbauten oder Neuentwicklungen aus dem Bestand entfernt.
Der bundesweite Bestand an Büroflächen ist seit Ende 2023 um 45 Millionen Quadratfuß geschrumpft. Derzeit befinden sich nur noch 23 Millionen Quadratfuß neuer Büroflächen im Bau. Da die Nachfrage nach Premium-Büros stark ansteigt, wird dieses neue Angebot zunehmend knapp. JLL bezeichnet dieses Phänomen als „Flight to Scarcity" – die Flucht zur Knappheit.
Mieten steigen wieder – Trophäen- und Sekundärflächen im Blick
Infolgedessen steigen die Mieten endlich wieder. Die effektiven Mieten für erstklassige Trophäenobjekte liegen nun mehr als 20 Prozent über dem Niveau des dritten Quartals 2025. Der Mangel an verfügbaren Trophäenflächen drängt immer mehr Mieter in den Bereich der Sekundärgebäude. Folglich sind die Mieten in diesem Segment jährlich um 10 Prozent gestiegen.
„Büroimmobilien erleben gerade eine echte Renaissance … Wenn Sie besitzen oder vor 18 bis 24 Monaten gekauft haben, haben Sie in San Francisco und New York im Bürosektor unglaublich gut abgeschnitten", sagte Willy Walker, CEO von Walker & Dunlop, einem Unternehmen für Finanzierungen und Beratung im gewerblichen Immobilienbereich, in der CNBC-Sendung „Closing Bell Overtime".
Regionale Unterschiede und ausbleibender Neubau
Die Entwicklung wird von unterschiedlichen lokalen Treibern in den einzelnen Metropolregionen bestimmt. Der Technologiesektor führt mit der höchsten Netto-Inanspruchnahme in San Francisco und Austin. Auch die Märkte im Sun Belt verzeichnen eine starke Nachfrage, wobei das Volumen der Mietabschlüsse in den Gateway-Regionen im Vergleich zum Vorjahr um 13 Prozent gestiegen ist. Kleinere, tertiäre Märkte haben sich wieder auf etwa 95 Prozent ihres Mietvolumens von 2019 erholt.
Obwohl das Angebot schrumpft und die Nachfrage steigt, kommt der Bau nicht in Gang. „Jetzt ist der perfekte Zeitpunkt, um den Spaten in die Erde zu stechen, außer dass niemand das tun wird", sagte Walker und wies darauf hin, dass der Büroimmobilienbau in diesem Jahr nur bei etwa 9 Prozent seines normalen jährlichen Angebots liegt.
„Es ist ein perfekter Zeitpunkt, um Projekte zu starten, die in den nächsten zwei oder drei Jahren fertiggestellt werden sollen. Das Problem dabei ist das Eigenkapital", so Walker weiter. Man finde derzeit kein Eigenkapital, das dafür bereitgestellt werde. Infolgedessen werde der Markt angebotsbeschränkt bleiben – mit der Folge, dass die Mieten nach oben getrieben werden.
Fazit für Anleger
Der US-Büroimmobilienmarkt befindet sich in einer bemerkenswerten Wendephase: Statt Verkleinerung dominieren Expansion und Knappheit. Für Investoren und Immobilieneigentümer entsteht dadurch ein Umfeld steigender Mieten – insbesondere bei Premium-Objekten in gefragten Metropolen. Entscheidend bleibt, ob und wann frisches Eigenkapital in neue Projekte fließt, denn genau dieses fehlende Kapital ist es, das die Knappheit und damit den Mietauftrieb verlängert. Die Analyse stammt aus dem CNBC-Property-Play-Newsletter von Diana Olick, der neue und sich entwickelnde Chancen für Immobilieninvestoren behandelt – von Privatpersonen über Venture-Capital-Geber und Private-Equity-Fonds bis hin zu Family Offices und großen börsennotierten Unternehmen.